房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種典型的地域性市場(chǎng)，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。細(xì)分市場(chǎng)的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標(biāo)市場(chǎng)三種細(xì)分方式。

　　編制物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)，首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，并用這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)。這個(gè)工作過程，就是市場(chǎng)分析的過程。為了作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，必須首先進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，搜集特定的、可與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行比較的相關(guān)物業(yè)信息，并與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務(wù)的特點(diǎn)，評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

　　物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對(duì)不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評(píng)價(jià)居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度（市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等）；②環(huán)境因素（自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況）；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入（人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況）；⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購(gòu)買力水平和消費(fèi)習(xí)慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性（交通方式可選擇性、停車位數(shù)量）。