1．累加法：報酬率包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，將它們相加。

　　累加法的公式為：

　　報酬率一無風(fēng)險報酬率十投資風(fēng)險補償十管理負擔(dān)補償十缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠

　　其中：

　　①無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。

　　②投資風(fēng)險補償，是指當投資于具有風(fēng)險性的物業(yè)時，必然要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有補償，否則就不會投資。

　�、酃芾碡摀�(dān)補償，是指物業(yè)投資要求的關(guān)心和管理越多，其投資吸引力就會越小，從而必然會要求對其額外管理有補償。

　　④缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金缺乏流動性也會要求補償。物業(yè)與一般投資品相比，缺乏流動性。

　�、萃顿Y帶來的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從I町投資者會降低所要求的報酬率。

　　2．市場提取法：是利用與估價對象物業(yè)具有類似收益特征的物業(yè)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。

　　運用市場法估價，首先要盡可能搜集大量真實的交易實例，對每個實例應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：

　　1．交易物業(yè)的詳細狀況；

　　2．成交日期；

　　3．交易雙方；

　　4.付款方式，（包括首付款比率、貸款期限）；

　　5.成交價格，包括計價方式和價款；

　　6．交易情況，交易稅費的負擔(dān)方式，有無利害關(guān)系人之間的交易（關(guān)聯(lián)交易）、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況