隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征

　　物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動的范圍和準(zhǔn)則，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個(gè)物業(yè)管理活動中處于核心地位。正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)，對每位業(yè)主都很重要。

　　1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

　　在我國傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。

　　隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2、物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　（1）物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團(tuán)體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。我個(gè)人認(rèn)為，基于物業(yè)服務(wù)合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定極為簡單，應(yīng)該在合同法中增設(shè)物業(yè)服務(wù)合同，以規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權(quán)益。在法律未作出明確規(guī)定時(shí)，則可適用合同法的一般規(guī)定。

　�。�2）物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。

　�。�3）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對應(yīng)相互依賴的。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一項(xiàng)基本原則是質(zhì)價(jià)相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。

　　（4）物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

　　3、物業(yè)服務(wù)合同是否委托合同

　　有人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務(wù)的合同。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務(wù)，代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關(guān)事物。從這點(diǎn)看，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有相似之處。但仔細(xì)分析合同的特點(diǎn)以及當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

　　（1）委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔(dān)。而物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時(shí)，它以自己的經(jīng)營費(fèi)用，自己的名義開展業(yè)務(wù)，并獨(dú)立承擔(dān)對外法律后果。

　�。�2）委托合同的重要特點(diǎn)之一就是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。而對于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關(guān)條件。

　　（3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報(bào)酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，有的地方物業(yè)管理?xiàng)l例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立-業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由

　　根據(jù)契約自由原則，當(dāng)事人可以自由選擇相對人。在物業(yè)服務(wù)合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際生活中，開發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開發(fā)商的下屬企業(yè)，與開發(fā)商利益一致，或者由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，受到行政單位制約。開發(fā)商捆綁銷售，強(qiáng)制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會成立后，可以通過決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數(shù)情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務(wù)。等到出現(xiàn)問題時(shí)，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權(quán)益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開發(fā)商才能從維護(hù)整個(gè)物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時(shí)能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰開發(fā)誰管理”的物業(yè)管理模式成為終結(jié)，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設(shè)部的肯定，推動了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標(biāo)就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，為業(yè)主更好的行使自由選擇權(quán)提供條件。

　　選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權(quán)利是以在業(yè)主大會中行使投票權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)的�！斑x聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過”，實(shí)行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個(gè)業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的。實(shí)踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時(shí)，與業(yè)主大會的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會，同時(shí)申請法院以業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無效。