江西省新余市人民政府令第7號

　　《新余市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2006年4月26日市六屆人民政府第14次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2006年6月1日起施行。

二○○六年四月二十九日

新余市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位以及與物業(yè)管理有關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)合理使用，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)和非住宅的物業(yè)管理以及對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理和服務(wù)。

　　本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場地的范圍，具體以物業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地為界。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 新建住宅區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，建筑面積在2萬平方米以上的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定的方式實行物業(yè)管理；建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業(yè)主大會決定采取其他方式實行物業(yè)管理。

　　第五條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第六條 新余市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負責組織實施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動進行管理。建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關(guān)部門及市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應(yīng)按照各自的職責配合做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　城市街道辦、居民委員會和基層公安機關(guān)依法對物業(yè)管理進行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第二章 物業(yè)管理分工

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責；屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理單位負責。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負責；物業(yè)區(qū)共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護和維護管理由物業(yè)管理企業(yè)負責，廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負責；生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，從垃圾中轉(zhuǎn)站送至垃圾場的清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負責。涉及到生活垃圾處理和衛(wèi)生服務(wù)有關(guān)費用的事項，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十一條 高層樓（七層及以上，下同）以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界，多層樓（七層以下，下同）以樓外自來水表井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負責維修管理；界限以內(nèi)（包括水表井至用戶）的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供氣管道、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設(shè)施、路燈的單位負責維修管理。

　　第三章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。

　　劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市政主干道路、市級規(guī)劃道路穿越。

　　第十四條 新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅區(qū)建筑面積達不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十六條 原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項目或單位合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四章 業(yè)主和業(yè)主大會

　　第十七條 建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當在業(yè)主名冊上進行變更登記。

　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會行使下列權(quán)力：

　�、暹x舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�、鎸徸h通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

　�、鐩Q定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�、铔Q定有關(guān)業(yè)主利益和物業(yè)管理的重大事項；

　�、楸O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同的情況；

　�、暧嘘P(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。

　　第十九條 公有住宅出售建筑面積達到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的的居住小區(qū)，應(yīng)當設(shè)立業(yè)主委員會。

　　第二十條 開發(fā)建設(shè)單位（包括除商品房以外的其他產(chǎn)權(quán)單位）應(yīng)以首任業(yè)主的身份，負責（或委托物業(yè)管理公司負責）成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會�；I備組成員由開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表和居民委員會有關(guān)人員組成。物業(yè)主管部門和街道辦應(yīng)當指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主及時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召開。

　　業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議每年至少召開1次。業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主大會臨時會議的召開，應(yīng)經(jīng)有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會在接到提議后15日內(nèi)應(yīng)當組織召開。

　　第二十一條 召開業(yè)主大會應(yīng)當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。決定事項通過后應(yīng)當在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公布。

　　第二十二條 召開業(yè)主大會，可以由業(yè)主或業(yè)主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意或因物業(yè)附近場地條件限制等情況，經(jīng)召集大會的組織向物業(yè)主管部門作出書面報告，取得物業(yè)主管部門的同意，業(yè)主大會也可以書面方式召開。

　　第二十三條 在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，實行住宅1套1票。非住宅房屋不超過100平方米有單獨房屋所有權(quán)證的為1票；超過100平方米的，每超過100平方米計1票；超過部分不足100平方米的不計票。單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，不得超過全部投票權(quán)的30% .

　　首次業(yè)主大會會議后業(yè)主投票權(quán)的確定由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　第二十四條 業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)登記證為準。業(yè)主的配偶、親屬或使用人受業(yè)主書面委托可參與投票。售房合同或產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主超過1人的，可書面委托1人行使業(yè)主權(quán)利。

　　第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位未售出的空置房，由開發(fā)建設(shè)單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會，投票權(quán)數(shù)的確定按本辦法第二十三條的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條 業(yè)主委員會是代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的群眾性自治組織。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，履行下列職責：

　　㈠召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

　�、娌輸M業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

　�、绱�表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同，并負責合同的履行；

　�、杪犎�業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

　�、閷徸h物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告；

　�、瓯O(jiān)督及配合物業(yè)管理企業(yè)開展日常管理工作。

　　第二十七條 首屆業(yè)主委員會由首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。一個物業(yè)管理區(qū)域選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會每屆任期三年。任期屆滿前兩個月由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會，選舉下一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員可連選連任。

　　經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案時，物業(yè)主管部門應(yīng)當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。

　　第二十八條 業(yè)主委員會可設(shè)置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員數(shù)額，根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會成員設(shè)5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出2萬平方米可增設(shè)1人，最多不超過9人。

　　第二十九條 業(yè)主委員會候選人人選，由所在街道辦、居委會征求有關(guān)各方意見后確定；也可由10名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人，但只能一次性推舉一名。

　　第三十條 業(yè)主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)的委員出席，會議設(shè)會議記錄制度，會議作出的決定須經(jīng)過全體成員的半數(shù)以上同意，會議決定的事項應(yīng)向全體業(yè)主公布。

　　第三十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

　　第三十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。

　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五章 前期物業(yè)管理

　　第三十三條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘或委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主、業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。

　　第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)管理合同約定的內(nèi)容。

　　第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　開發(fā)建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。開發(fā)建設(shè)單位未將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示和說明，由此產(chǎn)生的糾紛由開發(fā)建設(shè)單位負責。

　　物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十七條 在前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的當月發(fā)生的的物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔；出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔，物業(yè)銷售合同未約定的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔；開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔的，從其約定。

　　第三十八條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)項目、非住宅總建筑面積在1.5萬平方米以下的物業(yè)項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理招投標的具體辦法由物業(yè)主管部門另行制定。

　　第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　第四十條 開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業(yè)管理用房，總建筑面積在2萬平方米以下的應(yīng)配置不小于100平方米的物業(yè)管理用房，總建筑面積超過10萬平方米的，其超過部分按3‰配置。物業(yè)管理用房費用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　按比例配置的物業(yè)管理用房，應(yīng)當在業(yè)主委員會成立時，交與業(yè)主委員會。

　　第四十一條 共用設(shè)施及物業(yè)管理用房應(yīng)當與房地產(chǎn)開發(fā)項目同步規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收。

　　房產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置；在辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當在房產(chǎn)檔案中載明物業(yè)管理用房的權(quán)屬。

　　第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設(shè)資料：

　　㈠竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備施工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　�、嬖O(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�、缥飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�、栉飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　第六章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　㈠物業(yè)的基本情況；

　　㈡服務(wù)事項；

　�、缥飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準；

　�、栉飿I(yè)管理服務(wù)費用標準、收費方式；

　�、槲飿I(yè)管理酬金標準及支付方式；

　　㈥合同期限、合同提前終止的約定；

　�、胛飿I(yè)、業(yè)主及住戶資料的管理和移交方式；

　　㈧雙方的權(quán)利義務(wù)；

　　㈨法律責任及解決糾紛的途徑；

　�、铍p方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同草案應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第四十四條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書后，方可上崗。

　　第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在接受物業(yè)管理后，是該物業(yè)管理工作的直接責任人，其主要責任包括：

　�、迓男小段飿I(yè)管理委托合同》，按本辦法規(guī)定的內(nèi)容、標準管理物業(yè)；

　�、姹９芎梦飿I(yè)的綜合驗收資料；

　�、绾侠硎杖『褪褂梦飿I(yè)管理費；

　�、鑼ξ飿I(yè)范圍內(nèi)的違法行為和違反本辦法或業(yè)主公約的行為立即進行勸阻和制止，及時向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告，并為有關(guān)行政管理部門執(zhí)法提供方便；

　�、榻邮軜I(yè)主、使用人的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的意見；

　　㈥接受物業(yè)主管部門的物業(yè)管理工作考評。

　　第四十六條 業(yè)主委員會成立后，由開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會正式移交物業(yè)管理權(quán)。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘和委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理。

　　第四十七條 業(yè)主委員會依法提前終止物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意；物業(yè)管理企業(yè)依法提前終止物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)向業(yè)主大會報告；雙方均應(yīng)提前二個月通知對方，并按照合同及有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第四十二條規(guī)定的資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當向當?shù)厣鐓^(qū)居民委員會通報，并支持、配合居民委員會做好相關(guān)工作。

　　第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)主管部門備案：

　�、鍖︻A(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實際使用結(jié)算，多收的部分予以退還；

　�、嬉平蝗�部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；

　�、缫平粯I(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

　　第七章 物業(yè)的使用和維護

　　第五十條 業(yè)主和使用人使用房屋不得有下列行為：

　�、鍝p壞房屋承重結(jié)構(gòu)，改變或破壞房屋外貌，改變房屋用途；

　�、鎸Ψ课莸膬�(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行鑿、拆、搭、占等；

　�、绱娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

　�、枥�用房屋從事危害公共利益和危害他人正當權(quán)益的活動；

　�、榉�律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

　　第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�、遨`踏、占用綠地，占用通道等共用場地；

　�、嫔米愿淖兎课菁捌渑涮自O(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，違反規(guī)定安裝外墻防護設(shè)施，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全；

　�、鐏y搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用；

　　㈣亂停亂放車輛；

　　㈤破壞綠化，損毀樹木、園林藝術(shù)雕塑，影響景觀；

　�、陙y拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質(zhì)，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品；

　�、腼曫B(yǎng)禽畜；

　�、彀l(fā)生超過國家規(guī)定標準的噪音；

　�、碓诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　㈩法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第五十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人進行裝修、維修、檢修工程的，應(yīng)當遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議。協(xié)議范本由物業(yè)主管部門免費提供，內(nèi)容應(yīng)當包括：

　　㈠裝修、維修、檢修工程的實施內(nèi)容和期限；

　�、嬖试S施工的時間；

　�、鐝U棄物的清運與處置；

　�、枳≌�外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

　�、榻�止行為和注意事項；

　�、攴�務(wù)費用與違約責任；

　�、肫渌�需要約定的事項。

　　第五十三條 有關(guān)施工單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程時，須事先告知物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)物業(yè)完好，工程垃圾應(yīng)及時清理，工程完工后應(yīng)清理好施工現(xiàn)場并恢復(fù)原狀。

　　供水、供電單位人員及車輛應(yīng)憑工作證件或車輛標志進入物業(yè)管理區(qū)域進行有關(guān)設(shè)施的搶修、檢修、維護工作。

　　第五十四條 有關(guān)施工單位因施工或檢修，損壞了區(qū)內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)給予賠償。

　　第五十五條 建筑物的維修責任明確的，由責任人負責維修，其他則按下列規(guī)定執(zhí)行：

　�、宸课葑杂胁糠钟蓸I(yè)主或使用人負責維修；

　　㈡毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同負責維修；

　�、缃ㄖ�物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負責維修；

　�、栉飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場地，由全體業(yè)主共同負責維修；

　�、榉课菁案綄僭O(shè)施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負責維修。業(yè)主或使用人拒不維修的，經(jīng)業(yè)主大會同意后，由物業(yè)管理公司進行維修，其費用由業(yè)主或使用人承擔。

　　第五十六條 住宅建設(shè)工程招標時，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定在招標文件中明確按照工程價款結(jié)算總額5%的比例預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同中對涉及質(zhì)量保證金的事項進行約定。住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當按照合同約定及時向施工單位支付工程結(jié)算價款并預(yù)留質(zhì)量保證金。

　　建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當專戶儲存，專項用于支付因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題而發(fā)生的鑒定和維修費用，不得挪作他用。

　　合同約定的質(zhì)量保證金預(yù)留期滿后，建設(shè)單位應(yīng)當及時返還給施工單位。

　　第五十七條 設(shè)立住宅物業(yè)專項維修資金，專項用于物業(yè)共有部位、共有設(shè)施、設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造。具體辦法另行制定。

　　開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中，不得動用物業(yè)專項維修資金。

　　第八章 物業(yè)服務(wù)收費

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：

　　㈠公共性服務(wù)收費，實行政府定價，包括物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等收費；

　�、鎸ｍ椃�務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價，包括電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運行服務(wù)的收費；

　�、缣厥夥�務(wù)收費，實行經(jīng)營者自主定價，用于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人個別需求提供的特約服務(wù)。

　　第五十九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費的政府定價和政府指導(dǎo)價由價格主管部門會同物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，通過聽證，制定相應(yīng)的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主（在成立業(yè)主委員會前的前期物業(yè)管理由物價部門制定試行收費標準）與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和專項性物業(yè)管理服務(wù)收費按控制最高利潤率的形式進行價格管理（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示。

　　第六十條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制等形式約定計費方式。

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第六十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅賦和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。

　　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定比例或數(shù)額。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分，具體由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定：

　�、骞芾矸�務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　�、嫖飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

　�、缥飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　�、栉飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　�、槲飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　�、晡飿I(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)支付的辦公費用；

　�、胛飿I(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊；

　�、煳飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

　�、斫�(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第六十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每6個月不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請具有法定資格的專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費按產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產(chǎn)權(quán)證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。

　　物業(yè)服務(wù)收費一般按月計收。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，可以預(yù)收，除業(yè)主、使用人自愿外，一次最多可預(yù)收三個月的費用。

　　第六十五條 裝修、維修、檢修工程產(chǎn)生的垃圾應(yīng)當按照市有關(guān)規(guī)定堆放到指定的地點。由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　第六十六條 業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)（指交接鑰匙）后的次月起，物業(yè)管理公共性服務(wù)費由業(yè)主或使用人按月交納；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運行專項服務(wù)費。

　　前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務(wù)收費按照第三十七條執(zhí)行。

　　第六十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。未結(jié)清的費用，由新業(yè)主承擔。

　　第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3‰ 或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續(xù)費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)的走廊、樓梯、公共設(shè)施、綠化地等公共用水、用電費用可以并入物業(yè)服務(wù)費內(nèi)一并收取。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的電梯用電、二次供水設(shè)備用電按照供電、供水企業(yè)規(guī)定的辦法合理分攤，另行收取。

　　第六十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金。

　　第七十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第九章 責任

　　第七十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法作出的決定，由物業(yè)主管部門責令限期改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　第七十二條 有下列情形之一的，由物業(yè)主管部門依照《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：

　�、逦慈〉觅Y質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的；

　�、骈_發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；

　�、缥唇�(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的；

　�、栝_發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

　�、殚_發(fā)建設(shè)單位未將工程建設(shè)資料移交的；

　�、觊_發(fā)建設(shè)單位未進行前期物業(yè)管理的；

　�、腴_發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位未設(shè)立專項維修資金或者擅自動用專項維修資金的；

　�、煳飿I(yè)管理企業(yè)不履行服務(wù)責任并造成惡劣影響的。

　　第七十三條 業(yè)主或者使用人不按物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理、維修等分攤費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳，責令其限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按日加收欠繳金額3‰的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同的約定或通過法律渠道追繳。

　　第七十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第七十五條 違反本辦法第五十條、第五十一條的，由有關(guān)行政管理部門按照各自的職責和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第十章 附則

　　第七十六條 本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指一幢房屋內(nèi)部由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、己承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋頂?shù)炔课弧?/P>

　　共用設(shè)備，是指一幢房屋內(nèi)部，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設(shè)備。

　　共用設(shè)施，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設(shè)施、消防設(shè)施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設(shè)施等。

　　房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/P>

　　第七十七條 本辦法“以上”均含本數(shù)，“以下”均不含本數(shù)。

　　第七十八條 本辦法自2006年6月1日起施行。分宜縣物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。