鄭政［2004］35號

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

　　二○○四年四月五日

　　鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）

　　為積極推進城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政［2003］32號）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

　　一、規(guī)劃管理

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　　鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團、西部組團、

　　東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

　�。ǘ�）城中村改造規(guī)劃管理原則

　　堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點、逐步改造的原則。

　�。ㄈ�）城中村改造規(guī)劃的編制和審批

　　1.城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

　　市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會同市國土資源、建設(shè)、市政

　　等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報經(jīng)市人民政府批準后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

　　2.改造詳細規(guī)劃編制及審批

　�。�1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據(jù)。

　　（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計單位，以城中村改造控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準后實施。

　�。ㄋ模┏侵写甯脑煲�(guī)劃編制的要求

　　1.規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位進行。

　　2.總體規(guī)劃的編制必須從實際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項建設(shè)的總體安排和分期實施改造的建議。

　　3.控制性詳細規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》要求的內(nèi)容進行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

　�。�1）城中村改造的用地范圍；

　　（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

　�。�3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。

　�。�4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

　　4.城中村修建性詳細規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設(shè)項目相結(jié)合，要達到國家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

　�。ㄎ澹┏侵写甯脑炀幼�區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進行編制。有關(guān)住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內(nèi)容應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標準強制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時，應(yīng)合理規(guī)劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

　�。�六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應(yīng)嚴格按照經(jīng)批準的城中村改造詳細規(guī)劃進行。對未編制城中村改造詳細規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

　�。ㄆ撸┦谐鞘幸�(guī)劃行政主管部門應(yīng)當加強城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對規(guī)劃實施情況進行監(jiān)督和定期檢查。

　�。ò耍┪戳腥敫脑旆秶�的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

　　（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實施。

　　二、土地管理

　�。ㄒ唬┦腥嗣裾�府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

　　城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

　�。ǘ�）村集體經(jīng)濟組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟組織。

　　該類土地使用權(quán)需要補辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

　�。ㄈ�）村集體經(jīng)濟組織興辦的學校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認給該公益性或事業(yè)性單位。

　�。ㄋ模┓�合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

　　（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經(jīng)濟組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結(jié)合成新給予補償，土地退還原村集體經(jīng)濟組織。

　　（六）非村集體經(jīng)濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

　�。ㄆ撸┏侵写甯脑飚惖亟ㄔO(shè)需要的土地，由市土地儲備庫統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。

　　該類土地應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

　　（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予適當補償。

　　三、拆遷管理

　�。ㄒ唬┮勒帐腥嗣裾�府公告，轉(zhuǎn)按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

　�。ǘ�）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經(jīng)濟組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

　�。ㄈ�）城中村的拆遷補償安置方案應(yīng)載明貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

　�。ㄋ模┐寮�體經(jīng)濟組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。

　　采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

　　采取房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實施其拆遷補償安置方案。

　�。ㄎ澹﹨⑴c城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案：

　　1.被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結(jié)合成新給予貨幣補償。

　　2.被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結(jié)合成新給予貨幣補償。

　　被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

　　3.每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

　　4.拆遷補償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內(nèi)容。

　　5.拆除城中村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構(gòu)的估價結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補償協(xié)議。

　　6.改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字［2003］12號）執(zhí)行。

　　7.拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。

　　8.2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

　�。�六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

　�。ㄆ撸┎疬w人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價機構(gòu)對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結(jié)果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據(jù)。

　　（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構(gòu)的估價結(jié)果有異義時，可以按照建設(shè)部建住房［2003］234號文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定程序申請復(fù)核、鑒定。

　　拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請裁決。

　�。ň牛┎疬w人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

　　（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)鄭政［2003］32號文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際，研究制定相應(yīng)政策。