山東省人民政府

　　關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見

　　魯政發(fā)[2003]116號

　　各市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業(yè)，各高等院校：

　　為進一步促進我省房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，結合我省實際，提出以下意見，請一并貫徹落實。

　　一、全面認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意義，進一步明確工作指導思想

　　1、保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對全省經(jīng)濟發(fā)展具有重大意義。1998年以來，我省各地、各部門認真貫徹國務院和省委、省政府關于城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設的有關政策，房地產(chǎn)市場發(fā)展總體態(tài)勢良好。全省城鎮(zhèn)住房商品化體制基本建立，貨幣化分配政策全面實施；住房消費有效啟動，居民住房條件明顯改善；房地產(chǎn)業(yè)開始成為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，拉動國民經(jīng)濟增長的作用日趨突出。同時應當看到，我省房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，住房供應體系不夠健全，房地產(chǎn)市場運行、監(jiān)管和調(diào)控體系有待完善。隨著我省城市化戰(zhàn)略的深入實施和城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的市場需求空間將不斷擴大。促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資、增加就業(yè)，推進經(jīng)濟結構的戰(zhàn)略性調(diào)整，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。各級政府要切實把抓好這項工作作為事關全局的戰(zhàn)略舉措，擺到突出位置，堅持用發(fā)展的辦法解決前進中存在的問題，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　2、進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導思想。要以“三個代表”重要思想和黨的十六大、十六屆三中全會精神為指導，圍繞實現(xiàn)全面建設小康社會的目標要求，堅持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應，著眼于維護廣大人民群眾的切身利益，以住房市場化為基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用；以有效需求為導向，調(diào)整優(yōu)化供應結構，建立滿足不同收入家庭住房需求的供應體系；以深化改革為動力，消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，建立和完善住房保障制度；完善宏觀調(diào)控體系，加強監(jiān)督管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　二、調(diào)整住房供應結構，建立健全住房供應體系

　　3、完善住房供應政策。按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，合理確定供應結構，實施分類供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的住房困難戶。各市、縣要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力，確定各類住房的供應比例。

　　4、加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。各地要全面落實國家經(jīng)濟適用住房建設的優(yōu)惠政策和管理辦法，嚴格執(zhí)行土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、稅收優(yōu)惠等政策措施；各市、縣人民政府要依據(jù)當?shù)仄胀ㄉ唐纷》績r格、居民可支配收入等因素，合理劃分收入線標準，購買對象的家庭收入標準，由各地按照房價收入比（本地區(qū)一套60平方米的普通商品住房價格與雙職工家庭年平均工資之比）的4至6倍確定。經(jīng)濟適用房購買要嚴格實行申請、審批和公示制度；嚴格控制戶型面積，以中小套型為主；按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場運作的模式，實行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房的銷售價格要堅持保本微利的原則，各地可根據(jù)實際制定經(jīng)濟適用住房的指導價格，并在此基礎上規(guī)定浮動范圍，向社會公布，加以監(jiān)督執(zhí)行。

　　5、增加普通商品住房供應。各地要根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例。根據(jù)當?shù)卮蠖鄶?shù)居民家庭收入水平，普通商品住房的指導價格一般應控制在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格以下水平。普通商品住房供不應求、房價漲幅過大過快的城市，要調(diào)控土地供應，控制土地價格，有條件的城市要劃定一定區(qū)域，作為普通商品住房的集中建設用地，同時通過清理、減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本。

　　6、建立和完善廉租住房制度。廉租住房作為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的政策性住房，是住房新體制的重要組成部分。建立和完善廉租房制度是政府的重要職責。最低收入家庭的住房保障，原則上實行以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。各地也可以結合實際，建設或認定適量的廉租住房。住房保障資金要以財政預算資金為主，住房公積金增值收益為輔，多渠道籌措，形成規(guī)范穩(wěn)定的資金來源；保障水平要結合當?shù)刎斦�承受能力和居民住房的實際情況合理確定。各市、縣要切實落實好資金來源，盡快建立起最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。

　　7、規(guī)范集資合作建房行為。利用已有劃撥土地集資、合作建房是解決住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)職工住房問題的有效補充，是經(jīng)濟適用住房的組成部分。進行集資合作建房，須經(jīng)有批準權的人民政府批準，并在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃前提下，利用自用土地進行建設。其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要嚴肅查處。

　　8、適當控制高檔商品房建設。各市、縣要根據(jù)當?shù)匚飪r、市場需求以及居民消費水平，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準，適當確定高檔商品住房的供應比例。高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房空置比例較高的市、縣，要控制土地供應，嚴格高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

　　三、深化住房制度改革，切實落實住房貨幣化分配政策

　　9、逐步兌現(xiàn)一次性住房資金補償。各地要進一步抓好住房貨幣化分配政策的落實，加快兌現(xiàn)一次性住房資金補償工作的進度，爭取用3年左右的時間完成。凡經(jīng)房改部門審批確認作掛帳處理的職工一次性住房資金補償，有能力的要盡量一次性足額兌現(xiàn)；條件暫不具備的，在職工離退休、換購住房、調(diào)動工作時逐步給予解決。兌現(xiàn)一次性住房資金補償?shù)馁Y金來源，原則上由原產(chǎn)權單位從售房款中解決，不足部分由當?shù)卣�府統(tǒng)籌或企業(yè)自行解決。

　　10、加快出售現(xiàn)有公房。放寬現(xiàn)有公有住房出售的政策，對能夠保證居住安全的非成套住房，可按照國家的有關規(guī)定向職工出售；對權屬有爭議的公有住房，可由目前房屋管理單位出具書面具結保證后，向職工出售；對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，按照宜寬不宜嚴的原則，根據(jù)職工個人的意愿予以出售。

　　11、加大欠發(fā)達地區(qū)及困難企業(yè)的住房貨幣化分配政策的落實力度。尚未建立起住房補貼制度的市、縣和企業(yè)，要隨著經(jīng)濟發(fā)展和財力增長，按照國家和省有關規(guī)定，盡快實行住房補貼制度，增強職工的購房能力。

　　四、搞活住房二級市場，規(guī)范完善住房市場體系

　　12、積極活躍住房二級市場交易。要清理影響已購公有住房上市的政策性障礙，除法律法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定的外，任何單位不得擅自設置限制條件。個人擁有的普通住房，轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產(chǎn)權單位原則上不再參與所得收益分配。積極培育房屋租賃市場，個人按市場價格出租住宅，嚴格按照國家有關稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行。

　　13、實行房產(chǎn)交易與權屬登記屬地管理。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場的原則，將單批房改單位的房產(chǎn)交易與權屬登記納入所在城市，執(zhí)行當?shù)卣�府的有關規(guī)定，統(tǒng)一登記管理，統(tǒng)一上市交易、統(tǒng)一物業(yè)管理政策，盡快實現(xiàn)單批房改單位與所在城市房改政策的并軌。

　　14、加快推進公有住房售后物業(yè)管理的市場化。改革目前繼續(xù)延用的售后住房物業(yè)管理的福利化做法，有條件的地方可將供暖、供電、供水、供氣及物業(yè)管理補貼等逐步納入職工工資，變“暗補”為“明補”，促進住房二級市場發(fā)展和物業(yè)管理的市場化。

　　15、規(guī)范發(fā)展市場服務。加強對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴格中介機構和中介從業(yè)人員市場準入制度，健全房地產(chǎn)中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。

　　五、加大金融支持力度，強化房地產(chǎn)信貸管理

　　16、加大住房公積金貸款力度。要努力簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款。在保證資金安全的前提下，取消住房公積金貸款過程中的公證、保險等手續(xù)和環(huán)節(jié)，提高住房公積金的使用率和職工購買力。各地可根據(jù)當?shù)刈》績r格水平，確定適當?shù)淖》抗�積金貸款額度和還貸期限，還貸期限可參照商業(yè)性個人住房貸款的有關規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)貸款人要求提供多種適當?shù)倪�款方式。

　　17、加快個人住房置業(yè)擔保體系的建設。各地要按照《住房置業(yè)擔保貸款試行辦法》的要求，加快成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。同時，要清理運作不規(guī)范、無擔保能力的擔保機構。要建立財務管理和會計核算制度、風險控制制度、風險補償機制以及信息披露等制度，積極開拓融資渠道，及時補充擔�；�金，尤其要積極吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。

　　18、加強房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。積極支持房地產(chǎn)市場結構調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求。積極通過證券市場、企業(yè)重組、資本出讓、信托、企業(yè)債券以及產(chǎn)業(yè)基金等多種渠道籌集開發(fā)資金。加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點監(jiān)控，加強對信貸資金及預售款流向的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風險，維護金融秩序的穩(wěn)定。

　　六、改進規(guī)劃和土地管理，完善房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控機制

　　19、充分發(fā)揮規(guī)劃對開發(fā)的源頭控制作用。各地要充分考慮城市化進程加快所產(chǎn)生的住房需求，做好住房建設中長期規(guī)劃，并通過編制住宅專項規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)近期發(fā)展規(guī)劃，合理確定不同性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地布局和比例，建立開發(fā)項目庫。要優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中拆遷安置用房的開發(fā)項目，統(tǒng)籌安排好“城中村”的開發(fā)改造項目，并合理配置市政設施和公共配套設施，為大規(guī)模成片開發(fā)和經(jīng)營城市創(chuàng)造條件。

　　20、加強開發(fā)項目管理。城市成片開發(fā)項目必須由城市人民政府集中審批。禁止以集資合作建房、舊村改造、利用原劃撥土地及工業(yè)科技教育等名義獲得優(yōu)惠政策的土地，轉(zhuǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金、項目手冊、綜合驗收交接、轉(zhuǎn)讓登記備案、開發(fā)項目性質(zhì)和規(guī)劃指標變更審查、業(yè)主工程款支付擔保等制度。切實規(guī)范舊村改造項目與合資合作開發(fā)項目，加強開發(fā)市場監(jiān)管，調(diào)控好開發(fā)投資結構。加強商品房預售許可管理和預收款監(jiān)管，盡力降低商品房空置比例和開發(fā)經(jīng)營風險。

　　21、搞好土地供應與開發(fā)的市場宏觀調(diào)控。完善城市房地產(chǎn)開發(fā)建設、開發(fā)用地計劃制度，做好兩者之間銜接。健全土地出讓計劃供應制度，對開發(fā)規(guī)模過大、土地供應過量、閑置建設用地過多的地方，要限制新的土地供應。要依據(jù)近期建設規(guī)劃提出年度開發(fā)項目，報城市政府集中審定。組織開展開發(fā)項目的規(guī)劃控制、配套設施等前期工作，為項目招商引資提供必要條件。

　　22、制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的配套政策。鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術、產(chǎn)品和材料，提高住宅建筑科技含量，加強對小區(qū)方案集中評議和階段審查。完善住宅性能認定、住宅部品認證和住宅質(zhì)量保證保險制度。

　　七、標本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

　　23、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批，誰負責”的原則，建立責任追究制度，對違反審批程序、越權越級審批的，要追究直接責任人和主管領導的行政責任；對市場監(jiān)管不力和失職瀆職行為，要依法查處。各地要定期對房地產(chǎn)市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　24、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警預報體系。逐步完善全省房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，引導房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。同時，要建立健全房地產(chǎn)市場的預警預報體系。建設費用由各地財政結合當?shù)匦畔⒒�系統(tǒng)和電子政務建設一并落實。

　　25、加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快改制步伐，盡快完成事業(yè)性開發(fā)企業(yè)的改制工作。嚴格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，要取消其開發(fā)資質(zhì)。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，大力實施兼并、收購和重組，盡快形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團，培育區(qū)域性或全國性的龍頭企業(yè)。

　　八、加強和改進對房地產(chǎn)業(yè)的領導，搞好組織協(xié)調(diào)

　　26、各級要進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，積極探索促進本地房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效措施。同時要注意避免和防止城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生，堅決不搞勞民傷財?shù)?ldquo;形象工程”、“政績工程”。省有關部門要加強協(xié)作，密切配合，建立對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的協(xié)調(diào)機制，進一步完善房地產(chǎn)有關財政、稅收、金融等配套措施。各級計劃、建設、財政、國土資源、銀行、稅務等部門要從大局出發(fā)，加強信息的交流與溝通，定期召開房地產(chǎn)聯(lián)席會議，相互通報有關政策及調(diào)整情況，研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾與問題。房地產(chǎn)行政主管部門要會同有關部門，抓緊制定出臺經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設管理、住房補貼制度監(jiān)督、房地產(chǎn)市場預警預報體系建立、個人住房貸款擔保體系和信用體系建設等方面的具體實施辦法，促進我省房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　山東省人民政府

　　二○○三年十二月二十四日