首先，土地權(quán)利實(shí)際上包括公共權(quán)力和私人權(quán)力

　　我們不談所有權(quán)，因?yàn)橹袊?guó)的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，所以真正有價(jià)值的是使用權(quán)。去年物權(quán)法通過(guò)后，私人權(quán)利在法律上予以界定，并給予很大的發(fā)揮空間。但是，政府公權(quán)很強(qiáng)勢(shì)。公權(quán)與私權(quán)兩者間界限在哪里？也就是城市的有序發(fā)展的基礎(chǔ)是私權(quán)的有限度的保護(hù)和公權(quán)有限度的限制這兩者之間如何界定？如果這兩者之間有個(gè)邊界可以界定清楚的話，那么城市和城鄉(xiāng)之間的沖突可能會(huì)減少，如果界定不清，這個(gè)糾紛就會(huì)不斷。所以在未來(lái)中國(guó)的發(fā)展中，我認(rèn)為，土地權(quán)利的界定以及法制化是其中的關(guān)鍵話題。

　　其次，關(guān)于中國(guó)土地和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題

　　毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)的城市發(fā)展取決于中國(guó)土地制度的改變，也就是取決于土地的資本化和土地使用權(quán)的市場(chǎng)化。在第一階段，中國(guó)城市的發(fā)展取決于土地，第一階段就是原始積累時(shí)期，此時(shí)政府通過(guò)賣地?cái)U(kuò)張城市。這一階段，城市以粗放式發(fā)展為主，招商引資，只要有人來(lái)要就批。此時(shí)，資本和土地這一生產(chǎn)要素第一次接觸，發(fā)揮出強(qiáng)大的推動(dòng)力，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這幾十年突飛猛進(jìn)地增長(zhǎng)。進(jìn)入第二階段，我們突然發(fā)現(xiàn)土地資源本身的稀缺，所以第二階段要調(diào)整，進(jìn)入集約發(fā)展階段。此階段通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段，使效率低下的企業(yè)外移。而第三階段，就是城市的理性增長(zhǎng)，城市到底是不是像北京那樣無(wú)限擴(kuò)大、有沒(méi)有邊界、邊界在哪里？有專家說(shuō)，中國(guó)小城鎮(zhèn)太多了；有人從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度說(shuō)，大城市最集約，效率最高。但是從生態(tài)和社會(huì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，大城市問(wèn)題太多，所以都有毛病。那么城市到底有沒(méi)有邊界？小城市是不是變成一個(gè)中等或者大城市，大城市能不能限制不要再發(fā)展了？這里要注重的問(wèn)題就是理性增長(zhǎng)了，至于邊界到底在哪里，很多美國(guó)實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)可供參考。

　　城市在初級(jí)階段，土地出讓金和GDP關(guān)系非常密切。等到城市發(fā)展到一定階段，用幾百個(gè)城市進(jìn)行模擬，建模測(cè)算就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在城市發(fā)展到一定階段，GDP到一定階段的時(shí)候，實(shí)際上城市經(jīng)濟(jì)對(duì)土地?cái)U(kuò)張的依賴慢慢縮小。慢慢縮小的一個(gè)理由就是，城市擴(kuò)張到一定程度，它的產(chǎn)業(yè)必然要升級(jí)、要提升。這其中也有另外一個(gè)依據(jù)，如果城市繼續(xù)這樣發(fā)展，想象一下我們?nèi)祟惖纳�活環(huán)境將會(huì)如何，所以理性增長(zhǎng)以及權(quán)力的限制是必須的。

　　這就涉及到城市土地與社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的問(wèn)題。城市的土地是強(qiáng)大資本，歷史上日本地價(jià)飛速上漲，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)落回去了。這就是說(shuō)，城市土地與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系是很密切的。如果脫離了整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景，就會(huì)引發(fā)很多城市問(wèn)題。

　　第三，農(nóng)村和土地關(guān)系的問(wèn)題。很多專家提到了城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

　　實(shí)際上農(nóng)村的土地資產(chǎn)是一個(gè)沉淀的資本或者說(shuō)是死的資本。這種沉淀的資本，使農(nóng)民凝固在土地上，形成所謂的“二元結(jié)構(gòu)”。農(nóng)民即便進(jìn)了城，也不能托帶著土地資產(chǎn)，這是個(gè)大的改革空間。很多學(xué)者進(jìn)行了估算，而我們做了1700戶農(nóng)戶的調(diào)查。按照調(diào)查結(jié)果的估算，如果大塊的農(nóng)地和宅基地兩者加在一起，則耕地的價(jià)值按照200元一畝地的價(jià)值出租來(lái)算，耕地的價(jià)值就是用地的價(jià)值，最后的結(jié)果是，我國(guó)的農(nóng)民耕地和村莊的用地高達(dá)38.59萬(wàn)億元。這樣一個(gè)資金的沉淀，或者資產(chǎn)的價(jià)值，就是土地潛在的價(jià)值。由于物權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓、買賣、抵押，這個(gè)價(jià)值就沉淀下來(lái)。所以從這個(gè)角度看，實(shí)際上我們的農(nóng)民并不是無(wú)產(chǎn)者，而是有產(chǎn)者。如果按照價(jià)值平均的話，大概一戶農(nóng)民有15萬(wàn)元，有些城鎮(zhèn)居民也不見(jiàn)得有這樣的資產(chǎn)，當(dāng)然關(guān)鍵是如何釋放出這些資產(chǎn)。當(dāng)然這其中存在著和金融以及其他制度結(jié)合的問(wèn)題，包括產(chǎn)權(quán)制度的結(jié)合。這是很大的一個(gè)空間，也引出一個(gè)新的問(wèn)題，就是農(nóng)村土地的物權(quán)化問(wèn)題。

　　物權(quán)化完成之后就是資產(chǎn)化的問(wèn)題，也就是能不能抵押、能不能融資這些問(wèn)題。所以說(shuō)今后較長(zhǎng)時(shí)期如何促進(jìn)農(nóng)村土地資源向農(nóng)村土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，是一個(gè)亟待解決的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。農(nóng)村土地變?yōu)橘Y產(chǎn)后就是資本化問(wèn)題，就是如何把金融工具引進(jìn)去，這些都是未來(lái)一系列值得研究、解決的問(wèn)題。由此引出可能的出路就是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)體系重構(gòu)，農(nóng)村的土地資產(chǎn)化、然后資本化、然后收益合理化。這將促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)以及促進(jìn)城市化進(jìn)程，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌。

　　第四，關(guān)于公共產(chǎn)品的提供以及土地的配置和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題

　　眾所周知，土地歸國(guó)家所有，所以在一定時(shí)期內(nèi)，還承擔(dān)著兩個(gè)公共產(chǎn)品提供的問(wèn)題：一個(gè)就是城市保障性住房的提供，一個(gè)就是在農(nóng)村社會(huì)保障的提供。盡管農(nóng)民沒(méi)有社保，但現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始慢慢建立了，他的保障就是土地，所以它具有了保障功能，當(dāng)然還有其他功能。真正的國(guó)家保障實(shí)力，據(jù)我們估算，就是農(nóng)村社保當(dāng)時(shí)的支出占全國(guó)社保的1.96%%.這就等于幾乎沒(méi)有，那么靠什么實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社保呢？靠土地。未來(lái)如果靠資產(chǎn)化，那么通過(guò)資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行社保可能也是未來(lái)的一個(gè)空間，就是釋放出它的沉淀資本。

　　最后，關(guān)于土地和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題

　　土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)極大，土地除了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有負(fù)面作用。日本的教訓(xùn)說(shuō)明，土地與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)盲目給土地配置，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不利的。這其中，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)也是密切相關(guān)的，當(dāng)然，土地與金融市場(chǎng)也是非常重要的，整個(gè)土地的配置和城市的發(fā)展是非常關(guān)鍵的，值得深入探討。