房估知識點：估價技術(shù)報告的寫作

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結(jié)果確定。

1.估價對象描述與分析

估價對象描述與分析主要包括：（1）估價對象區(qū)位狀況描述與分析；（2）估價對象實物狀況的描述與分析；（3）估價對象權(quán)益狀況描述與分析。

估價對象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價對象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況等。其中位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等；交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等；環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。

估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩部分。對土地實物狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢，土壤，地基，土地開發(fā)程度；其他等。對建筑物實物狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照，層高和室內(nèi)凈高，空間布局，建成時間和設(shè)計使用年限，使用維護狀況及完損狀況，其他等。

估價對象權(quán)益狀況描述與分析，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩部分。對土地權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：土地所有權(quán)狀況，土地使用權(quán)狀況，規(guī)劃條件、他項權(quán)利設(shè)立情況，土地使用管制，目前使用狀況，共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、其他特殊情況等。對建筑物權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：房屋所有權(quán)狀況，擔保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。對在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。

2.市場背景描述與分析

市場背景描述與分析是要說明和分析估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應(yīng)有針對性地較詳細說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素及其影響深度會有所不同。因此不同估價報告的市場背景描述與分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。

對市場背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：

（1）要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價對象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點針對估價對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場。

（2）要注意與估價目的的關(guān)聯(lián)性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、價值時點、評估的價值類型、估價依據(jù)可能不同，因此估價應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同。

（3）要注意與估價方法的對應(yīng)。如采用比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

（4）房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)的市場，因此要對估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時期內(nèi)的供需狀況及價格走勢進行一定的預(yù)測。

（5）應(yīng)注意一定時期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)市場的影響。

（6）要注意引用的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準確性。

3.估價對象最高最佳利用分析

最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原則分析估價對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。因此進行估價對象最高最佳利用分析時，應(yīng)說明以估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提，并有針對性地較詳細分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況。

估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）當估價對象的權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定從估價對象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況；

（2）當估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中說明：

1）維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進行估價；

2）更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進行估價；

3）改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進行估價；

4）改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進行估價；

5）重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進行估價；

6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價。

當估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

（1）政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認定或處理的，應(yīng)按其認定或處理結(jié)果進行估價；

（2）政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；

2）實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。

當根據(jù)估價目的不以最高最佳利用狀況為估價前提時，可不進行估價對象最高最佳利用分析。

4.估價方法適用性分析

估價方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法對估價對象的適用性。對理論上不適用而不選用的，應(yīng)簡述不選用的理由；對理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應(yīng)充分陳述不選用的理由；對選用的估價方法，應(yīng)簡述選用的理由并說明其估價技術(shù)路線。

5.估價測算過程

估價測算過程就是要詳細說明所選用的各種估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程及其中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

6.估價結(jié)果確定

估價結(jié)果確定就是要說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終估價結(jié)果，并較詳細說明最終的估價結(jié)果確定的方法和理由。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！