第一章 總則

　　第一條為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障城市住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，創(chuàng)造整潔、文明，方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本省實際，制定本規(guī)定。

　　第二條本規(guī)定適用于本省行政區(qū)域內(nèi)按行政建制設立的市、鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條本規(guī)定所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門劃定。

　　本規(guī)定所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　本規(guī)定所稱住戶，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權人和使用人。

　　第四條本省城市住宅區(qū)管理實行社會化、專業(yè)化及服務經(jīng)營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結合的管理體制。

　　第五條省建設行政主管部門是全省物業(yè)管理工作的主管部門，市、縣房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的主管部門。

　　物業(yè)管理主管部門的主要職責是：

　　（一）根據(jù)有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施辦法；

　�。ǘ�）參與住宅區(qū)的驗收，指導，監(jiān)督物業(yè)的接管工作；

　�。ㄈ�）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質管理；

　�。ㄋ模�對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進行監(jiān)督、檢查；

　　（五）負責住宅區(qū)公用設施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查。

　�。�六）負責對從事物業(yè)管理工作的專職人員進行培訓；

　�。ㄆ撸┴撠熥≌瑓^(qū)物業(yè)管理的考評工作。

　　市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府，應當按照各自職責分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查。

　　第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機構

　　第六條住宅區(qū)交付使用且入住率達到50％以上時，物業(yè)管理主管部門應當會同住宅區(qū)開發(fā)建設單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負責組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

　　管委會以住戶代表為主組成，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、公安派出所可派代表參加。

　　第七條住宅區(qū)開發(fā)周期較長的，在管委會成立之前，由住宅區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，由管委會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

　　第八條管委會代表住戶的利益，維護住戶的合法權益。管委會在物業(yè)管理主管部門和區(qū)街道辦事處的指導下，負責制定管委會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作。

　　第九條物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受管委會的委托，承擔住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關優(yōu)惠政策。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一管理。

　　委托管理合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式。

　　委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應將委托管理合同報市、縣物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。

　　第十一條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)委托管理合同和國家及本省有關規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）根據(jù)委托管理合同和省有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

　�。ㄈ�）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償；

　�。ㄋ模┮�求管委會協(xié)助管理；

　�。ㄎ澹┻x聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安和綠化等專項業(yè)務

　　（六）開展多種經(jīng)營和有償服務。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　�。ㄒ唬┞男形�托管理合同，對受委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維修管理，承擔住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護清潔及住戶日常必需的便民服務工作；

　�。ǘ�）接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定；

　�。ㄈ�）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關主管部門及當?shù)亟值擂k事處的指導和監(jiān)督；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關主管部門報告。

　　第十三條住宅區(qū)制定的住戶公約對住宅區(qū)內(nèi)的住戶具有約束力。

　　第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護

　　第十四條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位應當向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委會移交下列工程建設資料：

　　（一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　　（二）單體的建筑、結構和設備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　�。ㄋ模┢渌�必要的資料。

　　第十五條住戶使用房屋應當遵守下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)有關部門批準，不得改變房屋的結構、外貌和用途；

　�。ǘ�）不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

　　（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

　　（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；

　�。ㄎ澹┎坏们趾λ�人的正當權益。

　　第十六條房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂�(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權人負責維修，產(chǎn)權人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；

　�。ǘ�）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責定期養(yǎng)護和維修。

　　第十七條住宅區(qū)的甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、走廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理統(tǒng)修養(yǎng)護，其費用從管理服務費和住宅區(qū)公用設施專用基金支出。

　　造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

　　第十八條住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水，供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定由有關主管部門負責維修養(yǎng)護的，其費用由有關主管部門支付

　　前款所列維修養(yǎng)護事項，有關主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。

　　第十九條凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由住戶修繕的，住戶應當及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由住戶承擔。

　　第二十條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┷`踏、占用綠地、攀折花木；

　　（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

　　（三）亂堆垃圾、雜物；

　　（四）亂搭、亂貼和亂掛等；

　�。ㄎ澹�損毀、涂劃園林藝術雕塑；

　　（六）聚眾喧鬧影響他人休息；

　�。ㄆ撸╇S意停放車輛和鳴高音嗽叭；

　�。ò耍┡欧庞卸竞陀泻ξ镔|；

　�。ň牛╋曫B(yǎng)禽畜；

　�。ㄊ�）未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品；

　�。ㄊ�一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營活動。

　　第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用與專用房屋

　　第二十一條物業(yè)管理收費必須執(zhí)行國家和本省物價管理的有關規(guī)定，接受物價部門的管理、監(jiān)督和檢查。

　　第二十二條住宅區(qū)物業(yè)管理費構成：

　�。ㄒ唬╅_發(fā)建設單位繳納的住宅區(qū)公用設施專用基金；

　�。ǘ�）房屋產(chǎn)權人繳納的住宅維修基金；

　�。ㄈ�）住戶繳納的管理服務費。

　　第二十三條開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按不低于住宅區(qū)建設總投資2%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設施專用基金。

　　住宅區(qū)公用設施專用基金用于住宅區(qū)公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。住宅區(qū)公用設施專用基金由物業(yè)管理主管部門設專帳管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。

　　第二十四條住宅維修基金由房屋產(chǎn)權人按規(guī)定分期繳納，由管委會以房屋本體為單位設立專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。

　　住宅區(qū)公用設施專用基金、住宅維修基金提取和管理方法，由省物業(yè)管理主管部門商省財政、物價部門制定。

　　第二十五條住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費項目的收費標準，應當根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模檔次、服務管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬于國家管理的收費項目和收費標準必須報物價部門審批；不屬于國家管理的收費項目和收費標準的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，商管委會同意，報物業(yè)管理主管部門和物價部門備案。

　　第二十六條房改出售公有住房，必須按國務院和省人民政府的有關規(guī)定建立公共設施、公用部位的維修基金。

　　第二十七條開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照一定比例無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權歸國家所有。

　　第二十八條開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照規(guī)定的比例以建造成本價向管委會提供商業(yè)用房，其產(chǎn)權歸管委會所有。開發(fā)建設單位為管委會提供商業(yè)用房的面積，由物業(yè)管理主管部門確定。

　　前款規(guī)定的商業(yè)用房的購置費用從住宅區(qū)公用設施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用設施、設備和場地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務費。

　　第五章 罰則

　　第二十九條未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質審查而擅自承擔住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理主管部門責令限期辦理資質審查手續(xù)；逾期仍不辦理的，對其處以2000元以上2萬元以下的罰款，并責令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理。

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為之一的，住戶有權向管委會投訴或向物業(yè)管理主管部門反映；管委會有權予以制止并要求限期改正，有權要求賠償給住戶造成的損失，情節(jié)嚴重的有權解除委托管理合同；有第（三）項行為的，由物價部門根據(jù)國家有關規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬�對房屋及公用設施、設備修繕不及時的；

　�。ǘ�）管理制度不健全，管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　　（四）擅自改變房屋和公用設施用途的；

　　（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義務行為的。

　　第三十一條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成住宅區(qū)物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理主管部門予以警告，責令限期改正，處以1000元以上1萬元以下的罰款，并可降低資質等級或吊銷資質證書。

　　第三十二條違反本規(guī)定第十五條、第二十條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權要求賠償。

　　第三十三條違反本規(guī)定第二十三第一款、第二十七條、第二十八條第一款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應當責令開發(fā)建設單位限期履行；在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行，并有權要求違反第二十三條第一款規(guī)定的開發(fā)建設單位支付逾期付款滯納金。

　　第三十四條當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政復議。逾期不申請復議或不提起訴訟，又不履行處罰規(guī)定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章 附則

　　第三十五條市、縣人民政府可根據(jù)本規(guī)定制定實施辦法。

　　第三十六條本規(guī)定發(fā)布后新建的住宅區(qū)必須按照本規(guī)定實行物業(yè)管理；本規(guī)定發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應當依照本規(guī)定逐步實行物業(yè)管理