理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調節(jié)達到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居住收入、物業(yè)開發(fā)建設成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領下或在非理性預期下形成不正常的過高價格。