新疆維吾爾自治區(qū)人民政府令第94號(hào)

　　二○○○年八月七日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以住宅為主，建有配套的公共服務(wù)設(shè)施、綠地和公共活動(dòng)場(chǎng)地及其他非住宅房屋的居住區(qū)及高層住宅。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或者房屋使用人的委托，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的行為。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的所有權(quán)人；使用人，是指房屋承租人或者實(shí)際使用房屋的其他人。

　　第四條 城市新開發(fā)的住宅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。原由單位管理的住宅，應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　第五條 自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，組織實(shí)施本辦法。

　　縣級(jí)以上城市房地產(chǎn)行政主管部門依照本辦法對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督與管理。

　　第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)行使其權(quán)利。業(yè)主大會(huì)由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，人數(shù)較多的，也可由其推選的代表組成。

　　第七條 住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者房屋交付使用已滿2年的，住宅開發(fā)建設(shè)單位或者房產(chǎn)管理單位，應(yīng)當(dāng)組織召開第一次業(yè)主大會(huì)。因特殊情況推遲召開第一次業(yè)主大會(huì)的，必須取得半數(shù)以上業(yè)主同意。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議按照業(yè)主公約規(guī)定的時(shí)間召開。臨時(shí)會(huì)議由代表四分之一以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議召開。

　　業(yè)主大會(huì)必須有半數(shù)以上的業(yè)主出席方可召開，大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前5日，將會(huì)議的主要內(nèi)容書面通知應(yīng)出席會(huì)議的全體人員。

　　第九條 業(yè)主大會(huì)做出的決定，按表決權(quán)進(jìn)行表決。表決權(quán)按業(yè)主擁有的房屋建筑面積計(jì)算。

　　第十條 業(yè)主大會(huì)行使下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主公約；

　　（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，調(diào)整業(yè)主委員會(huì)組成人員；

　　（三）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程；

　　（四）審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄎ澹�決定聘請(qǐng)、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　（六）審議、決定與住宅區(qū)公共利益相關(guān)的其他重大事項(xiàng)。

　　第十一條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員若干人組成，每屆任期3年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)公安派出所、居民委員會(huì)的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)名單等有關(guān)資料，向住宅區(qū)所在地縣級(jí)以上城市房地產(chǎn)行政主管部門登記。業(yè)主委員會(huì)自登記之日起成立。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

　　（二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）審議決定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱“維修基金”）的使用；

　　（四）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；

　　（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　　（六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)除與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同外，不得從事任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十五條 業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

　　業(yè)主公約由第一次業(yè)主大會(huì)制定。已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主和使用人具有約束力。

　　第十六條 城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)一規(guī)范的業(yè)主公約示范文本。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，但必須符合法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地縣級(jí)以上城市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三章 物業(yè)管理與服務(wù)

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)后，方可開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　第十八條 住宅區(qū)物業(yè)管理范圍由城市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)系統(tǒng)和社區(qū)管轄劃定。

　　第十九條 城市新開發(fā)的住宅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)保證公共服務(wù)和物業(yè)管理用房需要。工程建設(shè)過程中，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)參與對(duì)工程的檢查。工程竣工后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第二十條 提倡采用招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事宜由業(yè)主委員會(huì)或其選擇的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依法組織辦理，并向城市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　原物業(yè)管理企業(yè)在同等條件下有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。城市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)部門以及開發(fā)建設(shè)單位，不得限制或者指定業(yè)主委員會(huì)選定物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十一條 開發(fā)建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房面積按住宅區(qū)總建筑面積的2‰確定，最低不少于30平方米，最高不超過300平方米。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同使用。

　　第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　�。ㄈ�）地下管網(wǎng)竣工圖；

　　（四）各種設(shè)備的使用說(shuō)明書、電路示意圖；

　�。ㄎ澹┉h(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗(yàn)收資料；

　�。�六）其他必要資料。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將上述資料交還業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)管理服務(wù)合同，合同的主要內(nèi)容包括：

　　（一）住宅區(qū)的基本情況；

　�。ǘ�）雙方的權(quán)利義務(wù)；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

　�。ㄎ澹┚S修基金的管理與使用；

　　（六）合同的期限、合同終止和解除的約定；

　�。ㄆ撸┻`約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

　�。ò耍╇p方約定的其他事項(xiàng)。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要事項(xiàng)：

　　（一）住宅共用部位的使用管理、維修和更新；

　�。ǘ�）住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）住宅區(qū)內(nèi)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)；

　　（四）住宅區(qū)房屋裝飾裝修管理；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^(qū)內(nèi)商業(yè)用房、停車場(chǎng)地的管理；

　�。�六）住宅區(qū)公共秩序維護(hù)與治安保衛(wèi)責(zé)任；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料的保管和移交。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在簽訂后的15日內(nèi)，報(bào)城市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理服務(wù)合同約定的義務(wù)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)可以將部分專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專營(yíng)公司承擔(dān)，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個(gè)人。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告。

　　第二十七條 禁止物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施下列行為：

　　（一）未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，擅自改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金用途；

　�。ǘ�）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）擅自動(dòng)用維修基金，隨意處置業(yè)主委托管理的權(quán)益和財(cái)產(chǎn)；

　�。ㄋ模�損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

　　第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第二十八條 住宅內(nèi)的維護(hù)責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。

　　住宅共有部分的維護(hù)責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：

　　（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主承擔(dān)；

　�。ǘ�）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該住宅所有業(yè)主承擔(dān)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、公共活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和其它產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共同所有的非住宅房屋，維護(hù)責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第二十九條 業(yè)主共同承擔(dān)維護(hù)責(zé)任的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理服務(wù)合同定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)與維修。

　　因非正常使用，造成住宅共有部分損壞的，由損壞者出資維修。給他人造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　第三十條 禁止業(yè)主和使用人實(shí)施下列行為：

　　（一）擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途和改變房屋外貌，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，移裝共用設(shè)備；

　�。ǘ�）占用住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所，隨意堆放雜物、停放車輛；

　　（三）影響住宅區(qū)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

　　（四）損壞樹木花草和住宅區(qū)建筑小品、雕塑；

　�。ㄎ澹╋曫B(yǎng)家禽家畜，亂倒垃圾，排放有毒、有害物質(zhì)，或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　�。�六）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十一條 業(yè)主、使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守住宅房屋裝修的有關(guān)法律、法規(guī)和國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，并將裝修時(shí)間、電耗、裝修人員和主要裝修材料報(bào)告物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)擅自改動(dòng)主體或者承重結(jié)構(gòu)、增加較大荷載、以及改動(dòng)水、暖、電等設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。

　　第三十二條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第三十三條 業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)房屋外觀的整潔、美觀和房屋、附屬設(shè)施的安全。影響住宅區(qū)景觀或者公眾安全的房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照縣級(jí)以上城市人民政府有關(guān)部門的規(guī)定及時(shí)進(jìn)行粉刷、修繕。

　　第五章 物業(yè)管理費(fèi)用

　　第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。具體標(biāo)準(zhǔn)由政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定。

　　物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本辦法向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。尚未出售的空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第三十五條 商品住房、公有住房出售后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立維修基金。維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第三十六條 維修基金的收支賬目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)可以共同委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)維修基金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，所需費(fèi)用在管理費(fèi)中列支。審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。

　　業(yè)主對(duì)維修基金的使用有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理企業(yè)咨詢并查閱收支總表，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供資料并詳細(xì)說(shuō)明。

　　第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主或者使用人要求提供的特約服務(wù)，價(jià)格主管部門有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按規(guī)定執(zhí)行；沒有規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由雙方當(dāng)事人約定。

　　第三十八條 住宅區(qū)供水、供電、供暖等費(fèi)用，由供應(yīng)單位直接到戶收取。經(jīng)雙方協(xié)商，供應(yīng)單位也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收。物業(yè)管理企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用的，委托方應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂代收合同，明確代理權(quán)限，并支付代理服務(wù)費(fèi)用。禁止將代理服務(wù)費(fèi)向用戶分?jǐn)偂?/p>

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十九條 違反本辦法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由縣級(jí)以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處以3000元以上1萬(wàn)元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，可以降低資質(zhì)等級(jí)：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，擅自改變住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金用途的；

　�。ǘ�）未按規(guī)定公布物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及維修基金收支賬目，或者拒不接受業(yè)主委員會(huì)檢查的；

　�。ㄈ�）擅自動(dòng)用維修基金，隨意處置業(yè)主委托管理的權(quán)益和財(cái)產(chǎn)的；

　　（四）違反物業(yè)管理服務(wù)合同，損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

　　第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者向業(yè)主違規(guī)分?jǐn)傎M(fèi)用的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《中華人民共和國(guó)價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第四十二條 業(yè)主、使用人違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀，賠償損失；對(duì)不聽勸阻、不服從物業(yè)管理企業(yè)管理的，由縣級(jí)以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處以100元以上2000元以下罰款。違法行為觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門依法查處。

　　第四十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；因違反業(yè)主公約致使他人安全或者利益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　業(yè)主、使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同催繳，也可以向人民法院提起訴訟。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第四十四條 本辦法中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：

　�。ㄒ唬┕灿貌课�，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　（二）共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或者單幢住宅內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四十五條 本辦法自2000年10月1日起施行。