摘要：全裝修商品住宅是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。如何做好全裝修住宅是當(dāng)前開發(fā)商、設(shè)計師及買房者所關(guān)心的問題。本文就裝修住宅的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計方法、成本控制、施工管理等方面的問題進行了研究和探討。

　　關(guān)鍵詞：全裝修住宅；產(chǎn)品定位；設(shè)計方法；成本控制；施工管理

　　幾年前，商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個別樓盤試探性地進行。近來開發(fā)商在向客戶交樓時提供全套住房裝修的比例不斷提高，這也是建設(shè)部大力倡導(dǎo)的發(fā)展方向。由于全國各地城市的情況不同，精裝修房占市場供應(yīng)商品房的比例也大不一樣。根據(jù)近期統(tǒng)計的數(shù)字，北京、上海所占的比例大概為40-50%，廣州占70%以上，深圳還不到30%，其他二、三線城市所占的比例就更低了。隨著住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)含量不斷地提高，特別是住宅產(chǎn)業(yè)化進程的快速發(fā)展，預(yù)計未來三年商品住宅含精裝修的比例將迅速增大。

　　比較專業(yè)的開發(fā)商，例如萬科地產(chǎn)，他們早就有專人研究住宅精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化體系。這種住宅精裝修的研究，不是簡單研究在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設(shè)計方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、水電氣設(shè)計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細(xì)節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比以往簡單地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進步。

　　如何做好住宅的精裝修，是開發(fā)商及設(shè)計師們所密切關(guān)注的問題。現(xiàn)從以下幾個方面對住宅精裝修問題進行探討。

　　1、關(guān)于住宅產(chǎn)品的設(shè)計定位

　　精裝修房設(shè)計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項目類別、戶型特點、樓盤規(guī)模、銷售價格來確定。一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計則應(yīng)該簡潔、實用、經(jīng)濟。為了讓客戶有更多的選擇性，開發(fā)商可提供2-3個裝修方案供客戶選擇（特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤）。對于別墅類的高檔樓盤，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、全裝修住宅的設(shè)計方法及設(shè)計范圍

　　與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進行再裝修設(shè)計不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計，應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計師在住宅的方案設(shè)計階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計。當(dāng)完成施工圖的時候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計的內(nèi)容。具體做法建議如下，當(dāng)初步設(shè)計方案審批通過后，室內(nèi)設(shè)計師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計工作。精裝修設(shè)計方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進行施工圖設(shè)計。這樣一來，避免了已往裝修設(shè)計與原施工圖設(shè)計的脫節(jié)。

　　住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設(shè)計。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計，把它丟給室內(nèi)設(shè)計師去處理。實際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無法做出理想的布置。對于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計很難順利地進行。

　　精裝修房屋的設(shè)計要求是能給未來住戶一個先進居家生活方式的指引，并沒有限制住戶的個性化需求。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過裝飾設(shè)計實現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。

　　3、與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計

　　住宅精裝修的部品主要是廚房櫥柜、潔具、壁櫥等。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化分工的進一步細(xì)化，建筑部品制造商有著更專業(yè)、更接近市場需求的設(shè)計和制造。比如廚房櫥柜的設(shè)計，除了滿足傳統(tǒng)的洗、切、炒流程和物料收納功能外，還要滿足新型廚房電器的布置。廚房系統(tǒng)的整合，目前主要還是由櫥柜制造商的設(shè)計師根據(jù)已經(jīng)成型的廚房尺寸來安排、布置。因此讓住宅部品制造商的設(shè)計師提前介入住宅的精裝修設(shè)計就顯得非常必要。當(dāng)然，產(chǎn)品設(shè)計總的統(tǒng)籌還是由開發(fā)商來組織。開發(fā)商需要同時組織建筑師、室內(nèi)設(shè)計師、部品制造商共同完善精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計。

　　如果說衛(wèi)生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應(yīng)該由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計和施工安裝。因為一個樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬，只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時完成施工任務(wù)，并達(dá)到設(shè)計要求。

　　4、成本控制與采購招標(biāo)

　　精裝修住宅的設(shè)計完成之后，接下來就是要做好成本控制工作。精裝修住宅的成本控制一般按以下工作步驟來進行。

　　4.1根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價。一般室內(nèi)裝修成本標(biāo)準(zhǔn)可在300~1000元/m2范圍選擇和確定。

　　4.2按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設(shè)計深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算。

　　4.3按確定的裝修設(shè)計進行主要部品的采購招標(biāo)工作。主要部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁磚、涂料等。

　　很多開發(fā)商沒有嚴(yán)格按上述工作程序進行精裝修住宅的技術(shù)準(zhǔn)備工作。一些開發(fā)商僅有一個樣板房的設(shè)計，然后就交給施工隊去參照施工了。很多住宅部品、裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的成本和施工質(zhì)量。

　　5、精裝修住宅的施工管理

　　對于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進行大規(guī)模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時進行修正。如果所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經(jīng)濟損失。精裝修住宅的施工要注意處理好以下幾個問題。

　　5.1做好精裝修施工單位的招標(biāo)工作。建議選擇有專業(yè)資質(zhì)的裝修隊伍參與投標(biāo)，并做好標(biāo)段的劃分。一般家居裝修隊伍的人數(shù)是有限的，很少有裝修公司一次能夠派出幾百人在同一個工地施工。如果能派出足夠工人的話，那也是一幫臨時招募的散兵游勇，很難保證未來的施工質(zhì)量和進度。因此，科學(xué)合理地劃分標(biāo)段，根據(jù)實際情況選擇施工隊伍是未來工程順利進行的關(guān)鍵。

　　5.2做好原施工圖與裝修設(shè)計的技術(shù)對接。目前大部分建筑設(shè)計院的施工圖設(shè)計深度不夠，裝修是進一步深化和修正施工圖設(shè)計的重要環(huán)節(jié)。

　　5.3協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關(guān)系。在樓盤建設(shè)期間，裝修施工單位一般會與主體施工單位產(chǎn)生交叉作業(yè)。建設(shè)單位如果不處理好二者的關(guān)系就會對整個工程帶來不利影響。有時主體施工單位沒有給裝修單位提供足夠的工作面和施工條件，影響了裝修單位的施工進度；有時裝修施工單位進場會對主體施工產(chǎn)生干擾，從而影響主體施工的進度。因此，必須詳細(xì)做好整個工程的施工計劃。

　　5.4明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責(zé)任分工。

　　在施工中，如果施工工序交接不清楚，就會出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象，施工質(zhì)量就無法得到保證。