二、物業(yè)管理前期介入的可行性研究

　　物業(yè)管理前期介入，從上節(jié)理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？必須做一些可行性分析。

　　（一）經(jīng)濟(jì)效益的可行性

　　任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無(wú)可非議的。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來(lái)分析：

　　1.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開(kāi)發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期等等。綜合而知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來(lái)更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來(lái)看，利大于弊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。

　　2.從物業(yè)管理公司的角度

　　物業(yè)管理公司從參與的角度來(lái)看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。不利的一面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。

　　3.從社會(huì)總體的角度

　　從社會(huì)總體角度來(lái)看，由于前期的介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。

　　綜上分析：利明顯大于弊，政府應(yīng)大力扶持物業(yè)管理的早期介入。

　　（二）技術(shù)力量的保證

　　為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批的人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：

　�。�1）長(zhǎng)期介入人員（2～3人）：由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成。

　�。�2）短期介入人員（3～4人）：由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。

　　長(zhǎng)期介入人員就是從項(xiàng)目一開(kāi)始，就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目的全過(guò)程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配

　　上一定要挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員（該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)）來(lái)參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來(lái)進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。

　　短期介入人員：主要是定期或不定期進(jìn)入角色，參與前期介入，檢查、幫助、指導(dǎo)長(zhǎng)期介入人員的工作。因此，短期介入人員通常由物業(yè)管理公司經(jīng)理牽頭，組織骨干隊(duì)伍來(lái)參加，他們主要聽(tīng)取長(zhǎng)期介入人員的工作匯報(bào)，指導(dǎo)他們的工作；其次，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題解決好。

　　正是通過(guò)技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來(lái)保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。

　　（三）法律制度的保證

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是否需要物業(yè)管理公司前期介入，開(kāi)發(fā)商是需要受到委托才能開(kāi)展此類工作。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協(xié)議或委托合同，而在物業(yè)管理前期介入工作中，委托人沒(méi)有確定，因此完全意義上的委托代理關(guān)系在這里不可行。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)是推向市場(chǎng)的，因此存在著潛在的業(yè)主（購(gòu)房者），通常情況下，這些潛在業(yè)主（購(gòu)房者）是無(wú)法確定的。如果潛在的業(yè)主是確定的（例如業(yè)主指定開(kāi)發(fā)公司為他開(kāi)發(fā)特定的物業(yè)），這個(gè)業(yè)主為了保證自己的利益，他一定會(huì)委托一家物業(yè)管理公司前期介入�？梢�(jiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有需求就有供給（在法律可行范圍內(nèi)），就會(huì)存在著物業(yè)管理的前期介入市場(chǎng)。一旦潛在的業(yè)主（購(gòu)房者）明確下來(lái)，物業(yè)管理公司有了委托而進(jìn)入前期介入。但在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中有明確的潛在業(yè)主的情況是很少見(jiàn)的，多數(shù)情況下，業(yè)主是不明確的。這就存在著潛在的不明確的業(yè)主有物業(yè)管理前期介入的需求。這就靠誰(shuí)來(lái)委托呢？靠誰(shuí)來(lái)發(fā)號(hào)施令呢？自然就落在政府的身上。

　　政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)中，物業(yè)管理以前期介入對(duì)未來(lái)業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤(rùn)，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加）。政府應(yīng)該介入。政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：

　�。�1）制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。現(xiàn)在中國(guó)許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開(kāi)發(fā)與實(shí)行。

　　（2）政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。