隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴(kuò)增，廣大業(yè)主權(quán)利意識的覺醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和實(shí)際問題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，《業(yè)主公約》的法律地位與作用，物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值導(dǎo)向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開始浮現(xiàn)出來。這些復(fù)雜問題的解決，無疑最終都會歸結(jié)到物業(yè)管理理論研究以及立法對策上來。同時(shí)，目前物業(yè)管理進(jìn)入了快速發(fā)展的重要時(shí)期，也到了非要解決這些復(fù)雜問題的關(guān)鍵時(shí)刻，如果我們不能從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求出物業(yè)管理的內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復(fù)雜問題，就可能使這些復(fù)雜問題成為物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展前進(jìn)的羈絆。

　　一、現(xiàn)有法規(guī)存在的缺陷直接束縛著物業(yè)管理的健康發(fā)展

　　盡管全國各地近年來都加快了物業(yè)管理的立法步伐，制定和出臺了許多地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章，取得了一定的立法成就，但綜觀這些物業(yè)管理法規(guī)普遍都存在著這樣或那樣的缺陷，這些缺陷主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1.現(xiàn)有的法規(guī)缺乏一個(gè)強(qiáng)有力的、科學(xué)完整的物業(yè)管理理論體系的支持，物業(yè)管理理論滯后物業(yè)管理實(shí)踐、滯后物業(yè)管理的立法�！懊�著石頭過河”，憑著感覺立法，具有較濃厚的實(shí)用主義色彩，沒有真正尋求到建筑物區(qū)分所有權(quán)這個(gè)物業(yè)管理理論的根源，沒有。致使各物業(yè)管理活動的責(zé)任主體法律地位不明確，權(quán)利義務(wù)不清楚，法律關(guān)系不清晰等等，造成許多物業(yè)管理熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題一直困擾著物業(yè)管理行業(yè)，影響著物業(yè)管理的立法，使物業(yè)管理裹足不前，無法可持續(xù)的健康發(fā)展；

　　2.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)整體性、配套性、協(xié)調(diào)性、互補(bǔ)性相對比較差，個(gè)別地方顯得雜亂無章，沒有建立一個(gè)系統(tǒng)的、完善的法規(guī)體系；

　　3.由于缺乏全國性的、最權(quán)威的物業(yè)管理法律、法規(guī)，自然反映出現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的滯后和立法檔次不高的問題，導(dǎo)致社會各界要求物業(yè)管理立法的呼聲逐年高漲。現(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個(gè)省是以物業(yè)管理?xiàng)l例的地方性法規(guī)形式出現(xiàn)的，而更多的省市則大多是以物業(yè)管理辦法這種行政規(guī)章或紅頭文件的形式出現(xiàn)，法律效力等級比較低。這些行政規(guī)章或紅頭文件的法律效力等級比較低，在實(shí)施中就存在著很大的局限性和制約性；

　　4.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，通常都僅僅局限于住宅區(qū)的物業(yè)管理，雖然有些地方性法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定了寫字樓、商住樓可以參照執(zhí)行，但在執(zhí)行的過程中，由于沒有概括集中各類物業(yè)建筑物的整體特點(diǎn)，往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章來進(jìn)行整體的規(guī)范管理；

　　5.現(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章總體上顯得立法體例比較籠統(tǒng)和原則，有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責(zé)任的伸縮性過大，不便于在實(shí)際運(yùn)作上掌握；

　　6.現(xiàn)有的法規(guī)在立法技術(shù)上相對比較差，在與國家大法和基本法的上下銜接和左右協(xié)調(diào)上有著教大的空隙，甚至有著沖突和矛盾；

　　7.現(xiàn)有的法規(guī)沒有與國際慣例的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度接軌，與西方發(fā)達(dá)國家相比較，我們的物業(yè)管理法律制度處于相對滯后的狀態(tài)。這在一定程度上對于我國加入WTO之后，不斷提升我們物業(yè)管理行業(yè)參與國際物業(yè)管理市場競爭有所影響，尤其是在我們與西方發(fā)達(dá)國家競爭我國物業(yè)管理市場時(shí)，會使我們處于一個(gè)不利的局面。

　　針對上述現(xiàn)有法規(guī)的缺陷和物業(yè)管理立法的問題，我們充分利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放試驗(yàn)田和享有立法權(quán)的優(yōu)勢，利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理理論研究的豐碩成就，已經(jīng)著手對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地方物業(yè)管理立法作出相應(yīng)的調(diào)整，創(chuàng)制一部具有適度超前領(lǐng)先的地方性物業(yè)管理法規(guī)，來保持深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理立法的領(lǐng)先地位。

　　二、以建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度為構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的基本理論和基本框架

　　毋庸諱言，我國走進(jìn)WTO“入世”，肯定會給我國物業(yè)管理行業(yè)帶來新資金、新技術(shù)、新的管理方法和手段等促使物業(yè)管理健康發(fā)展的便利條件以及新的機(jī)遇，為我國物業(yè)管理健康發(fā)展提供良好的外部國際環(huán)境，同時(shí)也自然地把我們的物業(yè)管理公司推向更為激烈的國際市場。我國“入世”后，國內(nèi)一批新興產(chǎn)業(yè)必然要被迫向外商企業(yè)開放，國內(nèi)企業(yè)也必然受到競爭的強(qiáng)大壓力，直接沖擊了國產(chǎn)品牌的市場占有率和國內(nèi)企業(yè)的地位，其中，服務(wù)業(yè)將首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊。物業(yè)管理作為我國服務(wù)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，大幅度地對外開放物業(yè)管理市場是勢在必行。事實(shí)上，目前在上海、廣州、北京以及我們深圳，德國、日本、新加坡、英國以及美國等西方發(fā)達(dá)國家以及我國的香港、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理公司已經(jīng)悄悄地侵蝕進(jìn)入了我們的物業(yè)管理市場，與我們展開了競爭物業(yè)管理市場的較量。

　　面對我國“入世”后外商企業(yè)所帶來的沖擊，我們要從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的落后和競爭力低下的被動局面，首先就必須對西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理公司進(jìn)行認(rèn)真深入的理論研究，要認(rèn)真剖析研究西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理發(fā)展史，研究其發(fā)展過程的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，從中尋求我們可以借鑒和吸收的精華。為此近年來我們擺脫了就事論事、零敲碎打、實(shí)用主義的研究方法，加大并強(qiáng)化了物業(yè)管理理論研究的力度、深度和廣度。我們從深入剖析研究西方發(fā)達(dá)國家包括德國、法國、日本、意大利、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士等以及我國的港澳臺地區(qū)的物業(yè)管理制度出發(fā)，透過基本的現(xiàn)象，從民法的角度尋求出物業(yè)管理的理論源泉，并提出用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的新觀念，從根本上解決了長期困擾物業(yè)管理行業(yè)的許多難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，全面、系統(tǒng)、科學(xué)地構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系。

　　長期以來由于物業(yè)管理理論研究的滯后，我國的物業(yè)管理的立法原理處于一個(gè)模糊不清的狀態(tài)。相對而言，作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)為包括德國、法國、日本、意大利、美國、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士及我國臺灣、香港、澳門地區(qū)在內(nèi)的世界眾多國家和地區(qū)民事立法所普遍確立，成為英美法系與大陸法系的一項(xiàng)重要制度。而建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的內(nèi)容從本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系，是對以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權(quán)最核心、最清晰、最本質(zhì)、最系統(tǒng)的闡述。全國人民代表大會常務(wù)委員會目前正在立法審議的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》中，已經(jīng)在民法物權(quán)法中確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)作為我國不動產(chǎn)所有權(quán)的基本法律制度。因此，我們通過深入的理論研究認(rèn)為應(yīng)該在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中貫穿和融入建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，并用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的基礎(chǔ)理論和基本框架，以此與西方發(fā)達(dá)國家的國際慣例以及國家民法物權(quán)法的立法體系和原則相銜接、相呼應(yīng)，使物業(yè)管理法律、法規(guī)具有國家法律的基礎(chǔ)支持，從而獲得更廣泛的適用性和權(quán)威性。

　　深圳是在全國物業(yè)管理行業(yè)中最早率先開始建筑物區(qū)分所有權(quán)理論研究的。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是從一九九五年以法律出版社出版我國民法專家梁彗星教授主編、陳華彬博士著作的《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》為標(biāo)志引入到我國民法體系中，而深圳物業(yè)管理行業(yè)則是在一九九七年已經(jīng)開始了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的學(xué)習(xí)和研究。從一九九八年起到現(xiàn)在通過全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心和深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院開辦的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班和物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓(xùn)班，向80多期培訓(xùn)班，一萬多人次的學(xué)員宣講了建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。在去年十月深圳舉辦的全國首屆住交會物業(yè)管理研討會上，我們就分別提交了《建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理》和《創(chuàng)新物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論和運(yùn)作模式》兩篇論文，而這兩篇論文早在一九九八年底就陸續(xù)完成了，在論文中首次提出了用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的觀點(diǎn)。在今年第二期《物業(yè)管理動態(tài)》上公開發(fā)表的《用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系》的論文，不僅在深圳物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生了重大的影響，而且受到建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。我們成功地把民法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論引入了物業(yè)管理行業(yè)，并在用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系方面取得了豐碩的成果。

　　在立法對策上，我們認(rèn)為應(yīng)該從立法體例上著手，將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中。首先應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)中直接對建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念術(shù)語進(jìn)行定義和說明，并在此基礎(chǔ)上全面更新、規(guī)范和界定了物業(yè)管理的基本概念，拋棄了物業(yè)管理屬于“委托”或“委托代理”等不符合法律規(guī)范的概念；其次，對于類似于“異產(chǎn)毗鄰”、“自用部位”、“共用部位”等存在著落后、封閉、狹隘性的概念名稱，應(yīng)采用符合國際慣例的、符合建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的“專有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，一改過去籠統(tǒng)簡單的提法，而是按建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的專有部分、共用部分和成員權(quán)三個(gè)層次分別科學(xué)、完整、系統(tǒng)地論述其權(quán)利與義務(wù)，進(jìn)一步明確和規(guī)范物業(yè)管理各責(zé)任主體的權(quán)利和義務(wù)；第四，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論為科學(xué)依據(jù)，明確賦予業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有的法律地位，進(jìn)一步明確和規(guī)范業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作方法；第五，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的科學(xué)內(nèi)容為基本核心，對業(yè)主公約、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理基金、物業(yè)建筑物使用和維護(hù)、強(qiáng)制性收費(fèi)等涉及物業(yè)管理難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題作出了明確的規(guī)定。