房地產(chǎn)開發(fā)的建管不分問題，長期以來一直困擾著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。謝家瑾會長也明確指出：“加快物業(yè)管理市場化進程，大力推進物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的建管分離是行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的正確選擇。” 但實際上，推行建管分離仍然面臨著很大的阻力。筆者認為，這其中的主要原因，是前期物業(yè)管理招投標工作的規(guī)范性問題。

　　開發(fā)商的3個認識誤區(qū)

　　當前，前期物業(yè)管理招投標工作中出現(xiàn)的種種不公平競爭現(xiàn)象告訴我們，我們只有把前期物業(yè)管理招投標這道關把住了，實現(xiàn)建管分離才有可能。在前期物業(yè)管理招投標的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商通過不正當競爭的手段，為自己的物業(yè)管理企業(yè)取得自建項目的物業(yè)管理權，實際上是由于他們在認識上存在的誤區(qū)所導致。

　　誤區(qū)之一：開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權和管理的自主權，而忽視了外來物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用。按照商品房銷售許可證的規(guī)定，必須先確定物業(yè)管理企業(yè)，然后才能獲得商品房的銷售權。因此，開發(fā)商通過使用自己的物業(yè)管理公司，以控制經(jīng)營過程和主導前期物業(yè)管理。實際上，這種做法是不明智的。物業(yè)管理的實踐充分證明了前期物業(yè)管理的重要性。開發(fā)商通過選擇社會上有經(jīng)驗和有實力的專業(yè)物業(yè)管理公司，前期介入物業(yè)管理的策劃和監(jiān)管工作，可以有效地聽到房屋品質(zhì)和物業(yè)管理的積極意見，同時，這還能夠較好地配合經(jīng)營部門正面宣傳產(chǎn)品，防止經(jīng)營誤導。

　　誤區(qū)之二：開發(fā)商希望使用自己的物業(yè)管理公司，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾。實際上，這么做是得不償失的。因為商品房存在的違規(guī)行為和品質(zhì)問題，物業(yè)管理企業(yè)是無法替開發(fā)商承擔責任的，同時，這種矛盾也是無法回避的。作為一個負責任的開發(fā)商，應當高度維護企業(yè)的聲譽，積極關注和解決商品房銷售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的各種問題，而不是通過自己的物業(yè)管理公司來掩飾問題，蒙蔽過關，正確的態(tài)度應當是高度重視物業(yè)管理的前期介入，引入優(yōu)秀的外來物業(yè)管理企業(yè)，嚴格做好商品房的交接驗收工作，把問題解決在業(yè)主進住之前。

　　誤區(qū)之三：開發(fā)商不愿意將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉移給其他物業(yè)管理企業(yè)。這種想法本是無可厚非的，但物業(yè)管理是微利行業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤相比，物業(yè)管理利潤簡直是九牛一毛。開發(fā)商如果為了物業(yè)管理利潤的小利，忽視了外請物業(yè)管理企業(yè)正面的、積極的作用，其結果可能造成開發(fā)商以及自己的物業(yè)管理企業(yè)，無法從日常物業(yè)管理矛盾糾紛中解脫出來，最終導致因小利而失大利。許多開發(fā)商自己擁有優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，這些企業(yè)完全可以憑借自身的優(yōu)勢，通過合法的招投標取得社會上其他項目的物業(yè)管理權，為規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作，發(fā)揮積極地作用。

　　有效推進建管分離的3個對策

　　那么，如何有力地推行物業(yè)管理的建管分離工作呢？筆者結合自己參加物業(yè)管理招投標活動的實踐，就規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動，談3點建議：

　　一、依法規(guī)范前期物業(yè)管理招投標法規(guī)體系。雖然《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確了“建管分離”的基本原則，但是面對物業(yè)管理招投標環(huán)節(jié)中存在的種種問題，現(xiàn)行的《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》卻顯得無能為力，無法解決。因此，應當修訂現(xiàn)行的物業(yè)管理相關法規(guī)，明令禁止開發(fā)商物業(yè)管理項目自管。政府主管部門和行業(yè)協(xié)會要加大監(jiān)管力度，因地制宜地編制物業(yè)服務價格體系，并且嚴格前期物業(yè)管理招投標的資格審查程序。同時，適當擴大前期物業(yè)管理招投標的適用范圍，認真執(zhí)行物業(yè)管理招投標違規(guī)舉報制度，嚴厲制裁物業(yè)管理招投標的各種違規(guī)行為。

　　二、統(tǒng)一規(guī)范前期物業(yè)管理的招投標文件。在前期物業(yè)管理招投標過程中，招標文件的規(guī)范化問題應當引起高度重視。一些招標單位，利用招標文件進行暗箱操作，直接違背了“誠實、信用”的競爭原則。因此，要統(tǒng)一招標文件的格式，政府主管部門要按照物業(yè)管理的相關具體規(guī)定，嚴格審核招標文件，將所有的物業(yè)管理項目以及招標文件上網(wǎng)公示，要逐步取消議標的方式。物業(yè)管理的投標文件，也應當統(tǒng)一格式。標書的紙質(zhì)文件，應當逐步向電子文件過度，同時，通過設計科學的評標軟件，使物業(yè)管理的招投標工作更加規(guī)范化。

　　三、嚴格規(guī)范前期物業(yè)管理招投標的行為。在物業(yè)管理招投標過程中，規(guī)范招投標方、專業(yè)招標公司和評標專家的行為，是保證招投標公正性的必要前提。招標方要堅持公開原則；投標方要信守誠實、信用原則；評標專家注重公平、公正原則。在前期物業(yè)管理招投標的實際操作中，應當注意的幾個問題：招標方必須提供完整的資料和準確的數(shù)據(jù)；投標方出任的項目經(jīng)理必須到場；專家必須實地考察入圍的物業(yè)管理企業(yè)，評標時應當背靠背。同時，建議在評標答辯時，對項目經(jīng)理除面試之外，還應該通過專業(yè)題庫，隨機選題應試，全面了解項目經(jīng)理的基本素質(zhì)。

　　《物權法》實施之后，進一步明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系。同時也客觀上要求，物業(yè)管理行業(yè)逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相互分離。只要我們認真研究物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，本著“以人為本，創(chuàng)造和諧”的管理宗旨，全面規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作，努力提高物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)，通過大力推行建管分離，物業(yè)管理行業(yè)一定會有新的發(fā)展。