2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估計(jì)案例與分析》科目第一章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　市場(chǎng)背景描述與分析

　　市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng)簡(jiǎn)要說明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況，并應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素及其影響深度會(huì)有所不同。因此不同估價(jià)報(bào)告的市場(chǎng)背景描述與分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。

　　對(duì)市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：

　　(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場(chǎng)到小片區(qū)市場(chǎng)的寫作順序簡(jiǎn)要說明估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)說明、分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和本類房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(2)要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場(chǎng)背景因素也可能不同。

　　(3)要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)。如采用比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

　　(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，因此要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)論應(yīng)是明確的，預(yù)測(cè)結(jié)論宜通過相關(guān)數(shù)據(jù)說明對(duì)未來市場(chǎng)的判斷。

　　(5)應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及估價(jià)對(duì)象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。

　　【考點(diǎn)分析】

　　市場(chǎng)背景分析與估價(jià)具體情況不符合

　　【往年考點(diǎn)】

　　2013年缺估價(jià)對(duì)象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢(shì)分析。報(bào)告中分析的寫字樓市場(chǎng)。2005年技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析。