第一章 總則

　　第一條為加強(qiáng)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的生活、工作環(huán)境，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱居住小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)建設(shè)，建筑總面積在10萬平方米以上，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施的居住區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受委托，按照合同約定對(duì)房屋及其配套的公用設(shè)施`設(shè)備和公共場(chǎng)地進(jìn)行維修`養(yǎng)護(hù)及其他相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條居住小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地，由業(yè)主及房屋使用人共同使用與維護(hù)。

　　第四條居住小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第五條市房產(chǎn)行政管理主管本市物業(yè)管理工作。其主要職責(zé)是：（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，制定相關(guān)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)并組織實(shí)施；（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查，核發(fā)資質(zhì)證書；（三）制定行業(yè)規(guī)劃，組織行業(yè)培訓(xùn)并進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)；（四）對(duì)居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的組建和日常工作進(jìn)行指導(dǎo)；（五）調(diào)解、處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；（六）依照本辦法規(guī)定查處違法行為。

　　第六條建設(shè)、市政、規(guī)劃、公用、公安、物價(jià)、工商行政管理等部門及居住小區(qū)所在地人民政府、居民委員會(huì)，應(yīng)依照各自職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第七條凡在本市市區(qū)（不含上街區(qū)）范圍內(nèi)的新建居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，本辦法施行前已經(jīng)交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第八條新建居住小區(qū)交付使用且入住率達(dá)百分之五十以上，已交付使用居住小區(qū)中的直管公房和自管公房出售率達(dá)百分之五十以上時(shí)，市`區(qū)房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)企業(yè)或房屋出售前的原產(chǎn)權(quán)人召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。

　　業(yè)主是指該居住小區(qū)內(nèi)的住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。房屋使用人經(jīng)業(yè)主授權(quán)后可作為業(yè)主代表。

　　第九條業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。參加業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表不得少于業(yè)主的百分之三十。

　　第十條業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免業(yè)主管理委員會(huì)成員；（二）監(jiān)督業(yè)主管理委員會(huì)的工作，聽取和審查業(yè)主管理委員會(huì)的工作情況；（三）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；（四）制定、修改業(yè)主公約，批準(zhǔn)業(yè)主管理委員會(huì)章程；（五）改變和撤銷業(yè)主管理委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。

　　第十一條業(yè)主管理委員會(huì)成員由業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主管理委員會(huì)組成人員應(yīng)為5人以上單數(shù)。

　　第十二條業(yè)主管理委員會(huì)行使下列職權(quán)：（一）召集和主持業(yè)主代表大會(huì)；（二）制定業(yè)主管理委員會(huì)章程和居住小區(qū)業(yè)主公約；（三）選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計(jì)劃，決定居住小區(qū)維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本居住小區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　第十三條業(yè)主管理委員會(huì)履行下列義務(wù)：（一）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，接受業(yè)主的監(jiān)督；（二）保護(hù)和改善居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；（三）接受房產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)部門的監(jiān)督與指導(dǎo)；（四）教育本居住小區(qū)居民遵守有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約；（五）支持物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)有關(guān)管理工作；（六）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的糾紛。第十四條業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)決定物業(yè)管理事項(xiàng)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。第十五條業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)的決定及業(yè)主管理委員會(huì)章程`業(yè)主公約，不得與法律`法規(guī)`規(guī)章相抵觸。 違反前款規(guī)定的，市房產(chǎn)行政管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十六條申請(qǐng)成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱、章程和組織機(jī)構(gòu)；（二）貨幣注冊(cè)資金不低于20萬元；（三）有固定的辦公、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（四）有與其所從事業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)及經(jīng)營(yíng)管理人員。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度。 成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)到市房產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)歇業(yè)、分立、合并，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定到房產(chǎn)行政管理部門辦理資質(zhì)變更、注銷手續(xù)。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，由市房產(chǎn)行政管理部門實(shí)行年席審核制度。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的貨幣注冊(cè)資金和專業(yè)技術(shù)人員的變動(dòng)情況及管理服務(wù)業(yè)績(jī)，可以升級(jí)或降級(jí)。

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)本居住小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：（一）房屋的維修與養(yǎng)護(hù)；（二）消防`電梯`機(jī)電設(shè)備、路燈、存車房（棚）、綠地等公用設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)；（三）清潔衛(wèi)生；（四）公共秩序；（五）業(yè)主管理委員會(huì)委托管理的其他事項(xiàng)。

　　第二十一條物業(yè)管理企業(yè)可在根據(jù)業(yè)主及房屋使用人的要求提供其他專項(xiàng)服務(wù)或特約服務(wù)。

　　第二十二條物業(yè)管理企業(yè)接受委托后，享有下列權(quán)利：（一）依據(jù)有關(guān)規(guī)定制定本居住小區(qū)的物業(yè)管理制度；（二）依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；（三）制止違反本居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；（四）自主選聘專營(yíng)單位承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　第二十三條物業(yè)管理企業(yè)接受委托后應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）根據(jù)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)居住小區(qū)實(shí)施管理；（二）接受業(yè)主和業(yè)主管理委員會(huì)的監(jiān)督；（三）組織或協(xié)助有關(guān)單位開展社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)；（四）配合有關(guān)部門處理本居住小區(qū)內(nèi)的違法行為。

　　第二十四條物業(yè)管理企業(yè)可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第四章 物業(yè)管理實(shí)施

　　第二十五條新建居住小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)向市或區(qū)房產(chǎn)行政管理部門移交下列資料：（一）居住小區(qū)規(guī)劃圖、竣工平面圖；（二）單位工程的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；（三）地下管網(wǎng)竣工圖；（四）房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表。

　　居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立后，市或區(qū)房產(chǎn)行政管理部門粒將前款規(guī)定的資料移交業(yè)主管理委員會(huì)。

　　第二十六條居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)企業(yè)或售房單位自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　新建居住小區(qū)交付使用后，開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。

　　第二十七條業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并使用統(tǒng)一式樣的合同文本。委托合同簽訂后報(bào)市房產(chǎn)行政管理部門備案。

　　第二十八條居住小區(qū)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施，由受委托的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)。 居住小區(qū)內(nèi)的綠地、游園、樓道衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、道路維護(hù)與保潔、垃圾的收集，由受委托的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)，并接受有關(guān)管理部門的監(jiān)督檢查。

　　第二十九條直管公房、自管公房按房改政策出售后，應(yīng)按規(guī)定從售房款中提取維修費(fèi)用，用于房屋共用部位、共用設(shè)施的維修。

　　第三十條居住小區(qū)內(nèi)的供氣、供熱、供水、排水、供電、電信、有線電視等設(shè)施，由有關(guān)管理單位按其管理范圍實(shí)施專項(xiàng)管理，也可委托物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　第三十一條居住小區(qū)保安服務(wù)事項(xiàng)，由業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員在當(dāng)?shù)毓�安土派出所的指�?dǎo)下開展居住小區(qū)的保安工作，配合公安部門做好居住小區(qū)內(nèi)的治安工作。

　　第三十二條居住小區(qū)的業(yè)主或房屋使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門會(huì)同房產(chǎn)行政管理部門制定。

　　用于居住小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)的物業(yè)管理專用資金和物業(yè)管理用房，按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十三條無資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)，不得接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)；居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)或有關(guān)單位不得委托無資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理未能達(dá)到委托合同要求的，委托方有權(quán)解除委托合同。

　　未按委托合同約定實(shí)施物業(yè)管理，給業(yè)主及房屋使用人造成損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)貪污承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五章 罰則

　　第三十五條物業(yè)管理企業(yè)未辦理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦，逾期仍不辦理的，責(zé)令停止物業(yè)管理活動(dòng)，并可處以違法所得1倍以上3倍以下罰款。

　　物業(yè)管理企業(yè)歇業(yè)、分立、合并，未按規(guī)定申請(qǐng)辦理資質(zhì)變更、注銷手續(xù)的由市房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令人滿意限期補(bǔ)辦，逾期仍不辦理的，可處以500元以上1000元以下罰款。

　　物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定辦理年度審驗(yàn)手續(xù)的，物業(yè)管理資質(zhì)證書自行失效。

　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，管理服務(wù)長(zhǎng)期達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由市房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，責(zé)令停止物業(yè)管理活動(dòng)，吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　第三十七條居住小區(qū)業(yè)主`房屋使用人未按本辦法規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收應(yīng)交費(fèi)用總額百分之一的滯納金；逾期仍不交納的可依法向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)行政管理部門所作的行政處罰不服的，可依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院起訴。

　　第六章 附則

　　第三十九條城市居住小區(qū)以外的其他住宅萆辦公樓、公寓、商住樓、別墅區(qū)、廠區(qū)等，可參照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。

　　各縣（市）和上街區(qū)居住小區(qū)的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十條本辦法由市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十一條本辦法自發(fā)布之日起施行。