《撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由撫順市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議于2012年12月20日通過(guò)，并經(jīng)遼寧省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議于2013年3月29日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布。本條例自2013年5月1日起施行。

　　撫順市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　2013年3月29日

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本條例所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格并取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

　　第四條　市房產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)，下同）、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第五條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第九條　業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)全體業(yè)主的共同利益事項(xiàng)作出決定和進(jìn)行管理。

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第十條　尚未成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積50％以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50％以上的業(yè)主書(shū)面同意。

　　第十一條　物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，可以成立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì)：

　　（一）建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50％以上的；

　�。ǘ�）建設(shè)單位已交付業(yè)主戶數(shù)比例達(dá)到50％以上的；

　　（三）劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分，建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過(guò)先期開(kāi)發(fā)部分建筑物總面積50％以上，且已交付業(yè)主戶數(shù)的比例達(dá)到50％以上的；

　　（四）公有住房出售給個(gè)人的面積超過(guò)建筑物總面積50％以上的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定其他可以成立業(yè)主大會(huì)情形的。

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域自具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料，同時(shí)書(shū)面通知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)；

　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

　�。ㄈ�）業(yè)主名冊(cè)；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規(guī)劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┙桓妒褂霉�共設(shè)施設(shè)備的證明；

　�。�六）物業(yè)管理用房配置證明；

　　（七）其他有關(guān)的文件資料。

　　第十三條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面意見(jiàn)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到業(yè)主書(shū)面意見(jiàn)之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　　第十四條　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居（村）民委員會(huì)代表、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成。

　　籌備組成員人數(shù)應(yīng)為5人以上15人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告其成員名單和工作職責(zé)。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。

　　第十七條　業(yè)主可以以幢、單元為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)20％以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由委員5人以上15人以下單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不得超過(guò)5年，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理備案后7日內(nèi)向市物業(yè)管理行政主管部門備案：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

　�。ǘ�）管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則；

　　（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并通知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第二十二條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十三條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，決定對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十四條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自行終止。

　　第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)，選聘一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積l萬(wàn)平方米以下或者投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議。建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　第二十七條　建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)10日前，向市物業(yè)管理行政主管部門辦理招標(biāo)備案。備案提供下列資料：

　�。ㄒ唬┡c物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；

　�。ǘ�）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；

　�。ㄈ�）招標(biāo)文件；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第二十八條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并向物業(yè)買受人予以說(shuō)明。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約自行失效。

　　第二十九條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在商品房銷售合同中明確約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的會(huì)館（所）的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)方式、范圍等內(nèi)容，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)館（所）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變?cè)�有�?guī)劃用途。

　　第三十條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用時(shí)，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防、電梯等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位、安防監(jiān)控等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。

　　第三十一條　承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，也可以邀請(qǐng)居（村）民委員會(huì)代表和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門參加或者聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

　　第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3％物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，最小不得低于60平方米。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房在物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立使用房屋，并具備水、電、供暖以及采光、通風(fēng)等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十四條　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。市物業(yè)行政主管部門在核發(fā)商品房銷（預(yù)）售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)服務(wù)用房。在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。

　　第三十五條　建設(shè)單位在房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，并按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并于簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測(cè)并定期向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位維修和養(yǎng)護(hù)。

　　第四十條　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；

　�。ǘ�）物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；

　�。ㄈ�）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理；

　　（四）疏通、清掏下水管線、污水井；

　�。ㄎ澹┕�共綠地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；

　�。�六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通、環(huán)保等協(xié)助管理的事項(xiàng)；

　�。ㄆ撸┸囕v停放及場(chǎng)地管理；

　�。ò耍┭b飾裝修管理工作；

　�。ň牛┪飿I(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；

　�。ㄊ�）雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

　　第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害。

　　第四十二條　對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。

　　第四十三條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前2個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時(shí)將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前1個(gè)月與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定不繼續(xù)聘用的，可以依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十四條　物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)要求提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月以書(shū)面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面通知后繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)工作。

　　第四十五條　業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。

　　第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自終止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告并以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同以及被解聘的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成移交小組進(jìn)行物業(yè)清產(chǎn)核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)清產(chǎn)核算結(jié)束之日起10日內(nèi)，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)費(fèi)及其收支賬目和物業(yè)服務(wù)用房并退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十八條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他任何人，不得向業(yè)主收取或者變相收取各種名目的抵押金。

　　第四十九條　住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。

　　物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。

　　第五十一條　物業(yè)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主直接收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，但一次收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限不得超過(guò)一年。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十二條　已竣工并交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買受人承擔(dān)。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾減免物業(yè)費(fèi)。否則，承諾減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第五十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)費(fèi)。

　　第五十四條　業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其交納。業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第五十五條　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)等材料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。

　　第五十六條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。

　　第五十七條　市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合維修改造規(guī)劃并安排資金逐年對(duì)供電、供水、供氣、供熱、排水等公用配套設(shè)施進(jìn)行修繕和改造。

　　第五十八條　有條件的舊住宅區(qū)可以依據(jù)本條例的有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主可以在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，實(shí)行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

　　第五十九條　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫(kù)并向社會(huì)公開(kāi)。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理。區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息核實(shí)、上報(bào)工作。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第六十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；

　　（二）在室內(nèi)外挖掘，建設(shè)地下室、建筑物、構(gòu)筑物；

　　（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　　（四）侵占、損壞公共場(chǎng)地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄎ澹┓盅b、存放、銷售易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品；

　　（六）從事排放有毒有害物質(zhì)的修理、加工、噴漆、電鍍、化工、農(nóng)藥等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　�。ㄆ撸┡欧懦�過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者違反規(guī)定燃放煙花爆竹；

　�。ò耍┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物；

　　發(fā)生上述行為，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第六十一條　因房屋裝飾裝修活動(dòng)造成管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞或者導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損失的，由裝修的業(yè)主負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第六十二條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第六十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用公共場(chǎng)地、道路或者規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，可以將車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。

　　第六十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線、線路和設(shè)施設(shè)備等的維修、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第六十五條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)列支。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修養(yǎng)護(hù)之外的維修、更新和改造費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金列支。業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

　　第六十六條　業(yè)主及出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項(xiàng)維修資金。未依法交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。住宅專項(xiàng)維修資金不足首期交存額30％的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交具體辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十七條　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總戶數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，可以用于保修期滿后的屋頂、戶外墻面等共用部位和電梯、水箱等共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第六十八條　違反本條例第二十九條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)會(huì)館（所）原有規(guī)劃用途的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十九條　違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫(kù)，并向社會(huì)公布。自公布之日起三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金可以從履約保證金中扣除。

　　第七十條　違反本條例第四十八條規(guī)定，擅自向業(yè)主收取或者變相收取各種名目抵押金的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期退還已收取的抵押金。逾期不退還的，從履約保證金中退還。

　　第七十一條　違反本條例第五十條規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依法進(jìn)行處罰：

　�。ㄒ唬┨峁┑姆�務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)的；

　�。ǘ�）不按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼標(biāo)價(jià)的；

　　（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的。

　　第七十二條　違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七章　附則

　　第七十三條　本條例自2013年5月1日起施行。