隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃工作主要是指項(xiàng)目在開工前各項(xiàng)手續(xù)的辦理。主要包括：取得立項(xiàng)、規(guī)劃意見通知書、審定方案通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等批件；委托方案設(shè)計(jì)；進(jìn)行開工前施工單位的招標(biāo)工作；落實(shí)項(xiàng)目的大市政方案、各項(xiàng)市政管線的方案設(shè)計(jì)及報(bào)批工作。在這些工作中對(duì)項(xiàng)目成本管理影響最大的就是設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)階段。

　　近幾年，政府出臺(tái)了一系列新的政策，如：《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》（京政辦發(fā)（2002）33號(hào)）、《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)（2004）4號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)（2003）121號(hào)）、國八條、國六條等等。這些政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品外，還應(yīng)該從降低開發(fā)成本入手，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)、銷售過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用。主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制過程，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面，結(jié)合開發(fā)的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等不同階段，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益�？刂瞥杀镜耐緩接泻芏�。長期以來，人們習(xí)慣于將成本控制放在施工建設(shè)階段，而忽視了在前期規(guī)劃階段對(duì)成本的控制。在人們的頭腦中認(rèn)為，前期規(guī)劃工作就是在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之后，辦理各項(xiàng)前期手續(xù)，取得項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見通知書、審定規(guī)劃方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等批件。其實(shí)不然，前期規(guī)劃工作中，在很多方面都可以對(duì)成本實(shí)施控制，如設(shè)計(jì)階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制等。下面加以詳細(xì)說明。

　　關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程的費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但對(duì)于工程造價(jià)的影響卻很大，有時(shí)能達(dá)到75%。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。很久以來，普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠，開發(fā)商很少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高，搞規(guī)劃的只是催設(shè)計(jì)人員出圖，不管設(shè)計(jì)出的方案在建設(shè)時(shí)需花多少錢，造價(jià)是否合理；設(shè)計(jì)人員只顧出圖，不管設(shè)計(jì)在經(jīng)濟(jì)上是否合理，常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過于保守，例如結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的配筋問題，以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開發(fā)公司的純利潤�；蛘咴O(shè)計(jì)人員一味為了滿足開發(fā)商的設(shè)計(jì)進(jìn)度，從而出現(xiàn)各專業(yè)設(shè)計(jì)不配套、不交圈等問題，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。因此，在設(shè)計(jì)階段就要有成本控制意識(shí)，抓住以下幾個(gè)工作關(guān)鍵點(diǎn)：

　　推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。開發(fā)商在委托進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)計(jì)放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可以優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

　　開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性、綜合性很強(qiáng)的工作，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，同樣也決定項(xiàng)目建成以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。因此要求設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算。在設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平、管理水平相適應(yīng)。要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量做標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的設(shè)計(jì)，各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。

　　另外，針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象，開發(fā)商可以在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，增加設(shè)計(jì)變更及修改費(fèi)用額度的限制條款，如出現(xiàn)各專業(yè)不配套、不交圈現(xiàn)象，或設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則要扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)人員的一種有效的控制手段。

　　要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前。從實(shí)際情況來看，將設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷在設(shè)計(jì)階段就加以克服，所付出的代價(jià)最小，取得的效果最好。因此要在正式出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免把設(shè)計(jì)的不足、缺陷帶到施工階段。

　　關(guān)于招標(biāo)階段的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)的工程招標(biāo)主要包括設(shè)備、材料采購招標(biāo)和施工單位招標(biāo)兩個(gè)方面。開發(fā)商通過招標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過程中進(jìn)行成本管理應(yīng)做好以下幾方面工作：

　　在招標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)，必要時(shí)還要進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正�，F(xiàn)象。

　　要做好招標(biāo)文件的編制工作。預(yù)算管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中的條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，避免在后期結(jié)算時(shí)雙方扯皮。對(duì)于工程標(biāo)底要認(rèn)真進(jìn)行審查，確保標(biāo)底質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。

　　合理低價(jià)者中標(biāo)。在2003年7月1日實(shí)行《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》后，選擇中標(biāo)單位的方法是由招標(biāo)人提供工程量清單，由投標(biāo)人依據(jù)工程量清單項(xiàng)目自主報(bào)價(jià)，經(jīng)評(píng)審按照低價(jià)中標(biāo)的原則確定。

　　合理低價(jià)分為兩種情況：設(shè)有標(biāo)底的，投標(biāo)報(bào)價(jià)在合理幅度內(nèi)；不設(shè)標(biāo)底的，報(bào)價(jià)應(yīng)高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評(píng)標(biāo)辦法，投標(biāo)單位為了使招標(biāo)人可以接受報(bào)價(jià)，又能獲得盡可能多的利潤，在投標(biāo)中均不同程度地采用投標(biāo)策略及報(bào)價(jià)技巧，增加中標(biāo)機(jī)會(huì)。因此，作為開發(fā)商不應(yīng)一味追求低價(jià)，在其保證工期、質(zhì)量要求，評(píng)審技術(shù)方案可行的前提下，還應(yīng)對(duì)其報(bào)價(jià)進(jìn)行評(píng)審，以避免增加工程施工過程中投資控制的難度，給開發(fā)商留下隱患。

　　常見的問題有不平衡報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)法、低價(jià)投標(biāo)法等。下面就不平衡報(bào)價(jià)法做簡單說明：投標(biāo)人在不影響投標(biāo)總價(jià)的前提下，將某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)定的比正常水平高，某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)定的比正常水平低，以期望既能中標(biāo)，又能獲利。針對(duì)這種情況，評(píng)標(biāo)人要分辨投標(biāo)人的意圖，對(duì)多個(gè)投標(biāo)人的同類項(xiàng)目進(jìn)行比較和價(jià)格分析，最大限度地平衡不同投標(biāo)人之間在綜合單價(jià)分布上的差距，最終選出合理低價(jià)的投標(biāo)人。

　　應(yīng)做好合同的簽訂工作。通過招標(biāo)在確定了施工單位或材料供應(yīng)商之后，應(yīng)及時(shí)簽訂合同。合同條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，使工期得以順利進(jìn)行。

　　當(dāng)然，成本管理是一項(xiàng)全程管理的工作，不僅要在前期規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制，在后期的施工階段也要進(jìn)行成本控制。隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。