直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的（通常是采用未來第一年的）某種預(yù)期收益（如毛租金、凈收益等）除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來某一年的預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。

　　1．資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即資本化率一年收益／價(jià)格。

　　資本化率直接資本化法的公式為：物業(yè)價(jià)值一物業(yè)未來第一年的凈收益／凈收益資本化率

　　2．收益乘數(shù)是物業(yè)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)一價(jià)格／年收益。

　　收益乘數(shù)法的公式為：物業(yè)價(jià)值一年收益×收益乘數(shù)

　　（1）收益乘數(shù)具體有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。收益乘數(shù)是采用市場提取法，通過與估價(jià)對象收益流量類型等方面類似的物業(yè)的有關(guān)資料中求得。相應(yīng)的收益乘數(shù)法有：毛租金乘數(shù)法、潛在／有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　（2）毛租金乘數(shù)，或稱“租售比價(jià)”，是市場上某類物業(yè)的價(jià)格除以其毛租金所得倍數(shù)，即毛租金乘數(shù)一物業(yè)價(jià)格／毛租金。

　　毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：物業(yè)價(jià)值一毛租金×毛租金乘數(shù)

　　毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：

　　①方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；

　�、诿�租金乘數(shù)比較客觀；

　�、郾苊饬擞捎诙鄬哟螠y算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。

　　毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：

　�、俸雎粤宋飿I(yè)租金以外的收入；

　�、诤雎粤瞬煌�物業(yè)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。