近年來北京的商品房價格一直居高不下，各方面反映強烈。究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開發(fā)成本過高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開發(fā)成本。

　　一、商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成

　　通過對近年來新建小區(qū)的調(diào)查和分析，新區(qū)開發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、企業(yè)管理費、貸款利息、稅費、大市政費及四源費等費用構(gòu)成。

　　通過敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費，其次是征地拆遷費，再次是貸款利息。因此，對住宅產(chǎn)品成本控制的重點分別是建安工程費、拆遷安置費、資金成本（即貸款利息）。

　　二、在開發(fā)的全過程中嚴(yán)格控制建安成本

　�。ㄒ唬┮院贤�管理為手段，加強成本控制

　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制，一個重要的途徑就是合同管理。

　　開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利，如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理，規(guī)劃設(shè)計合同由規(guī)劃設(shè)計部門簽訂，工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。

　　（二）通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位

　　好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。

　　（三）做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

　　控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計開始，因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段對投資的影響程度達(dá)70％—90％。設(shè)計階段工作水平的標(biāo)低，設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設(shè)計平面組合好，將會使產(chǎn)品銷售好，從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設(shè)計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：

　　（1）加強設(shè)計階段的經(jīng)濟(jì)論證

　　設(shè)計階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計方案。設(shè)計單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開展價值工程方法的應(yīng)用。價值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。

　　在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達(dá)式為：V＝F／C

　　式中V——價值系數(shù)；

　　F——功能（一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途）系數(shù)；

　　C——成本（從根據(jù)用戶提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本）系數(shù)。

　　一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。運用這一方法，就可以通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合。

　　（2）實行限額設(shè)計

　　所謂限額設(shè)計，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算，控制施工圖設(shè)計。同時，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制設(shè)計中不合理的設(shè)計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實，實事求是，精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的實際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。

　　（3）實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法

　　改革開放以來，建筑行業(yè)引進(jìn)了競爭機制，實行了招投標(biāo)制。設(shè)計的招投標(biāo)制對提高設(shè)計水平，促進(jìn)良性競爭起到了很好的作用。推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，可以促使設(shè)計單位和設(shè)計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。一個優(yōu)秀的設(shè)計方案。既要建筑造型美觀，又要造價合理，從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益。

　　（4）要加強設(shè)計出圖前的審核工作

　　加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。

　　（四）嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價

　　在目前的施工過程中，質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機制已經(jīng)比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制工作做的不到位，工程雖能按期保質(zhì)完成，但一算賬就是不盈利或盈利較低，未能達(dá)到預(yù)期的收益。

　　（1）嚴(yán)格進(jìn)行工程招標(biāo)，控制新開工程的造價

　　通過招投標(biāo)選擇信譽高、工期短、技術(shù)力量強、施工質(zhì)量好、造價適中的施工隊伍。建設(shè)單位簽訂承包合同是個關(guān)鍵，要把主要內(nèi)容在合同中予以明確。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，確保雙方的按約履行。

　　（2）合理安排施工順序，減少臨時費用

　　在組織住宅小區(qū)的施工，安排開工計劃時，要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進(jìn)行，盡量不發(fā)生臨時供水、供電、供熱的費用，并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設(shè)小區(qū)道路前，即可進(jìn)行各類管道的鋪設(shè)，減少二次開挖，避免施工企業(yè)因現(xiàn)場施工的原因向開發(fā)企業(yè)索賠，從而降低成本。

　　（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

　　工程洽商是編制預(yù)算增減賬的依據(jù)，是施工企業(yè)在中標(biāo)后提高造價，增加收入的主要手段，作為監(jiān)理工程師要加強工程洽商的管理，防止不正當(dāng)?shù)乃髻r，建立規(guī)范的洽商制度是非常必要的。洽商管理制度的內(nèi)容要確定工程、規(guī)劃、預(yù)算合同等有關(guān)部門在簽辦工程洽商時的責(zé)任，分工必須明確，權(quán)力不宜過分集中。簽辦洽商要注意以下問題：

　　第一，施工前應(yīng)嚴(yán)格審圖，盡量少改動，少辦洽商，減少造價增加的幅度；

　　第二，結(jié)算時要特別注意減賬洽商，防止施工企業(yè)漏報；

　　第三，洽商應(yīng)先辦，有了手續(xù)后再施工。在工程施工中，工程人員往往考慮工程進(jìn)度，先按變更的情況施工，然后再補洽商手續(xù)。這樣做的弊病往往是有的隱蔽工程，做完之后無法核實，工作中出現(xiàn)被動。如果工程進(jìn)度要求緊，也要洽商和施工同步進(jìn)行，增、減賬及時審，避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。

　　第四，洽商內(nèi)容既要滿足工程施工及使用功能需要，又要考慮經(jīng)濟(jì)合理和投資節(jié)約。凡是因施工企業(yè)出于施工方便簽辦的洽商增帳，原則上不予補償。并應(yīng)在洽商中予以注明。

　�。�4）嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格

　　作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格相差很遠(yuǎn)，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制。

　　材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設(shè)備費應(yīng)是建安成本控制中的重點。凡施工企業(yè)自行采購的材料，重點是對指導(dǎo)價的材料控制，可以采取限價的手段進(jìn)行控制。材料限價的原則，一是明確加工訂貨的責(zé)任者是施工單位，業(yè)主與監(jiān)理工程師適當(dāng)參與，參與的目的是控制材料的采購價格，但不能包辦代替；二是可以推薦廠家但不指定廠家；三是監(jiān)督材料的質(zhì)量；四是在保證質(zhì)量的前提下合理限價。這種材料限價的作法，體現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān)的原則，適應(yīng)當(dāng)今建材市場的狀況。

　　（5）加強竣工結(jié)算的審核

　　凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作，審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡系標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。認(rèn)真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

　　（五）拆遷安置費用的控制

　　在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇拆遷隊伍及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地；增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項費用的補償標(biāo)準(zhǔn)和被遷戶安置用房的面積。

　　（六）貸款利息的控制

　　所有的房地產(chǎn)企業(yè)都不是全部拿自己的錢來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，其融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款。很多開發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，有的企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。使用貸款也令開發(fā)企業(yè)付出很高的代價，那就是貸款利息。有貸必有還，如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的情況來選擇合適的還款方式。

　　一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)，實行的是滾動開發(fā)。在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金。有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失。如對整個開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準(zhǔn)確的預(yù)計，何時投入多少，何時又能收回多少，可根據(jù)具體情況，選擇變額年金償還的辦法。采用變額年金償還辦法基于對本企業(yè)的資金運作情況有一個比較清晰了解的基礎(chǔ)上，制定最佳償還方案，從而把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

　　三、及時分析開發(fā)成本，為實施中的成本控制提供依據(jù)

　　在項目實施中，要及時對控制成本所采取的措施、效果及其動態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。在分析時，可將實際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計劃進(jìn)行對比，以確定項目總成本是節(jié)約還是超支。在對比的基礎(chǔ)上，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗，找出超支的原因，探索減少投入、節(jié)約資金的途徑。同時也為住宅小區(qū)開發(fā)的成本測算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù)。

　　總之，控制開發(fā)成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認(rèn)真做好住宅產(chǎn)品開發(fā)成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。