七、突破業(yè)主委員會(huì)的單一模式的單調(diào)格局，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)自治管理優(yōu)勢(shì)

　　由于我國(guó)地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是一特征，用一刀切的辦法統(tǒng)一采用一種固定模式，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。盡管深圳市范圍不大，但情況也千差萬(wàn)別，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)水平檔次和發(fā)展的階段性，應(yīng)該按照“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”的原則，允許業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮自治管理的自身優(yōu)勢(shì)，以多種模式共存是理所當(dāng)然的。對(duì)于規(guī)模小、條件不成熟的業(yè)主委員會(huì)，賦予其一般性群眾組織的主體資格；對(duì)于一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會(huì)鼓勵(lì)其成為社會(huì)法人團(tuán)體。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)中應(yīng)立法明確規(guī)定：“政府鼓勵(lì)有一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會(huì)成為社會(huì)法人團(tuán)體。對(duì)于規(guī)模較小、條件不成熟的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依據(jù)我國(guó)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定賦予其他組織的訴訟主體資格。”這種允許業(yè)主委員會(huì)多種形式共存，一方面適應(yīng)了世界潮流，即管理團(tuán)體法人的趨勢(shì)，另一方面解決了爭(zhēng)論已久的兩難問(wèn)題――如果不是法人團(tuán)體就沒(méi)有訴訟主體資格，如果是法人團(tuán)體又沒(méi)有承擔(dān)民事責(zé)任的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)的矛盾。

　　八、依法強(qiáng)化國(guó)有物業(yè)建筑物的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

　　引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)，徹底改變誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面，這是物業(yè)管理走向市場(chǎng)的一個(gè)重要舉措。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)值規(guī)律，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的形式，以物業(yè)管理權(quán)為標(biāo)的，招請(qǐng)若干個(gè)物業(yè)管理公司秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司中標(biāo)并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的過(guò)程。簡(jiǎn)單的說(shuō)，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)就是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的形式選聘物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司，其目的在于選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理公司。因而物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)時(shí)必須考慮投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)、以往的物業(yè)管理業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)是否合理、信譽(yù)是否良好等反映物業(yè)管理公司整體素質(zhì)的各種綜合因素。對(duì)于眾多的投標(biāo)者，物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，選擇中標(biāo)者，再與中標(biāo)者簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理引入招標(biāo)投標(biāo)，實(shí)際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，因此，這實(shí)際上也是物業(yè)管理市場(chǎng)化的具體體現(xiàn)，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的具體體現(xiàn)。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)不僅為物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)提供了選聘高素質(zhì)物業(yè)管理公司的較大空間，同時(shí)也為物業(yè)管理公司提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。因此，物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，有利于增強(qiáng)了物業(yè)管理公司的活力，有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，必須遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的規(guī)范，因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“屬于政府或國(guó)有資產(chǎn)形成的物業(yè)建筑物，以及已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)建筑物，應(yīng)依法采用招標(biāo)投標(biāo)方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。政府鼓勵(lì)其他的物業(yè)建筑物依法采用招標(biāo)投標(biāo)方法選聘物業(yè)管理企業(yè)�！逼渲械暮诵氖菑�(qiáng)調(diào)了“依法采用”，是要嚴(yán)格依照國(guó)家招標(biāo)標(biāo)法的基本原則和程序進(jìn)行，在此基礎(chǔ)上才是執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則。依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第二條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本法�！钡囊�(guī)定，依法首先是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。對(duì)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》所確立的各項(xiàng)行為規(guī)則，不得違反，不得規(guī)避。盡管我們深圳在這方面走在全國(guó)的前列，但如何努力創(chuàng)造公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)環(huán)境，還有待不斷的探索。這里有一個(gè)下位法與上位法的銜接，協(xié)調(diào)新問(wèn)題需要解決。

　　九、確立物業(yè)管理基金的設(shè)立原則

　　物業(yè)管理基金又可以稱為共同儲(chǔ)備基金。設(shè)立物業(yè)管理基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理基金的作用類似于區(qū)分所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。

　　眾所周知，區(qū)分所有建筑物在建成之后，必然會(huì)受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)區(qū)分所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒(méi)有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速區(qū)分所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使區(qū)分所有建筑物過(guò)早達(dá)到危險(xiǎn)程度，縮短了區(qū)分所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理基金，就可以有效、合理地妥善安排區(qū)分所有建筑物的修繕改良，區(qū)分所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使區(qū)分所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行，充分發(fā)揮區(qū)分所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(zhǎng)區(qū)分所有建筑物的使用壽命，改善和提高了區(qū)分所有建筑物的使用功能，提高了區(qū)分所有建筑物的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)了區(qū)分所有建筑物的升值，使區(qū)分所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報(bào)率。

　　在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，而公用設(shè)施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌�類的物業(yè)管理都直接面對(duì)著居民，同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對(duì)比較多，考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般在需要對(duì)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時(shí)，需要的費(fèi)用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費(fèi)用收集比較困難，這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設(shè)置公用設(shè)施專用基金具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)。相反對(duì)于非住宅類的物業(yè)管理，公用設(shè)施相對(duì)較少，費(fèi)用小也比較容易籌集，因此，沒(méi)有設(shè)置公用設(shè)施專用基金的必要。

　　十、明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制的協(xié)商定價(jià)導(dǎo)向

　　以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì)，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說(shuō)明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。國(guó)家建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)最近向新聞媒體透露：作為扶持物業(yè)管理這一朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)邁向市場(chǎng)化的重要一部，國(guó)家目前正在考慮在職工工資改革中加入物業(yè)管理費(fèi)用支出部分，將物業(yè)管理費(fèi)用以補(bǔ)貼形式列入職工工資。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的導(dǎo)向是協(xié)商定價(jià)：“已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。物業(yè)建筑物已交付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)市、區(qū)價(jià)格行政主管部門核定�！蓖瑫r(shí)應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定原則是：“確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開(kāi)、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”而不是業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力為標(biāo)準(zhǔn)。

　　十一、明確收繳物業(yè)管理費(fèi)用屬于物權(quán)行為，具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力

　　依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，收繳物業(yè)管理費(fèi)用屬于物權(quán)行為。而物權(quán)是具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的。所謂“優(yōu)先受償權(quán)”是指在同一物上有數(shù)種權(quán)利同時(shí)存在時(shí)，物權(quán)具有較其他權(quán)利優(yōu)先行使的效力，物權(quán)的效力優(yōu)于債權(quán)，某一債務(wù)人在破產(chǎn)宣告前，對(duì)屬于債務(wù)人所有的財(cái)產(chǎn)有抵押和留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的，可就其財(cái)產(chǎn)先于破產(chǎn)債權(quán)人受償，即所謂別除權(quán)。“追及權(quán)”是指物權(quán)的標(biāo)的物不論轉(zhuǎn)移到任何人手中，物權(quán)的權(quán)利人均可向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利，而無(wú)論實(shí)際占有人的取得是合法還是非法。實(shí)際上在物業(yè)管理行業(yè)中存在的“認(rèn)房不認(rèn)人”的國(guó)際慣例的就是物權(quán)行為的追及權(quán)的具體體現(xiàn)。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“依據(jù)物權(quán)行為的優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力的原則，無(wú)論物業(yè)建筑物易手是采用按揭、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承，還是拍賣，其受益人都有交納前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)，新業(yè)主交納后可以依據(jù)法律途徑以債務(wù)的形式向前業(yè)主追討�！蓖瑫r(shí)第一百零二條明確規(guī)定：“物業(yè)建筑物按揭、抵押轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與繼承、拍賣等易手時(shí)，如果通過(guò)房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)，按照優(yōu)先受償權(quán)的原則，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)該從房款中將前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用、滯納金等代為扣除，并直接交付給物業(yè)管理企業(yè)�！辈⑶以谖飿I(yè)管理?xiàng)l例法律、法規(guī)的立法中相應(yīng)地規(guī)定違反這些規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　十二、設(shè)定了區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制剝奪的執(zhí)行程序

　　按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的方式主要有禁止使用專有部分、拍賣區(qū)分所有權(quán)二種。這是對(duì)違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人或?qū)Ｓ胁糠终加萌说淖顬閲?yán)厲的制裁措施，是一項(xiàng)禁止使用專有部分的制度。如果區(qū)分所有權(quán)人有重大違反義務(wù)的情形，已經(jīng)不可能維持建筑物內(nèi)的共同關(guān)系，那么，經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人過(guò)半數(shù)同意，就可以剝奪其專有權(quán)。為了慎重期間，通常強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的決議應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)的特別事項(xiàng)議決程序形成，并由人民法院判決執(zhí)行。

　　最早規(guī)定剝奪區(qū)分所有權(quán)的是1948年頒布的《奧地利住宅所有權(quán)法》，該法第十條規(guī)定“從共同關(guān)系中予以驅(qū)逐”�，F(xiàn)行的《德國(guó)住宅所有權(quán)法》進(jìn)一步完善了區(qū)分所有權(quán)剝奪制度，以制裁共同關(guān)系中違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人�！兜聡�(guó)住宅所有權(quán)法》第十八條規(guī)定，構(gòu)成被剝奪的原因主要為“區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其自己所應(yīng)負(fù)的義務(wù)有重大違反的情形，以致無(wú)法期待其繼續(xù)維持共同關(guān)系。”區(qū)分所有權(quán)人如果因酒精或藥物中毒而喪失自主意思，致有引起火災(zāi)的危險(xiǎn)，或罹患惡性疾病，或有侵害他人行為的精神病等，均可構(gòu)成剝奪理由。在實(shí)務(wù)中尚認(rèn)為其使用專有部分賣淫情形時(shí)，也可構(gòu)成剝奪理由。在我國(guó)物權(quán)法草案的第一百條和第一百零四條的強(qiáng)制措施中也參照了德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立了由管理人或管理委員會(huì)請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制出讓及拍賣制度的法律規(guī)定。其目的就在于為了建立區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)。

　　為了與我國(guó)民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度相銜接、協(xié)調(diào)、配套和統(tǒng)一，為了與國(guó)際慣例接軌，為了維護(hù)和營(yíng)造物業(yè)管理區(qū)域以及區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)，我們?cè)谖飿I(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)設(shè)定強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的條款。明確規(guī)定有下列五種情況之一的行為可以強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)：1.對(duì)專有部分的利用，嚴(yán)重妨礙建筑物的正常使用和安全，經(jīng)制止而不停止的；2.嚴(yán)重違反全體業(yè)主的共同利益的行為，并且情節(jié)重大，經(jīng)制止而不停止的；3.嚴(yán)重違反業(yè)主公約的行為，并且情節(jié)重大，經(jīng)制止而不停止的；4.拖欠物業(yè)管理費(fèi)用以及滯納金等總費(fèi)用已經(jīng)超過(guò)其物業(yè)建筑物當(dāng)前市面價(jià)值的50%以上，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制催繳，仍未交納的；5.嚴(yán)重違反本條例的強(qiáng)制性規(guī)定，經(jīng)制止而不停止的。有上述五種行為之一的“受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主大會(huì)請(qǐng)求以特別事項(xiàng)議決程序形成強(qiáng)制出讓區(qū)分所有權(quán)決議，訴請(qǐng)人民法院責(zé)令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權(quán)或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分；當(dāng)業(yè)主大會(huì)休會(huì)或未形成決議時(shí)，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以直接向人民法院訴請(qǐng)責(zé)令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權(quán)或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分”�！叭嗣穹ㄔ号袥Q責(zé)令出讓其區(qū)分所有權(quán)后三個(gè)月內(nèi)，業(yè)主不自行出讓并完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)的，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以申請(qǐng)人民法院對(duì)其區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣�！�

　　應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位與作用……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們的對(duì)物業(yè)管理的法律意識(shí)的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問(wèn)題，強(qiáng)化物業(yè)管理理論研究，用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對(duì)策上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過(guò)我們大家的不斷探索、開(kāi)拓和進(jìn)取，才能迎來(lái)二十一世紀(jì)物業(yè)管理的燦爛明天。