物業(yè)價值估算

　　依據我國物業(yè)估價工作，應遵循的原則主要有下列幾點：

　　（一）合法原則

　　物業(yè)估價必須在法律規(guī)定的條件下進行。如城市規(guī)劃規(guī)定了土地的用途、容積率、復蓋率、建筑高度和建筑風格等。物業(yè)估價必須在房地產的使用符合這些限制范圍內進行。

　　（二）最佳效益原則

　　物業(yè)估價不僅要在房地產合法的使用條件下進行，還要以房地產最有效使用為前提來進行。如某宗房地產，城市規(guī)劃規(guī)定，即可作商業(yè)用，也可作居住用，估價則以假定為商業(yè)用途使用為前提。反之以商業(yè)與居住混合用途或居住用途為前提。這是房地產利用競爭、優(yōu)選的結果。

　　（三）供求原則

　　房地產價格同其他物品的價格一樣，受供求關系的影響。若需求不變，供給增加，則價格降低，若供給不變，需求增加，則價格上升。由于房地產具有固定性、地區(qū)性和個別性，所以供求情況主要是指當地同類房地產市場的供求情況。

　　（四）替代原則

　　在同一市場上的具有相近的房地產，其價格也應相近在評估一宗房地產價格時，找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作比較參照物來進行評估，然后對其差別作適當的修正。

　　（五）評估時日原則

　　房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性。在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。

　　估價時日一般是估價人員執(zhí)行現場查勘日期，或因特殊需要將其他日期指定為估價時點。確立評估時點的意義在于：估價時點是責任交待的界限和評估房地產時值的界限。如政府有關房地產方面的法規(guī)、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均會影響評估的價格。如運用市場比較法評估一宗房地產的價格，由于比較實例的交易時間不同，其時值也不同。因此，要把不同時間的比較實例的價格都修正到某個標準時間上，即以估價時點為標準時間，這樣，這些實例才能作為等價的替代物。

　　（六）公正原則

　　物業(yè)估價必須站在公正的立場上，要尊重客觀事實，不帶主觀隨意性，不受外部干擾，也不屈服于外界壓力，以評估標的物的價值為依據，符合客觀實際，按照科學的評估標準、方法和程序；實事求是地進行評估。

　　堅持公正原則，必須做到以下幾點：

　　1、深入調查研究，掌握準確、可靠的資料，采取科學的計算方法，仔細地計算每個物業(yè)價格，分析論證定價；

　　2、公正清廉、不偏袒任何一方，若有親屬關系，應實行回避。

　　3、具備專門的估價技術、豐富的估價經驗和遵循嚴謹的估價程序。

　　這是物業(yè)估價人員必須遵守的重要原則。