成本控制的組織體系

　�。ㄒ唬┏杀究刂曝�(zé)任中心的建立

　　為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實(shí)行分級分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。這里的責(zé)任中心是指具有一定的管理權(quán)限，并承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的企業(yè)內(nèi)部單位。在這一組織體系中，物業(yè)管理企業(yè)通常將各部門確立為不同類型的責(zé)任中心，根據(jù)其各自的工作內(nèi)容，將成本預(yù)算分解為各責(zé)任中心的成本預(yù)算，分口管理，分工負(fù)責(zé)，并據(jù)以進(jìn)行成本的分析考核。

　　根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的特點(diǎn)以及各責(zé)任實(shí)體的權(quán)限。責(zé)任中心一般分為兩類：

　　1.成本中心

　　成本中心是指僅對所發(fā)生成本負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。在物業(yè)管理企業(yè)，凡直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，都可以設(shè)置為成本中心。這些成本中心通常只發(fā)生成本，而不會(huì)直接形成收入�；蛘哒f，成本中心就是以控制營業(yè)成本為主的責(zé)任中心。一般來說，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)部門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門等是成本中心，該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備投入轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理服務(wù)。

　　2.費(fèi)用中心

　　費(fèi)用中心是指僅對費(fèi)用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。在物業(yè)管理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，通常都設(shè)置為費(fèi)用中心。即費(fèi)用中心是以控制運(yùn)營費(fèi)用為主的責(zé)任中心，一般是物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)職能部門，如總經(jīng)理室、人事部門等。

　　總之，只要有成本發(fā)生的地方，就可設(shè)立成本（費(fèi)用）中心。由于各責(zé)任中心是貫徹成本預(yù)算的責(zé)任單位，理論上，各責(zé)任中心的責(zé)任成本（費(fèi)用）應(yīng)等同于由企業(yè)成本預(yù)算分解而形成的責(zé)任預(yù)算。

　�。ǘ�）成本控制責(zé)任中心的業(yè)績考評

　　考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心業(yè)績的指標(biāo)有兩類，一類是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，一類是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。其中，經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是成本（費(fèi)用）降低額和成本（費(fèi)用）降低率，其計(jì)算公式分別為：

　　成本（費(fèi)用）降低額=預(yù)算成本（費(fèi)用）-實(shí)際成本（費(fèi)用）

　　成本（費(fèi)用）降低率=[成本（費(fèi)用）降低額/預(yù)算成本（費(fèi)用）]×100%

　　考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)，其評估標(biāo)準(zhǔn)是與同類物業(yè)平均增值率比較，具體計(jì)算方法為：

　　物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值）×100%