收益乘數(shù)是物業(yè)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù),即收益乘數(shù)一價(jià)格/年收益。
收益乘數(shù)法的公式為:物業(yè)價(jià)值一年收益×收益乘數(shù)
。1)收益乘數(shù)具體有:毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。收益乘數(shù)是采用市場(chǎng)提取法,通過(guò)與估價(jià)對(duì)象收益流量類(lèi)型等方面類(lèi)似的物業(yè)的有關(guān)資料中求得。相應(yīng)的收益乘數(shù)法有:毛租金乘數(shù)法、潛在/有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
。2)毛租金乘數(shù),或稱(chēng)“租售比價(jià)”,是市場(chǎng)上某類(lèi)物業(yè)的價(jià)格除以其毛租金所得倍數(shù),即毛租金乘數(shù)一物業(yè)價(jià)格/毛租金。
毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法,即:物業(yè)價(jià)值一毛租金×毛租金乘數(shù)
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