摘要：房地產(chǎn)項目工程的施工具有自身的特點，隨著國內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)項目已經(jīng)在建設(shè)市場上占有較大的份額。本文結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項目的建設(shè)的特點和目前監(jiān)理工作的現(xiàn)狀，談?wù)劚O(jiān)理工作在房地產(chǎn)項目各個建設(shè)階段應(yīng)注意的幾個重點問題。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；監(jiān)理；服務(wù)

　　目前國內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項目建設(shè)正在如火如荼的進(jìn)行。房地產(chǎn)建設(shè)投資在整個國家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來越大。房地產(chǎn)建設(shè)項目的增加給整個建設(shè)市場帶來了勃勃生機(jī)。同時由于房地產(chǎn)項目建設(shè)中一些自身的特點，給工程控制帶來一些影響。工程監(jiān)理在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行監(jiān)理時需要對照這些特點，做好有針對性控制措施，才能更好地為開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)的監(jiān)理服務(wù)。

　　一、分析房地產(chǎn)項目的建設(shè)特點：

　　房地產(chǎn)項目的建設(shè)單位是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但使用者是各個單體業(yè)主。工程質(zhì)量的責(zé)任主體單位是開發(fā)公司、施工單位、監(jiān)理單位和相關(guān)設(shè)計、勘察單位。開發(fā)公司作為建設(shè)單位，通過開發(fā)——建設(shè)——銷售這一過程實現(xiàn)利潤。其合同關(guān)系如下圖所示：

　　開發(fā)公司要在開發(fā)過程中實現(xiàn)利潤就要對項目建設(shè)這一環(huán)節(jié)有自己的要求，這就使項目在建設(shè)過程中出現(xiàn)與其他投資建設(shè)不同的特點。具體有如下幾個：

　　1、房地產(chǎn)項目的建設(shè)前期準(zhǔn)備工作往往不夠充分，這是由于房地產(chǎn)建設(shè)項目受市場因素影響，造成目前房地產(chǎn)項目普遍上馬比較急，工程從項目策劃到施工圖設(shè)計再到施工招標(biāo)完成都需要在較短的時間內(nèi)完成。在這個環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生的問題有：

　�、夙椖慷ㄎ徊粶�(zhǔn)，造成后期修改項目使用功能；

　�、谑┕�圖設(shè)計深度不足，施工圖無法指導(dǎo)施工；

　�、凼┕�單位選擇不當(dāng)，在施工過程中無能力承擔(dān)工程施工任務(wù)等問題。

　　2、房地產(chǎn)項目在開工建設(shè)時往往報建手續(xù)不全，房地產(chǎn)開發(fā)商往往只考慮銷售合同的交房承諾，在報建手續(xù)不完善的情況下也要求施工單位進(jìn)場施工，這樣容易在施工過程中上級行政主管部門檢查時無法過關(guān)，造成工期延誤。

　　3、房地產(chǎn)項目在施工當(dāng)中對工期要求較嚴(yán)，許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期，使部分工程實際施工進(jìn)度嚴(yán)重偏離計劃工期；另外，房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位的建設(shè)資金較其他建設(shè)工程來說，在資金的使用上更需要嚴(yán)格控制，部分資金需要根據(jù)工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度來保證，許多房地產(chǎn)建設(shè)項目在建設(shè)前期并沒有預(yù)留風(fēng)險備用金。容易造成工程在施工過程中資金鏈脫節(jié)。

　　4、在施工過程中房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，往往會采取甲方分包的方法，對工程進(jìn)行分割分包。甚至對工程材料進(jìn)行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時進(jìn)場施工。造成工程協(xié)調(diào)工作量加大。施工現(xiàn)場管理難度增加。

　　5、房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品的客戶是各個用戶業(yè)主，各個業(yè)主對產(chǎn)品的使用和裝飾設(shè)計都有不同的要求，因此，許多業(yè)主在工程施工前、施工過程中會提出變更要求，這樣就造成工程設(shè)計變更多，工程變更工作量大。

　　6、房地產(chǎn)工程在竣工驗收階段容易產(chǎn)生的問題有：

　�、俜康禺a(chǎn)項目，尤其是商品住宅項目一般開發(fā)面積較大，集中驗收只能查出普遍存在的問題，對于每套住宅的個別質(zhì)量問題可能造成漏查，或存在抽查力度不足的問題；

　�、诳⒐�資料編制匆忙，竣工圖不能如實反映工程實際情況。造成使用過程中物業(yè)部門無從管理。

　　二、針對上述特點工程監(jiān)理人員如何處理，提高監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量

　　1、在工程項目前期，監(jiān)理單位為建設(shè)單位提供全面優(yōu)質(zhì)的咨詢服務(wù)，在此階段主要的監(jiān)理服務(wù)重點有：

　�。�1）認(rèn)真組織圖紙會審工作

　　圖紙會審是工程施工準(zhǔn)備階段重要環(huán)節(jié)。一次成功圖紙會審能在提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，節(jié)約工程投資等方面產(chǎn)生較大的影響。在組織圖紙會審前圖紙應(yīng)提前一至兩周分發(fā)到施工、監(jiān)理、建設(shè)單位代表等單位。讓大家分頭以書面形式將圖紙中存在的設(shè)計問題和不清楚的地方，分專業(yè)以書面形式整理出來。在圖紙會審會上宜采用分專業(yè)討論的形式解決圖紙中存在的問題。在各專業(yè)討論完成后，由總監(jiān)理工程師會同項目設(shè)計總負(fù)責(zé)、施工項目經(jīng)理對各專業(yè)進(jìn)行匯總，并整理會議紀(jì)要。在會議紀(jì)要中應(yīng)采用統(tǒng)一的格式。使提出的問題和解決的方法一一對應(yīng)，這樣能夠最大化解決圖紙中存在的問題。

　　（2）在施工前期監(jiān)理單位介入工程項目招投標(biāo)，可以給房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，能夠更根據(jù)項目建設(shè)特點合理選擇施工單位，另外監(jiān)理單位的提前介入可以在項目施工前協(xié)助建設(shè)單位制定合理的施工工期，可以幫助開發(fā)商編制項目資金使用計劃。使開發(fā)商提前預(yù)見到存在資金使用風(fēng)險的部位。更合理地安排使用建設(shè)資金。使工程建設(shè)項目按計劃控制完成。

　�。�3）對工程報建手續(xù)不全的情況下建設(shè)單位執(zhí)意開工建設(shè)的，監(jiān)理工程師應(yīng)在工程施工之前通過書面函件，建議建設(shè)單位補(bǔ)全手續(xù)后再開工，在此過程中監(jiān)理單位作為建設(shè)單位的協(xié)作單位，應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主辦理各項報建手續(xù)，這樣可使工程管理的主動權(quán)掌握在監(jiān)理人員的手中。對后續(xù)工程的施工監(jiān)管工作的順利開展鋪平道路。

　　2、在工程項目施工期間，除了監(jiān)理單位除了認(rèn)真做好監(jiān)理“四控、兩管、一協(xié)調(diào)”工作外，還要針對房地產(chǎn)建設(shè)項目自身的特點做好以下幾個方面的工作：

　�。�1）工程變更處理

　　在房地產(chǎn)項目施工中客戶可能因自身使用原因而提出對工程的變更，監(jiān)理工程師在處理此類變更時必須慎重，在筆者近五年的工程監(jiān)理實踐過程中，處理了較多此類的變更。在不斷的摸索過程中總結(jié)出一套行之有效的變更處理方法，在管理過程中形成了一套變更處理程序。在處理變更時隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表。該表的簽發(fā)程序為：客戶申請 開發(fā)公司工程人員附變更意見 監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實施。這樣在處理變更時監(jiān)理工程師可以控制工程變更對工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。

　　監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實施。這樣在處理變更時監(jiān)理工程師可以控制工程變更對工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。

　�。�2）施工中存在的建設(shè)單位分包

　　在房地產(chǎn)項目的實施過程中經(jīng)常存在建設(shè)單位將防水工程、門窗工程等相對獨立的分項工程，分包給主體施工單位以外的施工隊伍進(jìn)行施工的情況。這樣由于管理對象的增加，給工程質(zhì)量控制、工程協(xié)調(diào)工作帶來較大的壓力。筆者在監(jiān)理的多個房地產(chǎn)開發(fā)項目中都發(fā)現(xiàn)此問題。建設(shè)單位指定分包最多的一個項目，分包單位多達(dá)三十幾家。對于此種情況，監(jiān)理工程師應(yīng)在建設(shè)單位分包前發(fā)出書面聯(lián)系函，勸導(dǎo)建設(shè)單位不要擅自違背施工承包合同的約定。特別是對屋面防水，門窗工程、欄桿工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不應(yīng)分包。對甲方供貨的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與施工單位供貨的材料一致。并需要甲方協(xié)助供貨單位完成進(jìn)場材料報驗手續(xù)。

　�。�3）建設(shè)單位在施工過程中一味強(qiáng)調(diào)工期，忽視工程質(zhì)量

　　此問題在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目中普遍存在。對此問題監(jiān)理工程師應(yīng)在施工前期審核施工單位的施工組織設(shè)計中的工期組織計劃時就需要注意，并對可能出現(xiàn)工期風(fēng)險的環(huán)節(jié)如雨季、地基處理等適當(dāng)留出備用工期。在工程施工中，監(jiān)理工程師應(yīng)尊重合理定額工期，使工程按計劃實施。

　　3、竣工驗收階段容易出現(xiàn)的問題

　　在房地產(chǎn)項目施工完成后，進(jìn)入竣工驗收階段。這是對工程質(zhì)量的最后一道、也是最為關(guān)鍵的一道控制工序。且近年來因工程竣工驗收引起的業(yè)主不滿，投訴等事件層出不窮。監(jiān)理單位在工程竣工驗收這一關(guān)鍵過程中應(yīng)起到主導(dǎo)地位。筆者在近幾年的監(jiān)理工作中深刻體會到竣工驗收階段對工程質(zhì)量控制的作用，因此在對房地產(chǎn)項目，尤其是商品住宅工程的竣工驗收中實施分戶逐項驗收，并針對分戶驗收設(shè)計了一系列的檢查驗收表格，供監(jiān)理人員在工程預(yù)驗收階段檢查使用。最近云南省建設(shè)廳發(fā)布《分戶驗收管理規(guī)定》，這也是對分戶逐項驗收方式的肯定。

　　以上是我在近五年的監(jiān)理工作中，對提高房地產(chǎn)項目的監(jiān)理服務(wù)水平的一點拙見，在今后的監(jiān)理工作中我將不斷提高自己的監(jiān)理業(yè)務(wù)水平，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范和專業(yè)知識，使自己成為一名合格的監(jiān)理工程師。