寫字樓物業(yè)等級分類中的參考因素

　　對寫字樓物業(yè)的分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們通常從承租人在尋租或續(xù)租時所考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓物業(yè)的分類一般要考慮以下12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人的類型等。

　　1、位置。寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施的接近程度，這種吸引力也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)出變化。寫字樓的級別往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍建筑環(huán)境惡劣，會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。如果臨近某大公司或金融機構(gòu)的辦公樓則會增加對承租人的吸引力。cbd：簡稱中心商務(wù)區(qū)（centerbusinessdistrict）。

　　2、交通的便利性。高檔寫字樓周圍應(yīng)用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車位，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓要有便捷的公共交通。

　　3、聲望或形象。寫字樓建筑的位置、投資方的實力或聲望，物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為承租人提供的服務(wù)內(nèi)容都會強化大廈的整體形象。例如，1972年投入使用的美國世貿(mào)大廈，高378m（110層），能容納5萬人工作，由洛克菲勒家族建設(shè)。上海浦東金融貿(mào)易區(qū)的金茂大廈（88層）。

　　4、建筑形式。建筑的設(shè)計形式和物業(yè)外立面的維護水平，即建筑特點。——香港的中銀大廈，紐約世貿(mào)大廈的“雙子星”塔樓。

　　5、大堂。大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置構(gòu)成了一棟寫字樓的建筑特色。

　　6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內(nèi)部狀況（照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b飾、電梯的控制符號、地面、鏡子、反光材料等）。電梯服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速。例如，上海金茂大廈有100多部電梯，高速電梯可保證客人的侯梯時間不超過35秒，符合國際最高標(biāo)準(zhǔn)。

　　7、走廊。要認(rèn)真裝飾，充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾，兩側(cè)的墻壁上懸掛藝術(shù)品。指引牌，應(yīng)及時保潔和更新。

　　8、寫字樓室內(nèi)空間布置。室內(nèi)空間布置比內(nèi)部裝修要重要的多。例如，窗戶的數(shù)量、照明、房間的進深、開間等。

　　9、為承租人提供的服務(wù)。重點是辦公室內(nèi)的管理服務(wù)，安全服務(wù)，維修服務(wù)的速度，外人進入的管理，空調(diào)通風(fēng)設(shè)施的維護管理等。會議中心、康樂中心的服務(wù)等。

　　10、建筑設(shè)備系統(tǒng)。重點是動力、通訊系統(tǒng)和空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)等。目標(biāo)是“智能化”，即有計算機管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)（數(shù)字式交換機、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電子會議或視訊會議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)等）、自動化電力管理系統(tǒng)和自動照明設(shè)備系統(tǒng)等。簡稱ca、oa、ba、fa→ma.

　　11、物業(yè)管理水平。影響其租金水平和市場價值。

　　12、承租人的類型。大廈內(nèi)的主要承租人往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的承租人類型。