房產項目投資所包含成本的內容繁多可謂錯綜復雜，在目前房產開發(fā)形勢較為嚴峻的情況下，控制好房產項目投資成本就更為重要了。

　　一、房產項目投資成本組成

　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例，其房產項目投資成本主要有以下部分組成：

　�。ㄒ唬┩恋刭M用

　　從2001年開始，國內土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金和相關土地契稅，已不含相關動遷費用。

　　（二）獨立費

　　1．建設單位管理費

　　工資、獎金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關福利等費用，以及會議、培訓、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。

　　2．辦公及生活用具的置費。

　　3．工程監(jiān)理費。

　　4．建設場地完工清理費

　　5．施工圖編制費

　�。ㄈ�）勘測、設計費

　　1、勘測費：含初勘和凈堪費用。

　　2、設計費：

　　含方案設計費、土建和安裝擴初及施工圖設計費、景觀設計費、地下民防設計費、售樓處、會所、樣板房裝修設計費，相關設計咨詢等。

　�。ㄋ模┱�府規(guī)費

　　含市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建設垃圾費、散裝水泥、專項資金預收款、防空地下室易地建設費、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費（測量費）、質監(jiān)費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務費、施工圖設計審圖費、消防設施建設費（審圖費）、預測面積費和實測面積費、房價定費、預售許可證費、衛(wèi)生防疫審核費、環(huán)保測試費、規(guī)劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產交易費、房產初始登記費、入住許可正費，“二書一征費”、常年垃圾清理費、住宅門牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。

　�。ㄎ澹┓课萁ò补こ藤M

　　1、基工程費：含檢測費

　　2、土建和安裝工程

　　含地下、地上主體結構、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。

　　3、交通標志和標識

　　4、會所裝修

　　5、甲供料

　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進戶防盜門、防火門、民防門等。

　�。�六）小區(qū)公共設施費

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀、通風、技防（智能化）、有線和網絡、消防等。

　　（七）銷售費用

　　含銷售代理、策劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。

　�。ò耍┴攧召M用

　　含貸款利息、稅金（營業(yè)稅、調節(jié)稅、印花稅等）、稅務

　�。ň牛┎豢深A見費

　　二、房產項目投資的成本控制

　�。ㄒ唬┩恋孬@得前

　　在獲取房產項目土地前，要預側土地獲取價格=周邊同類樓盤銷售價—房產項目投資成本（上述九項，除土地費用外）—合理的凈利潤。根據(jù)已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質、綠化率等條件，來設定建筑面積、戶室比、建筑形式，從而預測房產項目開發(fā)成本。

　　（二）項目開工前控制

　　1、通過招標選擇優(yōu)秀的方案設計和建筑設計院，用足容積率，總建筑面積、總高度、退界、日照間距等，選擇出眾的外立面，房型和相關建材設備。

　　2、通過招標選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。

　　3、通過招標選擇質優(yōu)價廉的工程施工企業(yè)。

　　4、力爭減免相關規(guī)費。

　　（三）項目過程中的控制

　　1、合理控制工期

　　特別是控制相關節(jié)點工期，如開工、+0.00、-0.00、銷售開盤節(jié)點、結構封頂、主體結構完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。

　　2、合理控制質量

　　通過基礎驗收、隱敝工程驗收、結構封頂驗收、主體結構驗收至過程驗收，將質量問題減少到最小和最少程度。從而減少整治、返工等方面的時間。

　　3、合理控制工程變更

　　無論是設計變更，還是工程量增減都要嚴格控制和審核。

　　4、材料和設備的招標

　　通過招標形式，對相關甲供料（材料和設備）進行貨比三家，盡可能選擇質優(yōu)價廉的產品。

　　5、力爭減免相關規(guī)費

　　特別是預售時和綜合驗收時的相關規(guī)費。

　�。ㄋ模╉椖客瓿珊蟮目刂�

　　特別是在工程結算、決算以及審計時，嚴格控制項目總費用，一般力爭不突破項目原有的總預算，為今后項目成本預測創(chuàng)造新的參考依據(jù)。

　　房產項目成本控制，是在項目進行中，根據(jù)實際情況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進行變更，以逐漸接近和滿足項目預算，使企業(yè)領導隨時掌握項目成本變化情況。

　　房產項目投資成本的預測，是房產企業(yè)領導投資決策的依據(jù)。項目成本的前期控制，是房產企業(yè)領導貼近市場，及時調整的依據(jù)；項目成本的過程控制，是房產企業(yè)領導考核企業(yè)部門和員工的依據(jù)；項目成本的最終控制，是房產企業(yè)領導綜合評價項目的依據(jù)�？傊�，房產項目投資成本的全過程控制的優(yōu)劣，是衡量一個房產企業(yè)的成功標志。