是“霸王條款”還是“有法可依”？　是地方性糾紛還是全國性難題？

　　業(yè)主買房，先簽“不平等條約”？

　　江先生是深圳羅湖區(qū)碧嶺華庭的一個業(yè)主，他原來居住在另一個小區(qū)。但因該小區(qū)管理極其混亂，開發(fā)商隨意將樓房的架空層作為商鋪出租，使小區(qū)變得像自由市場一樣混亂。由于苦不堪言，業(yè)主們多次企圖阻止開發(fā)商的獨行其是，但最終都不得不放棄這種想法———因為他們知道對方即開發(fā)商手中握有“殺手锏”：在他們與每個業(yè)主簽訂的購房合同中，留有一張“附表四”，上面規(guī)定架空層這類附著物歸開發(fā)商所有。

　　2003年，江先生不得已決定進行第二次置業(yè)，他選擇了碧嶺華庭的房子。沒想到還是遭遇到了“附表四”的問題。

　　據(jù)江先生介紹，在交15萬首期款前，他要求銷售人員把房地產(chǎn)買賣合同給他看一下，但工作人員總是以“合同是國土部門制訂的格式合同，沒有什么好看的”為由推托。因此在他付15萬首期款前，他連合同的影子都沒有看到過；直到他拿著首期款的銀行匯款條，工作人員才把合同打印給他看。

　　于是，他在合同中，發(fā)現(xiàn)了這樣一張“附表四”：

　　1.屋頂使用權(quán)以及依據(jù)屋頂使用權(quán)而產(chǎn)生的收益權(quán)歸開發(fā)商所有；

　　2.外墻面使用權(quán)及在外墻面使用中所產(chǎn)生的收益歸開發(fā)商所有；

　　3.小區(qū)及其附著物的廣告收益歸開發(fā)商所有；

　　4.小區(qū)會所及住戶未分攤面積的各項公共設(shè)施（含地下停車場、會所等）的經(jīng)營管理權(quán)歸開發(fā)商所有。

　　江先生馬上感覺不對，要求當場修改，但被銷售人員拒絕。他們稱條款不能更改，否則就不賣了。而如果江先生堅持不簽的話，按照認購書的規(guī)定，他所付的定金就要被發(fā)展商沒收。無奈，他只得簽了這一“不平等條約”。

　　后來，江先生與他的鄰居核實，發(fā)現(xiàn)他們也都是出于無奈，簽了這個“不平等條約”的；而據(jù)了解，在深圳買房，如果誰不簽這個“附表四”，就沒有開發(fā)商會賣給你房子。

　　“附表四”是不是“霸王條款”？

　　隨著時間的推移，越來越多的業(yè)主為了能買到房子，不得不忍氣吞聲與開發(fā)商簽此“附表四”，這使江先生等人越來越感覺到，“附表四”在帶給業(yè)主“法律桎梏”的同時，又維護和規(guī)定了開發(fā)商的強勢地位；而業(yè)主在利益受損的同時，還沒有地方說理。

　　于是他們決定訴諸法律，把屋頂、外墻面、房屋附著物、會所、停車場等公共設(shè)施的所有權(quán)歸業(yè)主所有。在該案一審階段，羅湖區(qū)法院以業(yè)主在合同附表中已約定這些屋頂、停車場等公共部分歸發(fā)展商為由，駁回了業(yè)主們的訴訟請求。業(yè)主不服提起上訴，二審法院又以同樣理由維持了原判。

　　業(yè)主們認為，買房必然有屋頂或圍墻涼亭，這些都和主房是一個不可分割的整體，業(yè)主們是為這部分設(shè)施“埋單”的人，產(chǎn)權(quán)當然應(yīng)屬全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主的代理律師倪益民也認為：第一，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商簽訂的是房地產(chǎn)買賣合同，業(yè)主購買的標的物是房屋。而屋頂和外墻面是房屋不可分割的一部分，否則不成其為房屋，業(yè)主購買房屋后，外墻屋頂也隨之轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。因此，小區(qū)樓宇的屋頂、外墻應(yīng)為全體業(yè)主所有。

　　第二，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的法律行為。因此，小區(qū)附著物作為業(yè)主與開發(fā)商雙方買賣標的物的一部分，所有權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主。

　　第三，小區(qū)會所及住戶未分攤面積的各項公共設(shè)施屬于房地產(chǎn)的一部分，其所有權(quán)理應(yīng)屬于全體業(yè)主。

　　業(yè)主們還說，會所、未分攤面積的各項公共設(shè)施，當計算容積率的建筑面積全部轉(zhuǎn)讓完畢時，其占用范圍的土地使用權(quán)也同時全部轉(zhuǎn)讓給買受人，只能歸屬全體業(yè)主所有，其經(jīng)營管理權(quán)當然也屬于其所有權(quán)人。

　　而被告方則強調(diào)，業(yè)主在購房合同中已與開發(fā)商“約定”屋頂、外墻和車庫等公共設(shè)施的權(quán)益，這即是業(yè)主對自身權(quán)益的一種“處分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。同時，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定，房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。被告方據(jù)此認為，既然原告每位業(yè)主都已簽訂“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律規(guī)定，具備法律效力的。

　　針對此說法原告方辯稱，雖然“有特別約定”，但無論如何約定首先都必須符合法律規(guī)定，而“附表四”產(chǎn)生的“特別約定”違背《合同法》第52條強制性的公平原則，應(yīng)歸于無效。

　　許多業(yè)主之所以將“附表四”稱作“不平等條約”，有的更直接稱為“霸王條款”，乃是因為按照“附表四”的規(guī)定，業(yè)主們所購買的房產(chǎn)的配套公共設(shè)施將成為開發(fā)商的私產(chǎn)；而如此一來，車庫等重要公共設(shè)施的所有和經(jīng)管權(quán)將被開發(fā)商掌控，開發(fā)商可以按自己的意愿制定價格對業(yè)主收費，物價部門對此也無法干預(yù)。開發(fā)商還可隨意將樓房的架空層出租為商鋪，使小區(qū)變得像自由市場一樣混亂。

　　地方條例與上位法存在沖突？

　　法律人士邱先生告訴記者，羅湖區(qū)與深圳市兩審法院都判業(yè)主敗訴，其實是一種可預(yù)料的結(jié)果。因為要讓法院認定業(yè)主所指稱的“附表四”為“霸王條款”，并判其無效，就必須由業(yè)主舉證自己是在不得已的情況下簽訂“附表四”的。

　　而包括江先生在內(nèi)的業(yè)主，沒有人能夠在簽訂該合同時作了充分的“取證”準備。雖然當時國土部門和律師都認為先交定金后簽合同的做法有欺詐嫌疑，但光憑業(yè)主的一面之詞肯定不能作為定案依據(jù)。而不能證明“附表四”是被迫簽的，“附表四”就駁不倒：“附表四”駁不倒，業(yè)主只能敗訴。更何況，深圳市的地方法規(guī)規(guī)定買賣雙方可以約定車庫等公共設(shè)施的所有權(quán)歸屬，這雖然和上位法（《房地產(chǎn)管理法》等）相關(guān)條款不符，但當?shù)胤ㄔ嚎隙〞�考慮地方法規(guī)的效力。

　　因此可以這樣說：碧嶺華庭業(yè)主所狀告的，實際上不是發(fā)展商，而是所有深圳市房地產(chǎn)買賣合同中都附帶的“附表四”、是《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的第13條。正是后者成為了法院的定案依據(jù)。

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定，房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

　　而有關(guān)法律人士認為，該款不應(yīng)成為定案依據(jù)，因為它與上位法物權(quán)法發(fā)生沖突�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房地產(chǎn)的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押�！钡谒氖�一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移�！薄冻擎�(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)人或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則�！薄渡钲诮�(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，不得分割。”

　　由此可見，我國房地產(chǎn)法律規(guī)定的原則是，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨，法定登記、確權(quán)保護。

　　邱先生也特別強調(diào)，深圳地方條例第13條第二款中“有特別約定的”中所指的約定，無論如何也同樣必須首先符合法律的規(guī)定。如果“特別約定”的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，無論其是否具備約定形式，仍然應(yīng)是無效的。且雙方當事人之間的“特別約定”違背《合同法》第52條強制性的公平原則而應(yīng)歸于無效。即使雙方當事人為了達到形式上的公平，約定發(fā)展商交付若干使用費給業(yè)主，仍會因這些約定違反《物業(yè)管理條例》第27條之規(guī)定而無效。

　　此糾紛是全國性的法律難題

　　中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓分析指出：深圳業(yè)主狀告深圳開發(fā)商依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定，通過不平等格式合同《房地產(chǎn)買賣合同》“附表四”的方式非法獲取居住小區(qū)業(yè)主房產(chǎn)建筑物屋頂、外墻以及小區(qū)建設(shè)附著物使用權(quán)與收益權(quán)、小區(qū)會所及住戶未分攤面積的各項公共設(shè)施經(jīng)營管理權(quán)一案，涉及我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的若干重大法律問題，這些問題不僅包括立法也包括司法中的問題：立法方面，如土地及附著建筑物之間的產(chǎn)權(quán)歸屬，建筑物區(qū)分所有權(quán)問題；司法方面，如上下位法的一致性、舉證責任及其他確保司法公正合理的基本原則問題。

　　維權(quán)人士王海告訴記者，該起糾紛之所以引人關(guān)注，除了其是全國首例業(yè)主狀告發(fā)展商涉嫌“霸王條款”的官司，更因其“附表四”的內(nèi)容不僅在深圳而且在全國許多地方都有此不成文的行規(guī)�？梢灶A(yù)見，今后此類的糾紛還會經(jīng)常出現(xiàn)，因為它從另一方面凸現(xiàn)了法律的漏洞：目前對會所、地下車庫所有權(quán)歸誰還沒有明晰的規(guī)定。

　　他說，現(xiàn)在商品房買賣合同示范文本，沒有提及外墻和屋面產(chǎn)權(quán)，而是說使用權(quán)，這實際上是在回避這個很難講清的問題。因此，買房人在簽合同時一定不要忽略合同第17條的約定，外墻及屋面使用權(quán)歸業(yè)主共有，要在合同中約定清楚屋面究竟歸誰使用。

　　同樣道理，買房人和房地產(chǎn)商最好在合同中也能約定清楚，樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸誰使用，避免將來不必要的糾紛。因為目前內(nèi)銷房沒有進行土地劃分，這個問題就是到法院，也很難有人能找出判案的明確依據(jù)。

　　沒有權(quán)利保障的財產(chǎn)是“死的資本”

　　陳幽泓副教授分析指出，深圳中院的判決對被開發(fā)商剝奪了對其擁有房產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)各項權(quán)利（擁有、使用、處置與收益）并因此向法律尋求救濟的居住小區(qū)業(yè)主的申訴的舉證不被認可、不予支持，而其判決所據(jù)以的理由是：“簽約”是業(yè)主們“自愿”的行為。這樣的審判是人們所無法理解和接受的。因為法律規(guī)定，眾所周知的事實不須舉證。

　　她告訴記者：眾所周知，利用不平等格式合同把“霸王條款”強加于人是當前我國經(jīng)濟領(lǐng)域中廣泛存在的不正當現(xiàn)象，特別是在既得利益關(guān)系重大、壟斷性強的行業(yè)領(lǐng)域中。這種強加于人的做法通常以促進經(jīng)濟發(fā)展效率、維持社會穩(wěn)定為名，并得以通過公權(quán)力的支撐而實現(xiàn)。然而，如深圳的業(yè)主在購買房屋時必須與開發(fā)商簽訂的格式合同“附表四”一樣，迫使消費者和其他當事人在別無選擇的情形下被迫簽約而完成的這種不正當經(jīng)濟活動是違背市場經(jīng)濟“自由選擇”的基本原則的，也必然損害市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。自由選擇對于市場經(jīng)濟的意義是靈魂對生命的意義，沒有自由選擇的市場就如失去靈魂的生命。從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，沒有權(quán)利保障的財產(chǎn)是“死的資本”。

　　南京小區(qū)業(yè)主奪回車庫使用權(quán)

　　據(jù)《錢江晚報》日前報道，全國首例小區(qū)車庫之爭一審落槌———小區(qū)業(yè)主奪回車庫使用權(quán)。

　　去年11月，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。

　　住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。

　　據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅決反對。去年6月，業(yè)主委員會無奈之下，將開發(fā)商告上法庭。

　　在庭審中，業(yè)主委員會認為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強調(diào)，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫并沒有錯。

　　經(jīng)過3個小時的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當庭作出判決，地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會移交全部地下車庫。

　　該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細解釋判決理由。首先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個車位標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。

　　其次，小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。

　　由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房的成本。

　　“車庫之爭”以業(yè)主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色