土地使用權的處理原則

　　房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致

　　（一）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓應當符合的條件：1.按照出讓合同約定己經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書（錢合證）；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件（預售）；3.轉讓房地產(chǎn)時房屋己經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書（現(xiàn)售）。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移，要求房地產(chǎn)轉讓后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經(jīng)使用年限后的剩余年限。同時，對受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　�。ǘ�）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

　　1.轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉讓房地產(chǎn)的制度和政策，由受讓人辦理土地使用權出讓手續(xù)、繳納土地使用權出讓金，轉讓收益中的土地收前益上繳國家或者作其他處理。

　　2.可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目；私有住宅轉讓后仍用于居住的；按照國務住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。按照以上規(guī)定轉讓的房地產(chǎn)，如果再轉讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除己經(jīng)繳納的土地收益。