1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般按風(fēng)險(xiǎn)來源、投資階段或風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行分類，本文根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不同特點(diǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)的屬性進(jìn)行分類。

　�。�1）宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失；社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層面。

　　（2）區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會(huì)給項(xiàng)目帶來影響；周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來可能風(fēng)險(xiǎn)；環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)。包括空氣污染、噪音污染、水污染等；自然風(fēng)險(xiǎn)。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。

　　（3）土地風(fēng)險(xiǎn)

　　土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性；征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會(huì)問題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。

　�。�4）資金風(fēng)險(xiǎn)

　　資金充足性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大。利率變化對(duì)市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。

　�。�5）設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；適用性風(fēng)險(xiǎn)。過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會(huì)冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（6）工程風(fēng)險(xiǎn)

　　發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)。包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延會(huì)錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。

　　（7）市場風(fēng)險(xiǎn)

　　市場需求風(fēng)險(xiǎn)。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對(duì)應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過高的售價(jià)，會(huì)嚴(yán)重影響銷售。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點(diǎn)。在處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行認(rèn)真分析，綜合評(píng)價(jià)，采取相應(yīng)防范和控制措施。

　　（1）風(fēng)險(xiǎn)回避

　　對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，在回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來說，只有在面臨災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)程度特別高或風(fēng)險(xiǎn)程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風(fēng)險(xiǎn)回避策略。比如在污染企業(yè)附近開發(fā)住宅項(xiàng)目會(huì)冒很大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)放棄該項(xiàng)目或?qū)嵤┢渌�替代方案�?/p>

　　（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)，從而達(dá)到降低自身損失程度的目的。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移分為三種類型：一是契約合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人。二是財(cái)務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通過發(fā)行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財(cái)務(wù)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給他人。三是保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

　　（3）風(fēng)險(xiǎn)控制

　　首先要建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，懂工程善管理，能夠較準(zhǔn)確地把握宏觀政策和經(jīng)濟(jì)趨勢；二是制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并盡可能嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施；三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭；五是一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)，注意保護(hù)現(xiàn)場，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為有關(guān)各方索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料。風(fēng)險(xiǎn)控制是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，成本低效果好，應(yīng)優(yōu)先采用。

　　（4）風(fēng)險(xiǎn)分散

　　風(fēng)險(xiǎn)分散是從證券投資風(fēng)險(xiǎn)分散原理發(fā)展起來的理論。在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，可以通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，通過開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)間差異化來分散風(fēng)險(xiǎn)。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而不能分散系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。