【提問】你好，請問，如果一宗房地產(chǎn)進行評估。如：一個臨街住宅，它現(xiàn)實用途為臨街鋪面，在合法原則前提下它不合法，但在案例2-2的技術(shù)報告分析中你記下了這句話“最高最佳利用分析的結(jié)論是維持現(xiàn)狀，因此不必再進行諸如更新改造、改變用途等前提的分析判斷”，那我是不是可以進行改變用途前提的分析判斷后，按照最高最佳利用原則，將臨街住宅看做是鋪面進行估價呢？但是，最高最佳使用原則適用條件：一是合法原則，二是技術(shù)上可行，三是經(jīng)濟上合理、四是利益上最大化。其中首要一條是遵循合法原則。根據(jù)你所說內(nèi)容，第一、要判定該估價對象目前用途是否合法，如不合法，則不能按其現(xiàn)在用途估價，應(yīng)按其合法用途估價；第二、如目前用途為法定用途而改變用途使之符合其在最高最佳使用原則下的用途不合法，則不能認定后一種該用途。總之，合法原則是第一位的，最高最佳使用原則是在合法原則下的最高最佳使用。上述兩點我覺得有些矛盾，如果可以在最高最佳利用原則下，進行用途改變說明，那要如何說明呢？會不會違背了合法原則？

【回答】學(xué)員ddjkdfgf，您好！您的問題答復(fù)如下：

一、最高最佳利用原則是在合法原則下的最高最佳利用，二、最高最佳利用原則中的改變用途前提也是在可以合法改變用途的前提下的改變，如經(jīng)規(guī)劃許可，補交土地使用權(quán)出讓金后的改變。

★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師—房地產(chǎn)估價案例與分析