投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。在高通脹的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過(guò)通脹的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說(shuō)，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。

大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)

風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國(guó)家金融狀況等）和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（個(gè)別投資項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等）所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，雖可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性市場(chǎng)因素仍然存在。由于這個(gè)原因，市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)率變成了某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的評(píng)估。