寫字樓物業(yè)承租客戶的選擇

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對(duì)于選擇什么樣的承租戶并長久與之保持友好關(guān)系非常重視。選擇的標(biāo)準(zhǔn)是承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等。

　　1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)。承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型應(yīng)與寫字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認(rèn)真分析每個(gè)承租戶的信譽(yù)，對(duì)其租住的用途及經(jīng)營內(nèi)容是否與已有承租戶經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)。因?yàn)橐粋�(gè)租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補(bǔ)互利、相得益彰。

　　2、承租戶的財(cái)務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)承租戶應(yīng)有較詳細(xì)的資信核查。這種調(diào)查可以通過以下幾個(gè)方面進(jìn)行：通過承租戶填寫的申請(qǐng)表，了解其經(jīng)營內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的地區(qū)范圍，如果是某公司的分支機(jī)構(gòu)，那么它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽(yù)擔(dān)保人或推薦人情況、對(duì)承租面積的具體要求等；還可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀(jì)人及承租戶提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來判斷其信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況：另外，還可通過專業(yè)的資信調(diào)查公司提供承租戶的資信報(bào)告，了解承租戶的財(cái)務(wù)狀況、支付方式、支付習(xí)慣、是否經(jīng)常拖欠款等；在詳細(xì)核查中還有搞清承租戶的組織結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)體制。特別是對(duì)某些大公司的子公司、特許權(quán)公司等，要搞清它們之間的財(cái)務(wù)責(zé)任關(guān)系。因?yàn)楹芏嘧庸�司、特許公司的財(cái)務(wù)是獨(dú)立的，總公司沒有責(zé)任承擔(dān)這些小公司的債務(wù)。

　　核查承租戶財(cái)務(wù)狀況的目的，主要是為選擇租戶時(shí)作決策。那些被證明財(cái)務(wù)狀況好、極有聲譽(yù)的大公司是入選對(duì)象；那些財(cái)務(wù)狀況不佳、信譽(yù)不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)加以拒絕。

　　3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶的過程之所以復(fù)雜，就是因?yàn)閷懽謽墙ㄖ��?nèi)是否有足夠的使用空間來滿足承租戶對(duì)面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現(xiàn)實(shí)的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6平方米，但接待室、會(huì)議室、儲(chǔ)藏空間、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給予周全考慮。

　　4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。有些承租戶為了順利地開展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。如果要求提供的特殊服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)有較大差異，在將來的物業(yè)管理過程中就會(huì)出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個(gè)租賃期限內(nèi)的實(shí)際費(fèi)用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時(shí)確定由誰來承擔(dān)特殊服務(wù)的費(fèi)用。滿足特殊服務(wù)，應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)、與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。