隨著遼寧省沈陽(yáng)市鐵西區(qū)老工業(yè)基地改造的深發(fā)展，鐵西區(qū)商品房開(kāi)發(fā)迅速增加。與之相關(guān)的商品房買(mǎi)賣，物業(yè)管理合同糾紛案件呈井噴之勢(shì)。

　　從房產(chǎn)糾紛案件受理統(tǒng)計(jì)數(shù)量看，2005年809件；2006年895件；2007年1249件，2008年1-10月份2757件，與09年同期相比增加221%，人均結(jié)案344.6件，創(chuàng)歷史最高記錄。

　　受理房產(chǎn)糾紛的類型主要是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間商品房買(mǎi)賣糾紛，物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理合同糾紛兩大類。其中涉及群體性糾紛1495件，占受理案件的46%，商品房買(mǎi)賣糾紛群體一方表現(xiàn)為小區(qū)業(yè)主，糾紛產(chǎn)生的原因一般是以小區(qū)為單位，開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售（銷售）過(guò)程中存在違約行為，物業(yè)管理合同糾紛是物業(yè)合同提供的服務(wù)存在瑕疵，相關(guān)部門(mén)管理缺失，業(yè)主法律淡薄等。由于長(zhǎng)期對(duì)開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理的不滿，業(yè)主在訴訟中的情緒大都比較激烈，矛盾雙方不容易達(dá)成調(diào)解協(xié)議，群體性糾紛不同于一般糾紛之處在于訴訟當(dāng)事人一方人數(shù)眾多，群體一方往往同時(shí)又是弱勢(shì)方。他們?cè)谠V訟中常常簡(jiǎn)單地以裁判結(jié)果是否勝訴作為衡量司法公正的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而不考慮司法運(yùn)行中諸如程序、證據(jù)、時(shí)效等因素也會(huì)導(dǎo)致敗訴。司法與感性隔閡導(dǎo)致群體性糾紛一旦處理不善，往往會(huì)演變成群體性事件，并造成社會(huì)公眾對(duì)司法的不信任，影響社會(huì)穩(wěn)定。這是群體性糾紛不易處理的根源。另外，在訴訟案件中，小區(qū)業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)而作為被告的案件的比例占69%，主要特點(diǎn)是：

　　1.房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主抗辯的主要理由之一，主要體現(xiàn)在墻體長(zhǎng)毛，頂棚漏水，塑鋼窗漏風(fēng)等問(wèn)題上，而且這些房屋基本在保修期內(nèi)。業(yè)主基本上沒(méi)有找開(kāi)發(fā)商要求解決上述問(wèn)題，而是不約而同的要求物業(yè)公司解決維修。物業(yè)公司在接到業(yè)主報(bào)修以后，極少數(shù)物業(yè)公司因?yàn)榕c開(kāi)發(fā)商存在維修委托協(xié)議而對(duì)質(zhì)量問(wèn)題予以維修，還有一部分則能夠主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，由開(kāi)發(fā)商給予維修，大部分的物業(yè)公司則直接告訴業(yè)主自己去和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，更有甚者，物業(yè)公司態(tài)度蠻橫，對(duì)業(yè)主報(bào)修置之不理，問(wèn)題矛盾與日聚增，而業(yè)主進(jìn)住后根本找不到開(kāi)發(fā)商，直至訴訟到法院后，業(yè)主亦明確講，把房屋質(zhì)量問(wèn)題解決了，物業(yè)費(fèi)馬上交齊。業(yè)主只是想通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)達(dá)到維修房屋質(zhì)量問(wèn)題的目的。在處理此類案件時(shí)，物業(yè)糾紛的案件判決了，但糾紛實(shí)際上沒(méi)有解決，法院判決業(yè)主給付物業(yè)費(fèi)，依訴訟執(zhí)行程序可以解決。但房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)人問(wèn)津，而且隨著時(shí)間推移，逾加嚴(yán)重，業(yè)主的權(quán)利沒(méi)有得到維護(hù)，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的抵觸情緒更加嚴(yán)重。

　　2.相鄰關(guān)系問(wèn)題。主要體現(xiàn)樓上漏水，私自改造通風(fēng)管道，導(dǎo)致排煙不暢，樓下酒店等場(chǎng)所噪音影響業(yè)主休息，相鄰住戶加裝遮陽(yáng)棚影響采光等。實(shí)踐中，業(yè)主很少直接找鄰居協(xié)商或提出相鄰關(guān)系糾紛訴訟或到有關(guān)部門(mén)舉報(bào)，而是要求物業(yè)公司解決，如物業(yè)公司不解決，則拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。

　　3.在小區(qū)內(nèi)財(cái)物被盜。電動(dòng)自行車，自行車丟失的業(yè)主為數(shù)不少，還有業(yè)主住宅失竊，造成損失，也是拒絕交納物業(yè)費(fèi)的原因。

　　4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。同一小區(qū)存在兩個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，先期入住和后入住的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，而服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)是一樣的對(duì)此業(yè)主提出質(zhì)疑，物業(yè)公司也未能對(duì)此講明根據(jù)。同時(shí)業(yè)主還提出在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中各項(xiàng)服務(wù)所占的比例不清楚，不明確。

　　5.機(jī)動(dòng)車車位收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的使用情況下公開(kāi)。在訴訟中有些業(yè)主主張機(jī)動(dòng)車停車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有，收費(fèi)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。而物業(yè)公司的收費(fèi)情況幾乎都沒(méi)有向業(yè)主公開(kāi)，其代理人亦無(wú)法陳述費(fèi)用使用情況。

　　6.保安不盡責(zé)，公共設(shè)施維修不及時(shí)，綠化少，管理混亂。小區(qū)外來(lái)人員任意出入，小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物不予規(guī)范，公共設(shè)施不予維護(hù)，所有物業(yè)公司都沒(méi)有啟動(dòng)公共設(shè)施維修基金。

　　對(duì)于遼寧省沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民法院只有8名辦案人處理房產(chǎn)案件的情況，如何妥善處理群體性糾紛是平衡繁重的審判任務(wù)與司法的社會(huì)效果之間的關(guān)鍵點(diǎn)。作為基層法院，該類型糾紛的處理直接關(guān)系到最廣大最基層群眾的切身利益，因此，該院審判人員并沒(méi)有因?yàn)槿后w性糾紛案件數(shù)量的眾多忽視任何一名當(dāng)事人的合法權(quán)益，而是牢牢把維護(hù)好，實(shí)現(xiàn)好每一位當(dāng)事人的合法權(quán)益作為自身工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，努力探索各種新途徑來(lái)鈍化消解矛盾，理順當(dāng)事人情緒，保障社會(huì)穩(wěn)定，從而將結(jié)案數(shù)量和質(zhì)量有機(jī)結(jié)合起來(lái)，將糾紛處理的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)結(jié)合起來(lái)。對(duì)于解決群體性糾紛所采取的對(duì)策。

　�。ㄒ唬┱{(diào)解為主，判決為輔

　　群體性糾紛案件，大多是以小區(qū)或者單位為單位，一方當(dāng)事人之間比較熟悉。在訴訟中一旦出現(xiàn)當(dāng)事人不理解或者不滿意之處，就會(huì)在群體間造成很大的影響，甚至出現(xiàn)對(duì)訴訟的抵制情緒，對(duì)司法公正產(chǎn)生懷疑。辦案人在處理相關(guān)糾紛時(shí)，充分注重調(diào)解的功能，從立案受理后一直到宣判，調(diào)解工作貫穿始終，堅(jiān)決將當(dāng)事人的不滿情緒吸納在訴訟程序。今年5月以來(lái)，江南春城小區(qū)計(jì)250多名業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)天力投資置業(yè)有限公司逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的糾紛，法院受理后，根據(jù)案件特點(diǎn)確立了以調(diào)解為主的辦案思路，由于開(kāi)發(fā)商前期工作以入小區(qū)物業(yè)管理工作的不足，該小區(qū)業(yè)主在訴訟中情緒異常激烈，在辦案人員作雙方調(diào)解工作時(shí)，部分業(yè)主持抵制態(tài)度，并聲稱如果得不到滿意結(jié)果就進(jìn)京上訪。時(shí)值奧運(yùn)前夕，全庭同志在院領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)支持下，頂住壓力，在透徹分析案情的基礎(chǔ)上提出了調(diào)解方案。針對(duì)部分業(yè)主的抵制情緒，辦案人員從建設(shè)和諧小區(qū)的角度反復(fù)給其陳述利弊，針對(duì)部分業(yè)主擔(dān)心接受調(diào)解方案后開(kāi)發(fā)商不履行協(xié)議的情況，庭長(zhǎng)親自做工作，使開(kāi)發(fā)商自愿拿出部分房產(chǎn)作為履行協(xié)議的擔(dān)保。鬧情緒的業(yè)主理解了辦案人員的良苦用心，逾160名業(yè)主滿意地接受了調(diào)解方案。在此基礎(chǔ)上，對(duì)未接受調(diào)解方案的少數(shù)業(yè)主果斷下判決，宣判后業(yè)主全部服判息訴，從而成功避免了一起重大社會(huì)不穩(wěn)定事件的產(chǎn)生。

　�。ǘ�）現(xiàn)場(chǎng)處理，多方協(xié)作

　　物業(yè)管理糾紛大幅度上升，且表現(xiàn)類型單一即物業(yè)服務(wù)公司追討物業(yè)費(fèi)，該類糾紛發(fā)生數(shù)量多，頻率高，人數(shù)廣，對(duì)穩(wěn)定影響大。雖然追討物業(yè)費(fèi)事件法律關(guān)系較為清晰、單一，但業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的原因背后一般都隱藏深層次的矛盾。簡(jiǎn)單庭上調(diào)解并不能達(dá)到滿意的效果，徑行判令業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)雖然能夠達(dá)到結(jié)案效果，但往往會(huì)造成業(yè)主的不理解，引發(fā)上訴甚至群體上訪。在此類案件面前，辦案人員牢固樹(shù)立司法服務(wù)意識(shí)，把服務(wù)作為審判工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，不僅僅滿足于結(jié)案，而是致力于解決案件后隱藏的深層次矛盾，讓當(dāng)事人真切感受訴訟過(guò)程的公平、公正，恢復(fù)對(duì)司法的信心，樹(shù)立對(duì)法律的信賴，從而妥善處理深層次的矛盾。今年6月在審理詩(shī)波物生活園小區(qū)物業(yè)管理糾紛時(shí)，一單元內(nèi)6名住戶成為拖欠物業(yè)費(fèi)被告，原因是7樓住戶進(jìn)住時(shí)私自改動(dòng)煤氣管道，造成其余6戶常年無(wú)法開(kāi)通煤氣。物業(yè)公司多方面協(xié)調(diào)后7樓用戶仍不改正，于是其余6戶不交納物業(yè)費(fèi)，在庭審中表示煤氣問(wèn)題不解決就決不交納物業(yè)費(fèi)，并聲稱要聯(lián)合起來(lái)向政府部門(mén)上訪。該案受理后，辦案人員并未急于判決，而是召集物業(yè)公司、6名被告、煤氣公司單位代表、7樓住戶來(lái)到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，分析成因，明確過(guò)失，最后終于達(dá)成協(xié)議，由物業(yè)公司維修煤氣管道，7樓住戶負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用，該單元內(nèi)累積多年的鄰里矛盾得到化解，物業(yè)糾紛也順利地得到解決。

　�。ㄈ�）訴內(nèi)審判與訴外服務(wù)相結(jié)合

　　許多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生源自于小區(qū)業(yè)主法律意識(shí)、法律觀念的淡薄。如開(kāi)發(fā)商前期遺留問(wèn)題，公共維修問(wèn)題、小區(qū)內(nèi)侵權(quán)問(wèn)題等，小區(qū)業(yè)主并不是按照相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)管理?xiàng)l例來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，而是消極的不交納物業(yè)費(fèi)造成物業(yè)公司追討物業(yè)費(fèi)案件大量的起訴到法院。針對(duì)該情況，院領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)辦案人，利用假日時(shí)間主動(dòng)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行普法宣傳，現(xiàn)場(chǎng)為業(yè)主解疑答惑，陽(yáng)光嘉園小區(qū)的業(yè)主在普法現(xiàn)場(chǎng)對(duì)法官說(shuō)該小區(qū)曾發(fā)生過(guò)盜竊案件，所以很多業(yè)主未交納物業(yè)費(fèi)，法官現(xiàn)場(chǎng)為其分析了該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同的相關(guān)約定，指出業(yè)主與物業(yè)公司不存在保管關(guān)系，只要物業(yè)公司按照合同盡其義務(wù)，就沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。事后該小區(qū)業(yè)主主動(dòng)交納了拖欠的物業(yè)費(fèi)。通過(guò)深入小區(qū)進(jìn)行普法宣傳，極大的拉近了群眾與法律之間的距離，延伸了審判功能，化解了小區(qū)內(nèi)的隱性矛盾，將糾紛消滅在了萌芽狀態(tài)。