可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理

　　（一）可持續(xù)發(fā)展與住區(qū)環(huán)境

　　聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展會議形成的《21世紀宣言》提出了對人類住區(qū)的新要求，即：為所有人提供適當?shù)淖》浚桓纳迫祟愖�區(qū)的管理。根據(jù)會議的精神，我國在1992年編制了《中國21世紀議程-中國21世紀人口、環(huán)境與發(fā)展白皮書》，提出為所有人提供舒適的住房，完善人類住區(qū)功能，改善人類住區(qū)環(huán)境。

　　在歐洲，大約有80000處住宅區(qū)和5600萬座公寓是1950年就建成的�，F(xiàn)在超過1億7000萬的人口居住在戰(zhàn)后所建的住宅區(qū)。歐洲的住宅組織需要定期對這些存量住宅進行翻新，來自歐洲委員會、成員國對建筑可持續(xù)翻新的需求非常大。歐洲某些組織發(fā)展了一些模型和方法，從可持續(xù)發(fā)展的角度，為用戶帶來環(huán)境的改善和能源的節(jié)省，全面實施可持續(xù)的物業(yè)管理。

　　歐洲SurEuro組織為可持續(xù)物業(yè)管理編制了一個指導手冊。該指導手冊的內容主要包括：向可持續(xù)發(fā)展方向完善日常的物業(yè)設施管理；和住戶進行合作；設施維護和修理（包括長期的維護）；居住日常服務；戶外空間維護；能源和水資源利用；廢物管理；空氣流通；更多的關注可持續(xù)發(fā)展。

　�。ǘ�）可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理

　　目前一些新建住宅小區(qū)充分考慮了生活工作場所和自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。但從規(guī)劃設計、建設和物業(yè)管理等流程有效地體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，一方面需要發(fā)展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續(xù)發(fā)展意識的提高和物業(yè)管理水平的提高。

　　可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理是一個內涵深邃、外延廣袤的概念，是人性化、生態(tài)型的系統(tǒng)工程，既包括對人居與自然的生態(tài)平衡的理解，又涵蓋對各種自然能源的節(jié)約和充分利用。可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內容外，還應融入下面幾個要素：

　�。�1）控制空氣質量，提高大氣潔凈度

　　現(xiàn)代物業(yè)各種配套設施較為完善，如酒樓、停車場、發(fā)電機房、空調等。由于燃煤、燃油對大氣的污染，應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料；提倡使用環(huán)保燃料。同時，在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣，選植對尾氣有吸收轉化功能的植被和樹種。

　�。�2）加強雨水、污水的排放、處理和再利用

　　應就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設施將雨水污水進行處理，變廢為寶，使雨水污水成為住區(qū)的再生水資源。如，對排放的污水進行處理，同時要引導居民使用環(huán)保洗滌劑等。部分回收雨水用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等，多余部分存入景觀水池備用。這樣，既可減少污染又可節(jié)約水資源。

　�。�3）垃圾分類處理

　　城市垃圾是人們在工作、生活過程中丟棄的廢物。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)模的擴大，城市垃圾已和工業(yè)固體廢料一樣成為城市主要環(huán)境污染物之一，大致可分為兩類，一類是生活垃圾，另一類是“工業(yè)”垃圾，包括室內二次裝修施工垃圾等。

　　要在物業(yè)管理工作中，作到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運出的污染�？梢酝ㄟ^分選，將回收的廢紙、塑料、金屬、玻璃等分別送往工廠再生；通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發(fā)電；通過將垃圾發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用有機肥；通過衛(wèi)生填埋來還原土地，保護生態(tài)環(huán)境。

　　同時，科技經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展、生活質量提高、工作條件改善，使得辦公自動化設備、家電、家具、服裝的更新?lián)Q代加快。如果簡單地將過時的物品廢棄，無疑將產(chǎn)生新的垃圾污染源。為了減少新的垃圾污染，可在住區(qū)附近，建立舊貨市場，搞好“廢物”利用，滿足不同社會群體的消費需求。如在澳大利亞首都堪培拉，為了響應政府提出的無垃圾計劃，許多社區(qū)都建有二手貨商店，專門回收一般家庭淘汰的舊衣服、舊電器、舊家具等，經(jīng)消毒等處理后販賣。既為家庭增加了收入，又為低收入者提供了廉價物品，同時減輕了垃圾污染。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術優(yōu)勢，對垃圾進行綜合利用、資源利用。

　�。�4）控制噪聲

　　噪聲控制是可持續(xù)物業(yè)管理的重要內容之一。與物業(yè)管理有關的噪聲源主要有：配套設備（如應急發(fā)電機組、中央空調機組等）運行產(chǎn)生的噪聲、汽車啟停剎和各類防盜報警設備誤報產(chǎn)生的噪聲、農(nóng)貿(mào)集市噪聲等。

　　一般的柴油發(fā)電機，運行時的混合噪聲都在100分貝以上，污染嚴重。對于配套設備機房，可以采取密閉的隔音處理方法，把噪聲限制在機房內，如做好相應的隔聲、隔震和吸聲處理，避免噪聲輻散污染周邊環(huán)境。

　　為降低汽車和農(nóng)貿(mào)市場的噪聲污染，可以在車道兩旁種植減噪樹種，盡可能把車庫建在地下或與生活工作區(qū)拉開距離；同時也使農(nóng)貿(mào)市場與生活工作區(qū)拉開距離，并以減噪樹種作為隔離帶。

　　（5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境

　　要根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候等特征，設置相宜綠地和綠化帶，建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，真正做到“天人合一”境界，四處鳥語花香，使人和自然達到完美和諧的統(tǒng)一。應該說，綠地和綠化帶起到的不僅是美化環(huán)境作用，更重要的是保護了環(huán)境，如對二氧化碳、塵埃的吸收，水土的保持等。

　　通常，綠地的規(guī)劃應納入住區(qū)的整體規(guī)劃中，要有先期規(guī)劃中預留的集中綠地為保證，若住區(qū)的規(guī)模較大，可將集中綠地面積拆散到各個住宅組團中去。同時，住宅環(huán)境的綠化不是簡單的種樹栽草，而應做到春有花、夏有蔭、冬有綠、秋有果，落葉喬木、常青灌木、常綠草皮高低參差。

　　（6）注重采用新型建材飾材和自然能源

　　傳統(tǒng)建筑用材用料在生產(chǎn)、使用和廢棄過程中，不僅要消耗大量的資源和能源，還會排放大量的廢氣、廢渣，從而使環(huán)境污染日益嚴重。作為現(xiàn)代建筑工程的新型建材，健康建材、綠色建材、環(huán)境建材、生態(tài)建材等在發(fā)達國家被采用的比重高達80%～90%，日本還推出了“無化學”住宅。

　　有效利用自然能源如太陽的光和熱等，可以節(jié)約大量的人工能源，從而達到降低能耗、保護環(huán)境的目的。比如，采用大面積玻璃窗、明廳、明臥、明衛(wèi)、明廚的設計方案，就會節(jié)約大量的照明電。在夜晚必須采用照明電時，利用系統(tǒng)化節(jié)能燈，也能直接有效地節(jié)約能源。再比如，利用高科技新型墻體來提高保暖隔熱效率，減少家庭冷暖空調的開放時間等，也有助于充分利用自然能源與人工能源。

　�。�7）提高物業(yè)管理的信息化水平

　　科技的進步，信息產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，使智能化小區(qū)、大廈成為可能。通訊網(wǎng)絡入戶和各種信息聯(lián)網(wǎng)，如網(wǎng)上購物、遠程看護、電子郵件、電子報刊、遠程證券交易等，為用戶提供了多種選擇，并提供了足不出戶便知天下事的方便。

　　智能管理系統(tǒng)的應用，提高了住區(qū)在安全、呼救、能源設施管理等方面的管理水平，對降低能耗和管理成本等都有重要的意義。