摘要：隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，因此研究和探討工程概預(yù)算的技術(shù)數(shù)據(jù)是項(xiàng)目管理工作中的重要信息，也是房地產(chǎn)加強(qiáng)工程造價(jià)有效控制的重要途徑，本文結(jié)合工作實(shí)際，就如何積累工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，談一點(diǎn)個(gè)人的體會(huì)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資估算；工程概算；工程量

　　1、前言

　　房地產(chǎn)工程在前期的可行性研究與設(shè)計(jì)階段，以及進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較，都需要進(jìn)行投資估算，投資估算是決定房地產(chǎn)事業(yè)成功與否的關(guān)鍵所在，投資估算還是房地產(chǎn)企業(yè)決定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)和依據(jù)。而投資估算的編制依據(jù)，一方面必須根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容和具體要求，第二方面應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，測(cè)算或估算該建筑工程的主要工程量，使用現(xiàn)行的預(yù)算或概算定額、當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐母鞣N建筑材料和設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格以及建筑工程各項(xiàng)有關(guān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)估算建筑工程投資。

　　設(shè)計(jì)概算工作具有生產(chǎn)和管理的雙重性，設(shè)計(jì)概算既是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，又是設(shè)計(jì)過(guò)程中必不可少的一項(xiàng)工作，但就其工作過(guò)程中的作用來(lái)看，其形成的數(shù)據(jù)又是項(xiàng)目管理工作中的重要信息，要做好這項(xiàng)工作，平時(shí)應(yīng)研究探討有關(guān)技術(shù)問(wèn)題，經(jīng)常收集進(jìn)行有代表意義的數(shù)據(jù)，分析對(duì)比，如收集幾個(gè)同類(lèi)型建筑物施工圖預(yù)算資料，綜合找出該建筑物平方米建筑面積所含各主要分部工程量，項(xiàng)目越多，準(zhǔn)確性就會(huì)越高。通過(guò)反復(fù)比較，有了經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在日常工作中就增強(qiáng)了分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，從而提高工作效率，尤其在復(fù)核工程概算造價(jià)上，在時(shí)間緊、任務(wù)多的情況下，可以按工程的規(guī)模大小繁簡(jiǎn)程度的不同，運(yùn)用重點(diǎn)復(fù)核相結(jié)合的辦法。重點(diǎn)復(fù)核的工程是什么結(jié)構(gòu)，就重點(diǎn)復(fù)核什么，在我國(guó)現(xiàn)有的各種類(lèi)型工程結(jié)構(gòu)中，鋼筋含量一直都是決定工程造價(jià)的一個(gè)最重要的組成總分，另外如鋼屋架結(jié)構(gòu)的單層工業(yè)廠房的就重點(diǎn)復(fù)核金屬結(jié)構(gòu)工程及磚墻工程；此外，對(duì)造價(jià)較高的其他工程進(jìn)行復(fù)核，在框架、框剪結(jié)構(gòu)中，砼工程部分所占工程造價(jià)的比重較大（約占直接費(fèi)用的30-40%）因此應(yīng)重點(diǎn)復(fù)核砼工程及鋼筋工程。經(jīng)驗(yàn)復(fù)核是根據(jù)平時(shí)積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，對(duì)差異較大部分進(jìn)行復(fù)查。工程各分部中一些子目工程量都有相同的系數(shù)值，分析比較主要工程量，其他相應(yīng)工程量同樣得到復(fù)核，從而能多、快、好、省地完成復(fù)核工作。

　　在沒(méi)有設(shè)計(jì)圖紙的情況下，對(duì)每一項(xiàng)工程概預(yù)算書(shū)的編制，應(yīng)先了解設(shè)計(jì)意圖和工程全況，在計(jì)算工程量時(shí)將需要多次重復(fù)應(yīng)用的數(shù)據(jù)先計(jì)算出來(lái)。這樣便于在不同子項(xiàng)工程中重復(fù)應(yīng)用。隨著社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)基本建設(shè)事業(yè)在不斷地發(fā)展，建筑安裝工程的新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新工藝不斷涌現(xiàn)，為了準(zhǔn)確快速地編制工程概預(yù)算，我們平時(shí)應(yīng)經(jīng)常了解經(jīng)濟(jì)信息，經(jīng)常走訪建材部門(mén)、收集新的材料價(jià)格，并事先編制補(bǔ)充單價(jià)，這樣編制工作既時(shí)間又正確反映造價(jià)。下面列舉幾個(gè)類(lèi)型建筑物的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為平時(shí)工作的參考指標(biāo)。

　　2、商用房

　　結(jié)構(gòu)特征3-4層框架結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力砼管樁、外墻為3/4磚墻、內(nèi)墻1/2磚墻、鋁合金窗、樓地面水泥砂漿找平層、屋面隔熱層、外墻紙皮磚及外墻漆、內(nèi)墻批灰。

　　2.1 每100m²建筑面積工程量指標(biāo)；

　　2.2 1（m²）主要三材指標(biāo)（基礎(chǔ)為樁基礎(chǔ)）

　　3、11-13層住宅樓工程

　　結(jié)構(gòu)特征10~1_層剪力墻結(jié)構(gòu)、樁基、磚墻、外墻紙皮石、內(nèi)墻涂料、鋁合金門(mén)窗、膠合板門(mén)、樓面水泥砂漿找平層、天面隔熱層。

　　3.1 每100（m²）建筑面積工程量指標(biāo)。

　　3.2 100（m²）建筑面積主要三材指標(biāo)（基礎(chǔ)為樁基礎(chǔ)）。

　　建筑物單位工程造價(jià)由于市場(chǎng)材料價(jià)格浮動(dòng)較大，在不同時(shí)期建筑造價(jià)受其影響很大。特別是在近幾年，人工費(fèi)用調(diào)增很大，材料價(jià)格波動(dòng)更大。因此工程造價(jià)在不同時(shí)期受市場(chǎng)價(jià)格變化而變化，在編制概預(yù)算時(shí)不能忽略材料價(jià)格的價(jià)差，把材料價(jià)差計(jì)人概預(yù)算才能真正正確地反映工程造價(jià)。

　　綜上所述，對(duì)于每個(gè)建筑項(xiàng)目在初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，需要編制建筑工程設(shè)計(jì)概算：施工圖設(shè)計(jì)階段，需要編制施工圖預(yù)算，概預(yù)算的精細(xì)程度，隨著設(shè)計(jì)內(nèi)容的深度不同而異。在編制工程初步設(shè)計(jì)的總概算時(shí)可根據(jù)上面列舉的指標(biāo)和初步設(shè)計(jì)建筑物的型式、使用功能需要加以調(diào)整，利用指標(biāo)再根據(jù)定額規(guī)定系數(shù)便可計(jì)算承包各分部其它子目工程量，再套用定額，結(jié)合市場(chǎng)材料價(jià)格信息，這樣就能夠快速、合理編制初步設(shè)計(jì)概算書(shū)。這些指標(biāo)對(duì)復(fù)核工程預(yù)算也起了很大的作用。目前，建筑施工單位在日臻完善的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，特別是參與工程清單報(bào)價(jià)的建設(shè)項(xiàng)目，這些指標(biāo)都起到了至關(guān)重要的作用。