北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）
1 總 則
1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。
1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。
1.0.3 物業(yè)項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。
1.0.4 物業(yè)項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現(xiàn)行有關標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。
2 術 語
2.0.1 物業(yè)項目承接查驗
物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。
物業(yè)項目承接查驗包括主要應包括下列內(nèi)容：
1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。
2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。來源：建設工程教育網(wǎng)
3.物業(yè)服務用房狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。
4.物業(yè)共用部位狀況： 查勘現(xiàn)狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。
5.物業(yè)共用設施設備狀況；查驗現(xiàn)狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設施設備的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。
6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關技術標準要求。
2.0.2 物業(yè)項目承接查驗評估來源：建設工程教育網(wǎng)
專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。
2.0.3 評估項目來源：建設工程教育網(wǎng)
一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。
2.0.4 評估目的
評估結(jié)果的期望用途。
2.0.5 評估時點
評估結(jié)果對應的日期。
2.0.6 評估結(jié)果
關于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關規(guī)定要求的最終結(jié)論。
2.0.7 評估報告
全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關規(guī)定要求的研究報告。
3 評估原則
3.0.1 物業(yè)項目承接查驗評估應遵循下列原則：
1. 合法原則；
2. 評估時點原則。
3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關法規(guī)的規(guī)定為前提。
3.0.3 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。
4 評估程序
4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應按下列程序進行：
1.接受委托，簽訂委托協(xié)議
2.明確評估基本事項
3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員；
4.提前告知相關方評估作業(yè)時間及配合事項；
5.相關方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；
6．組織評估人員審核相關方提供的項目相關資料；
7.評估人員到項目現(xiàn)場進行實地查勘；
8. 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認現(xiàn)場查勘結(jié)果；
9. 評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項進行評估；
10.撰寫并提交評估報告。
4.0.2 明確評估基本事項：
1. 評估目的；
2. 評估時點；
3. 評估內(nèi)容。
4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應包括下列內(nèi)容：
1. 項目立項批復、建設工程規(guī)劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；
2. 項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；
3. 項目物業(yè)共用部位、共用設施設備情況；
4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。
4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。
評估作業(yè)方案主要應包括下列內(nèi)容：
1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；
2. 擬采用的評估方法；
3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。
4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行初步查勘，應包括下列內(nèi)容：
1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況；
2. 物業(yè)構(gòu)成狀況；
3. 物業(yè)共用部位狀況；
4. 物業(yè)共用設施設備狀況；
5. 物業(yè)資料交接狀況；
6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。
4.0.6 完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。
5 評估依據(jù)
5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應當依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關規(guī)定進行評估：
1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關物業(yè)項目承接查驗的相關規(guī)定；
2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關物業(yè)項目承接查驗的相關規(guī)定；
3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準》的相關規(guī)定；
4.北京市人民政府關于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》的相關規(guī)定和項目規(guī)劃批復；
5.項目規(guī)劃文件、設計文件；
6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務合同》、《臨時管理規(guī)約》中的有關約定；
7.其他相關法律、法規(guī)、規(guī)范、標準。
6 評估報告
6.0.1 評估報告應包括下列內(nèi)容：
1．評估報告書摘要；
2．評估目的；
3．評估對象和范圍；
4．評估原則；
5．評估依據(jù)；
6．評估聲明；
7．評估基準日和有效期；
8．評估方法；
9．評估工作實施過程；
10．評估結(jié)論及爭議說明；
11．評估限定條件；
12．評估人員名單；
13．評估作業(yè)日期；
14．評估報告日期；
15．評估文件附件。
6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。
6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。
7 職業(yè)道德
7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。
7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業(yè)務。
7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。
7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。
7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。
附件：規(guī)范用詞用語說明
1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：
（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：
正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。
�。�2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：
正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。
�。�3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：
正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；
表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
2. 規(guī)范中指定應當按照其他有關標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：
“應當符合……的規(guī)定”或“應當按照……執(zhí)行”。
