物業(yè)管理在一般人眼中無(wú)異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開(kāi)展往往是業(yè)主入住以后，工作內(nèi)容則是物業(yè)在使用過(guò)程中的日常養(yǎng)護(hù)及應(yīng)付各種突發(fā)性因素對(duì)物業(yè)造成的損害�，F(xiàn)在看來(lái)，這種觀念已不完全正確了。這種將物業(yè)管理等同于“售后服務(wù)”的認(rèn)識(shí)。實(shí)際上是將物業(yè)管理的工作排除在設(shè)計(jì)施工之外。在很大程度上使物業(yè)管理日后在面對(duì)自己根本不太熟悉的物業(yè)時(shí)，還要承擔(dān)起開(kāi)發(fā)商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患的責(zé)任，這顯然是有損物業(yè)管理單位利益的，所以物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)有必要適當(dāng)提前。即要大力提倡推廣物業(yè)管理的前期介入。

　　目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程。

　　一、物業(yè)的設(shè)計(jì)人是不是專業(yè)的物業(yè)管理者，其在判定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理中，可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮周到。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理%考試大%企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。

　　從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。

　　二、物業(yè)的前期介入還應(yīng)積極參與工程施工的監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

　　物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住項(xiàng)目，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的，硬件條件。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商%考試大%往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。

　　物業(yè)管理的前期介入階段是物業(yè)管理單位熟悉物業(yè)實(shí)際情況的過(guò)程，由于其參與了物業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，可以對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)以及管域安排做到心中有數(shù)。由于其對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)日后可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢，同時(shí)，其又可以有充裕的時(shí)間進(jìn)行物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)，人員的安排，為管理物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。亦收集的各種圖紙等原始資料的基礎(chǔ)上建立完善的檔案文件系統(tǒng)。減輕日后的管理難度。

　　過(guò)去一般是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主選擇物業(yè)管理單位，隨著物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理單位做出選擇的還是業(yè)主，而且還會(huì)實(shí)行招標(biāo)選聘制度，物業(yè)管理的前期介入也可使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理單位前期工作中的種種表現(xiàn)，對(duì)其業(yè)務(wù)水平和管理能力有更深入的了解，業(yè)主將以前期介入的物業(yè)管理單位的業(yè)務(wù)能力作為日后選擇物業(yè)管理單位的重要證據(jù)。正是由于物業(yè)管理的前期介入，使得物業(yè)管理與物業(yè)的開(kāi)發(fā)建成不再是順成關(guān)系，而是相互滲透。各方之間不再僅僅是前期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的買賣關(guān)系。后期物業(yè)管理單位與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，而是相互都有了一定制約。業(yè)主為了自身舒適生活的追求，迫使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理單位嚴(yán)格規(guī)范操作，物業(yè)管理單位為了使自身工作方便開(kāi)展，對(duì)開(kāi)發(fā)商形成一定約束力，開(kāi)發(fā)商更為促銷也對(duì)物業(yè)管理單位提出較高的要求，這種相互制約的關(guān)系最終受益的是業(yè)主。這也在一定程度上體現(xiàn)物業(yè)管理“以人為本”的理念，對(duì)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展是有利的。

　　實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。