物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格

　　重新購(gòu)建價(jià)格又稱重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。其中，重新取得可簡(jiǎn)單地理解為重新購(gòu)買，重新開(kāi)發(fā)建設(shè)可簡(jiǎn)單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：

　�、僦匦沦�(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。如在重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況下，重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)價(jià)格構(gòu)成來(lái)測(cè)算的；

　　②重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格。具體來(lái)說(shuō)，重新取得或重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的支出，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是必需的耗費(fèi)，應(yīng)能體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平，即是客觀成本而不是實(shí)際成本。如果超出了社會(huì)或行業(yè)的平均水平，超出的部分不僅不能構(gòu)成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi)；而低于社會(huì)或行業(yè)平均水平的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤(rùn)；

　�、劢ㄖ�物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　　因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購(gòu)建價(jià)格中。例如，估價(jià)對(duì)象的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的土地使用權(quán)，求取其重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)不是求取其40年的土地使用權(quán)的價(jià)格，而是求取其30年的土地使用權(quán)的價(jià)格。如果該土地目前的交通條件比10年前有了很大改善，求取其重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)不是求取其10年前交通狀況下的價(jià)格，而是求取其目前交通狀況下的價(jià)格。

　　求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬物業(yè)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在物業(yè)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求�。欢�是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。后一種路徑適用于土地市場(chǎng)上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地交易為主的情況。

　　求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)法等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開(kāi)發(fā)成本的土地。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開(kāi)發(fā)成本。因此，土地的重新購(gòu)建價(jià)格可以分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開(kāi)發(fā)成本。求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商（建筑施工企業(yè)）建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用（即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格），再加上發(fā)包人所必需的其他支出（如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等）。

　　建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)�？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

　　重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只有使用重置價(jià)格。