一、物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)（要求）

　　物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù)，它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個基本要求：

　�。ㄒ唬┚邆浞�務(wù)性的功能

　　物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能，并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。

　　（二）充分發(fā)揮公司員工潛能

　　物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此，組織機構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個人智慧。

　　（三）關(guān)系協(xié)調(diào)

　　公司是一個有機整體，是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能，有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此，組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。

　　（四）效率與效益

　　物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置要求從實際出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。

　　物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體，而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機構(gòu)，首先必須明確每一個組織機構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo)，其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關(guān)鍵。

　　二、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的原則

　　為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標(biāo)，根據(jù)上述四個基本要求，組織機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：

　�。ㄒ唬┠繕�(biāo)原則

　　公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，組織機構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機構(gòu)的設(shè)置是實現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機構(gòu)，因機構(gòu)設(shè)職設(shè)人，這是組織機構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。

　　（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則

　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán)，實行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證，分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業(yè)逐漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。

　�。ㄈ�）分工協(xié)作原則

　　分工協(xié)作是社會發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，它不僅能提高勞動生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益，取決于組織機構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就不難實現(xiàn)了。

　�。ㄋ模┴�(zé)權(quán)對應(yīng)原則

　　整個公司的責(zé)任和權(quán)力是對等的，委以責(zé)任的同時也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán)，不僅不能調(diào)動管理人員的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無法保證公司任務(wù)的完成；有權(quán)無責(zé)，必然助長官僚主義，導(dǎo)致權(quán)力濫用。

　�。ㄎ澹┯行Ч芾矸�度原則

　　在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時，一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級，盡可能地擴大管理幅度；否則，管理層級多了，人員和費用也多了，會影響公司的經(jīng)營效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機構(gòu)的健全程度等因素，管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。

　　三、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的類型

　　物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)主要采用以下幾種形式：

　�。ㄒ唬┲本�制

　　直線制是企業(yè)管理機構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以作業(yè)性工作為主，如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。

　　直線制的特點是企業(yè)的各級組織機構(gòu)從上到下實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門職能機構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。

　　直線制的優(yōu)點是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動效率高；缺點是對領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。

　�。ǘ�）直線職能制

　　直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機構(gòu)。這些職能機構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。

　　目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務(wù)部，下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門，如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。

　　直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點，既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，它將機構(gòu)形式分為兩個層次，一是管理層，一是作業(yè)層，這對減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。

　　直線職能制的組織形式也有不足之處，它的下級往往缺乏必要的自主權(quán)，各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差，等等。因此，采用此種類型的組織機構(gòu)，應(yīng)特別注意克服它的弱點。

　�。ㄈ�）現(xiàn)行常見的組織機構(gòu)

　　物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)雖然可以有多種類型，但無論是哪種類型，都必須從實際需要出發(fā)，根據(jù)自己公司的特點進(jìn)行設(shè)置。目前，一般物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。

　　四、物業(yè)管理公司的集團化選擇

　　物業(yè)管理公司的集團化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè)（法人）以實力雄厚的大企業(yè)為核心，按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。物業(yè)管理公司選擇集團化經(jīng)營的發(fā)展道路，實際上是市場競爭的必然結(jié)果，它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點： 有利于資源共享，節(jié)省管理成本

　　現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用，從而造成許多浪費。集團化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，降低人力成本，提高設(shè)備利用率，從而大大提高市場競爭能力。 有利于實施品牌管理

　　集團化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下，使每個物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色，這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。 有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益

　　集團化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤，雖單個項目利潤有限，但集中各個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟效益。 有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化

　　集團化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下，這對打破“誰建設(shè)，誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。

　　上述說明，不論是從市場競爭的角度，還是從節(jié)約成本的角度，或是從物業(yè)管理本身的特點來看，物業(yè)管理公司走大型化、集團化經(jīng)營的發(fā)展道路，發(fā)揮集團的整體優(yōu)勢和規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，既是市場競爭的必然結(jié)果，同時也是實現(xiàn)節(jié)省管理成本、實施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益的選擇。