《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》由沈陽(yáng)市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議于2010年8月31日通過(guò)，已經(jīng)遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議于2010年9月29日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2011年1月1日起施行。

　　沈陽(yáng)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　2010年10月26日

　　第一章　總則

　　第一條　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第三條　市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、城建、財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助房產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　居民委員會(huì)和村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。

　　第五條　市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。

　　業(yè)主可以依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第七條　尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書面同意。

　　第八條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　�。ㄒ唬┚哂型耆�民事行為能力；

　　（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的公信力和組織能力；

　�。ㄈ�）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄋ模┍救思捌浣�親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職；

　�。ㄎ澹┚邆浔匾�的工作時(shí)間。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書；

　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

　�。ㄈ�）業(yè)主名冊(cè)；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規(guī)劃總平面圖；

　　（五）交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明；

　�。�六）物業(yè)管理用房配置證明；

　�。ㄆ撸┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十條　物業(yè)管理區(qū)域具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)；業(yè)主未提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)設(shè)立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任�；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組自業(yè)主委員會(huì)成立并依法備案起自行終止。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

　　（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

　　（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　�。�六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　�。ㄆ撸┙M織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　　（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；

　�。ň牛�業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

　　（二）管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　�。ㄒ唬┕芾硪�(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；

　�。�六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車車位的處分情況；

　　（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

　　（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第十四條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方作出責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定前，應(yīng)當(dāng)征得另一方行政機(jī)關(guān)的同意。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第十七條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。

　　多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬(wàn)平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米的新建物業(yè)項(xiàng)目或者投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十九條　建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理招標(biāo)備案，并提供下列資料：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書；

　�。ㄈ�）招標(biāo)文件；

　�。ㄋ模┡R時(shí)管理規(guī)約；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽(yáng)能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。

　　第二十一條　新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

　　第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。對(duì)于在承接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位在一定期限內(nèi)給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

　　第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗(yàn)收工作，并移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料；

　�。ǘ�）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

　�。ㄎ澹�業(yè)主名冊(cè)；

　�。�六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗(yàn)收手續(xù)辦理完畢后三日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。

　　第二十四條　建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

　　第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自市建設(shè)主管部門同意辦理工程竣工驗(yàn)收備案之日起，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設(shè)主管部門申請(qǐng)使用建設(shè)工程保修抵押金。

　　第二十六條　物業(yè)保修期滿，市建設(shè)主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求市房產(chǎn)主管部門和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。

　　市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，對(duì)申請(qǐng)核定一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出審查意見(jiàn)。

　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┨岢鑫飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后組織實(shí)施；

　�。ǘ�）監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備合理使用；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)；

　　（四）日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉(zhuǎn)站；

　　（五）綠地及附屬設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理；

　　（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域的病媒生物防治；

　　（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停放及交通秩序的維護(hù)；

　�。ò耍┙�立完整、準(zhǔn)確、及時(shí)更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；

　�。ň牛�業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他事項(xiàng)。

　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；

　　（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄈ�）委托專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；

　�。ㄋ模┙ㄗh業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮婪ㄖ朴單飿I(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；

　�。ǘ�）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

　�。ㄈ�）提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)討論，年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來(lái)源、列支范圍等；

　�。ㄋ模┟堪肽晗驑I(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，報(bào)送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

　�。ㄎ澹┌凑諛I(yè)主、業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　　（六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

　�。ㄆ撸┌凑沼嘘P(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；

　�。ò耍﹦褡柽`反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；

　　（九）協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬�減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的；

　�。ǘ�）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員的；

　�。ㄈ�）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

　�。ㄋ模┡灿米≌瑢ｍ�(xiàng)維修資金的；

　　（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

　�。�六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的；

　�。ㄆ撸┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　�。ò耍┥米岳�用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

　　（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

　�。ㄊ�）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

　�。ㄊ�一）不履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄊ�二）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目的；

　�。ㄊ�三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書的；

　�。ㄊ�四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)移交本條例第二十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

　　（一）實(shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

　�。ǘ�）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益的結(jié)余；

　　（四）與物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的明細(xì)賬；

　�。�六）應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

　　第三十四條　對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)人員費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運(yùn)行及維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等物業(yè)項(xiàng)目收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第三十八條　新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)主管部門核定臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市價(jià)格主管部門依法核發(fā)收費(fèi)許可證。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)許可證同時(shí)廢止。

　　非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第三十九條　前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第四十條　物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無(wú)法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣（市）相關(guān)主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第四十一條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果及時(shí)上報(bào)。

　　第四十二條　物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立完善的檔案管理制度，實(shí)施區(qū)域性檔案管理。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報(bào)送區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門。

　　第五章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；

　　（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　�。ㄈ�）侵占、損壞公共場(chǎng)地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄋ模┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　　（五）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　�。�六）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　�。ㄆ撸┻`反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　�。ò耍�實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

　�。ň牛┐娣挪环�合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；

　�。ㄊ�）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　　（十一）占用消防通道，擠占消防設(shè)施；

　�。ㄊ�二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

　�。ㄊ�三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法進(jìn)行處理。

　　第四十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)依法交納住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。

　　第四十五條　業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由市房產(chǎn)主管部門代管，并在商業(yè)銀行開(kāi)立專戶。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，決定自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開(kāi)立專戶，并接受市房產(chǎn)主管部門監(jiān)督。

　　開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

　　第四十六條　住宅專項(xiàng)維修資金的使用按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┥婕熬S修的業(yè)主提出使用要求或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修由全體業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主確定使用方案；

　�。ㄋ模┫嚓P(guān)業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)主管部門申請(qǐng)列支；

　　（五）市房產(chǎn)主管部門審核合格后，向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；

　　（六）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未建立住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主共同決定補(bǔ)建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)歸集。

　　因客觀原因?qū)е挛唇�立住宅專�?xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不足的，發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔(dān)。

　　第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造。

　　使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行房屋應(yīng)急維修的具體辦法由市房產(chǎn)主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。

　　第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定是否收取占用費(fèi)以及占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。

　　業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)計(jì)賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督�？鄢�管理成本后的場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第六章　舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第五十條　本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無(wú)法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

　　第五十一條　市和區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排專項(xiàng)資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對(duì)供水、供氣、供熱、排水等配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行修繕和改造。

　　第五十二條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)無(wú)法成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，確定管理方案，簽訂管理規(guī)約。

　　第五十三條　舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，實(shí)行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的管理費(fèi)用。

　　第七章　法律責(zé)任

　　第五十四條　違反本條例第三十一條第二項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十五條　違反本條例第三十一條第三項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，屬于三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷資質(zhì)證書，屬于一級(jí)或者二級(jí)資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門可以向有關(guān)部門提出吊銷資質(zhì)證書的建議。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十六條　違反本條例第三十一條第四項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，屬于三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷資質(zhì)證書，屬于一級(jí)或者二級(jí)資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門可以向有關(guān)部門提出吊銷資質(zhì)證書的建議。構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第五十七條　違反本條例第三十一條第五項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十八條　違反本條例第三十一條第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十九條　違反本條例第三十一條第十項(xiàng)規(guī)定，與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無(wú)效，由市房產(chǎn)主管部門處以中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對(duì)單位主管人員和其他責(zé)任人員處以單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒(méi)收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十條　違反本條例第三十一條第十二項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目的，由市房產(chǎn)主管部門沒(méi)收違法所得，處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十一條　違反本條例第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交有關(guān)資料的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十二條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟；逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第八章　附則

　　第六十三條　本條例自2011年1月1日起施行。