關(guān)于印發(fā)《大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》的通知

　　慶整頓[2002]1號

　　各縣、區(qū)建設(shè)局，各中、省直單位建設(shè)主管部門：

　　現(xiàn)將《大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　附件：大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案

　　大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導小組

　　二○○二年八月十三日

　　大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案

　　為貫徹建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》精神，保護居民住房消費積極性，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《黑龍江省整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》的要求，制定本方案。

　　一、指導思想

　　以江總書記“三個代表”重要思想為指導，以《房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《城市規(guī)劃法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《工程質(zhì)量管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，以建立誠信經(jīng)營、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序為目標；以查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為為重點，以專項整治為手段，切實解決我市房地產(chǎn)市場存在的主要矛盾和突出問題，使我市房地產(chǎn)市場各種違法違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

　　二、整頓重點

　�。ㄒ唬┮婪ú樘庨_發(fā)建設(shè)中的違法違紀行為

　　1、在集體土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為；（市建設(shè)局開發(fā)辦）

　　2、未按出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金或未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；（市國土資源局）

　　3、擅自變更規(guī)劃批件確定的層數(shù)、容積率、規(guī)模、功能定位，加層、加密、消防設(shè)施和綠化配套不符合有關(guān)規(guī)定；（市規(guī)劃局、公安局、消防處）

　　4、未取得“兩證一書”，擅自進行開發(fā)建設(shè)；（市城市管理執(zhí)法監(jiān)察局）

　　5、未取得施工許可證擅自開工建設(shè)；（市建設(shè)局市場辦）

　　6、未取得預售許可證擅自銷售；（市建設(shè)局房產(chǎn)管理科）

　　7、一房多售；（市建設(shè)局房產(chǎn)管理科）

　　8、無證和越級開發(fā)，未參加或未通過開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢承攬開發(fā)項目；（市建設(shè)局開發(fā)辦）

　　9、未經(jīng)工程質(zhì)量、消防驗收或驗收不合格擅自交付使用；（市建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站）

　　10、發(fā)生質(zhì)量問題不認真處理，供熱、供水未配套運行，不按規(guī)定發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書以及不按保證書承諾保修責任的行為。（市建設(shè)局房產(chǎn)管理科）

　　11、商品房銷售后，因開發(fā)企業(yè)的原因，造成商品房不能辦理土地使用證、產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債務(wù)糾紛的。（市建設(shè)局開發(fā)辦、市國土資源局）

　　負責上述工作的有關(guān)單位和部門要對所有己開工建設(shè)和己銷售項目進行全面檢查。對檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違紀行為加大打擊力度，對未按出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，責令限期繳納，并做違約賠償處理。對未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的，責令限期糾正，并做警告、罰款處理。對確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。對超過規(guī)劃批件確定的建筑面積一萬平方米以上；未經(jīng)消防、質(zhì)量驗收而交付使用的，供熱等不配套的；以及群眾投訴有安全等嚴重問題的開發(fā)企業(yè)，一律先行責令限期整改，并暫停新項目審批，待整改后再作其它處理。對建設(shè)審批和項目管理中把關(guān)不嚴、監(jiān)察不力的部門和管理人員依法追究法律責任。

　�。ǘ�）依法查處商品房銷售面積缺斤短兩

　　1、開發(fā)企業(yè)將不應公攤的面積進行公攤；

　　2、將分攤面積再次出售或出租；

　　3、預售時違規(guī)進行面積計算；

　　4、不按商品房銷售管理辦法的規(guī)定處理面積糾紛；

　　5、開發(fā)企業(yè)與測繪單位勾結(jié)，在面積計算中弄虛作假；

　　6、在合同中不按規(guī)定標明套內(nèi)建筑面積與分攤面積。

　　上述工作由市建設(shè)局房產(chǎn)管理科、房產(chǎn)監(jiān)察監(jiān)理站負責，要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房，盡快建立面積糾紛調(diào)處機制；對弄虛作假的房地產(chǎn)測繪單位要上報市主管部門，分別降低或取消其房產(chǎn)測繪資格，對弄虛作假侵害購房者利益的開發(fā)企業(yè)、測繪機構(gòu)要依法嚴懲。

　�。ㄈ�）依法查處房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為

　　1、發(fā)布不實信息，騙取“看房費”；

　　2、派人假冒房主或串通真房主騙取中介費；

　　3、與一些非法轉(zhuǎn)租或以低價租賣房屋的當事人串通一氣，促成地下交易；

　　4、迎合委托方要求出具不實的房地產(chǎn)估價報告；

　　5、利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便收受賄賂或收取委托合同之外的費用；

　　6、未取得相關(guān)機構(gòu)資格擅自從事中介業(yè)務(wù)、估價業(yè)務(wù)的行為；

　　7、偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介注冊資格證。

　　上述工作由市建設(shè)局房產(chǎn)管理科、房產(chǎn)監(jiān)察監(jiān)理站負責，要全面推行中介服務(wù)人員持證上崗制度，對未取得資質(zhì)證書、超范圍從事中介服務(wù)以及中介行為不規(guī)范的機構(gòu)，要由建設(shè)部門責令其停業(yè)并給予處罰。

　�。ㄋ模┮婪ú樘幪摷俚冗`法違規(guī)廣告行為

　　1、不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告；

　　Z、盜用其他項目銷售許可證，進行廣告宣傳；

　　3、發(fā)布虛假廣告；

　　4、廣告承諾與實際不符；

　　3、廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預售許可證號，或刊登虛假預售許可證號，以及使用非規(guī)范的廣告用語，不按規(guī)定明示價格、面積等。

　　6、未經(jīng)工商行政管理部門批準，擅自發(fā)布房地產(chǎn)廣告的行為。

　　上述工作由市工商局和市建設(shè)局房產(chǎn)管理科負責，對違法違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告的媒介單位、房地產(chǎn)企業(yè)以及廣告制作者，由工商行政管理部門依法查處。對違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)由建設(shè)行政管理部門降低資質(zhì)等級或注銷資質(zhì)證書。

　�。ㄎ澹┮婪ú樘幒贤�訂立和履行中的違規(guī)行為

　　l、簽訂買賣合同時不按規(guī)定出示有關(guān)法規(guī)或示范文本；

　　2、合同中未包含法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容；

　　3、隱瞞事實真相，誤導購房者簽訂有損購房人合法權(quán)益的購房合同；

　　4、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)不履行合同約定的義務(wù)。

　　上述工作由市工商局和市建設(shè)局房產(chǎn)管理科負責，要加大監(jiān)察力度，使開發(fā)企業(yè)按規(guī)定使用合同示范文本，對不按規(guī)定明示或故意刪減保護消費者合法權(quán)益的合同條款的開發(fā)企業(yè)，建設(shè)行政管理部門、工商行政管理部門應責令其做出調(diào)整，依法查處合同欺詐行為，切實保護住房消費者的合法權(quán)益。

　�。�六）依法查處物業(yè)管理中的違法違紀行為

　　1、不按合同規(guī)定的內(nèi)容和標準提供服務(wù)；

　　2、服務(wù)與收費質(zhì)價不符；

　　3、建設(shè)單位與管理單位互相推諉，不認真解決質(zhì)量和配套不完善問題；

　　4、處理問題時態(tài)度惡劣，致使矛盾激化；

　　5、未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書擅自承攬物業(yè)管理任務(wù)。

　　此項工作由市建設(shè)局物業(yè)管理科負責，要加強規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度，推行物業(yè)管理項目招投標，規(guī)范物業(yè)管理收費，認真查處有違法違規(guī)和違約行為的物業(yè)管理公司。

　　三、工作步驟

　　此次整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作大體分為三個階段。

　　第一階段（2002年8月25日之前）為宣傳動員和自查自糾階段。

　　1、制定下發(fā)《大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》（即本方案）。

　　2、召開整頓規(guī)范房地產(chǎn)秩序會議，對整頓規(guī)范工作進行部署。

　　3、各區(qū)、縣開展房地產(chǎn)市場自查自糾。所有開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，都要開展自查自糾。對存在的違法違規(guī)行為，一律要在今年8月25日前自行改正，并向“整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”和建設(shè)、土地、工商等相關(guān)主管部門報送逐項、逐條對照自查自糾的書面報告。

　　4、要充分利用電臺、電視臺和報刊等新聞媒體，廣泛宣傳國家、省有關(guān)政策和大要案的披露情況及對查處工作的跟蹤報道。

　　第二階段（2002年8月25日——2002年10月30日）為組織檢查和聯(lián)合抽查階段。

　　l、各區(qū)、縣整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室要組織建設(shè)、規(guī)劃、土地、工商、計劃、經(jīng)貿(mào)、財政、監(jiān)察部門，在企業(yè)自查的基礎(chǔ)上組織全面檢查，各地的企業(yè)檢查率要達到100％，近五年已售項目及正在銷售和建設(shè)項目檢查率要達到100％。并于9月底前向市“整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”和市建設(shè)局、市國土資源局、市工商局、市計委、市經(jīng)貿(mào)委、市財政局、市監(jiān)察局報送組織檢查及違法違規(guī)行為查處情況的書面報告。

　　2、檢查和處罰的方法是有分有合。一般由“整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”組織建設(shè)、房地產(chǎn)、規(guī)劃、土地、工商、計劃、經(jīng)貿(mào)、財政、監(jiān)察部門組成聯(lián)合檢查組，建設(shè)（房產(chǎn)）、土地、工商亦可單獨進行專項檢查，對所轄行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和相關(guān)房地產(chǎn)項目的審批單位進行聯(lián)合或?qū)ｍ棛z查，對違法違規(guī)行為的處罰按七部委文件分工，由各執(zhí)法部門進行處罰，各部門處罰意見匯總到“整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”。

　　3、市里將于9—10月份組成執(zhí)法檢查組對各區(qū)、縣檢查的項目進行執(zhí)法抽查，對檢查出的問題將予以復查處理，并對區(qū)、縣房地產(chǎn)市場管理進行綜合評價打分排序，通報全市，并上報省建設(shè)廳。在市里檢查基礎(chǔ)上，做好迎接省里的執(zhí)法檢查組來大慶檢查的各項工作。

　　第三階段（2002年10月30日——2002年11月30日）為迎國家集中清理整改階段，整章建制。

　　為迎接國家七部委對我市的聯(lián)合檢查，針對專項整治和自查自糾過程中發(fā)現(xiàn)的問題，逐一進行匯總和清理整頓、整章建制，完善法規(guī)和政策制度，健全網(wǎng)上公示制度，實行政務(wù)公開制度、建立企業(yè)誠信檔案制度，建立行業(yè)自律、新聞監(jiān)督、各界人士參與的社會監(jiān)督體系。

　　各階段工作可以邊整邊改、交叉進行，市里將不定期組織人員進行檢查、指導。