成本控制責(zé)任中心的業(yè)績考評

考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心業(yè)績的指標(biāo)有兩類，一類是經(jīng)濟效益指標(biāo)，一類是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。其中，經(jīng)濟效益指標(biāo)是成本（費用）降低額和成本（費用）降低率，其計算公式分別為：

成本（費用）降低額=預(yù)算成本（費用）-實際成本（費用）

成本（費用）降低率=[成本（費用）降低額/預(yù)算成本（費用）]×100%

考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)，其評估標(biāo)準(zhǔn)是與同類物業(yè)平均增值率比較，具體計算方法為：

物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值）×100%

四、成本的日常管理

（一）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制

任何物業(yè)都存在著由新到舊的生命周期。與物業(yè)的生命周期相適應(yīng)，物業(yè)管理也具有周期性，即它會經(jīng)歷從起步、成長、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。

在物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開支的重點不同。一般而言，在起步階段，需投入的項目多，且多為新項目，成本開支必然較大；在成熟期，投資項目營運良好，成本支出相對減少；而在“衰退”期，由于維修費用開支增大，在其他項目不變的條件下，成本開支會逐步增大。所以，利用物業(yè)管理周期理論，有助于了解物業(yè)管理成本支出的周期性特點，對加強物業(yè)管理成本的控制有重要的現(xiàn)實意義。

（二）嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理部門可以采用費用手冊形式，對成本實行總額控制。具體而言，就是根據(jù)成本預(yù)算，為各責(zé)任中心設(shè)立記載成本指標(biāo)的費用手冊，每發(fā)生一筆費用，就根據(jù)有關(guān)憑證核減相應(yīng)指標(biāo)，并隨時結(jié)出指標(biāo)結(jié)存額。這一憑證控制方法能使責(zé)任部門隨時了解各項費用支出的數(shù)額及指標(biāo)余額，如發(fā)現(xiàn)支出過多，可及時查明原因，采取措施節(jié)約開支。

（三）建立健全費用開支與報銷審批制度

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國家有關(guān)法律法規(guī)及各項費用開支的特點，制訂自身的開支審批制度，明確各項費用的審批部門和各部門的審批權(quán)限。正常的成本開支，由責(zé)任部門歸口審批，而重大的支出和預(yù)算外支出則由公司最高管理層直至業(yè)主大會審批。

對于每一筆費用的報銷，都應(yīng)通過審核原始憑證進(jìn)行控制。一般而言，審核的重點為憑證的真實性、合理性以及完整性（如有無預(yù)算指標(biāo)、手續(xù)是否齊全）等。經(jīng)審核確認(rèn)無誤后，方能予以報銷；手續(xù)不全的要求補辦手續(xù)；違反制度規(guī)定的不予報銷。

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