物業(yè)管理糾紛

　　物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。但是，依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律，如《合同法》，從司法訴訟實踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要有以下幾種類型：

　　第一、公攤面積不清，導(dǎo)致的糾紛：商品房的公攤面積計算是一個十分復(fù)雜的專業(yè)計算問題，涉及一系列復(fù)雜的建筑規(guī)范合國家標(biāo)準。早在1995年建設(shè)部就發(fā)文成立專門的機構(gòu)進行商品房的公攤面積計算分擔(dān)測量。開發(fā)商往往注重整體的建筑，在分攤商品房的公攤面積計算由房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明。一旦房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明合相關(guān)的測量計算有誤，公攤面積不清就導(dǎo)致的糾紛，業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。

　　第二、設(shè)施不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽訂合同，讓業(yè)主先承擔(dān)付款義務(wù)，以此解決開發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在官僚主義和資金問題，導(dǎo)致合同違約，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任，導(dǎo)致合同違約糾紛。

　　第三，物業(yè)管理不作為，導(dǎo)致的合同糾紛：依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。但是受計劃經(jīng)濟體制的影響，物業(yè)管理有時顛倒市場主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)，管而不理，一致于業(yè)主享受不到繳費后的服務(wù)。進而用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進行維權(quán)，導(dǎo)致保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。

　　第四、建筑質(zhì)量問題，導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關(guān)的管理服務(wù)有時轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司，開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前，全國70%的物業(yè)公司中，有一半以上屬于開發(fā)商，這種體制，為糾紛埋下了隱患。當(dāng)然，司法訴訟實踐中還有其他的類型。但這不是主流。