市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。物業(yè)估價有三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

　　（一）市場（比較）法的用途、適用對象和操作步驟

　　1．用途

　　將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚恚�以求取估價對象客觀合理價格或價值。

　　2．適用對象

　　市場法適用于在同一供求范圍內(nèi)、在估價時點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。

　　對很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、教堂等，則難以采用市場法估價。另外，在市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價。

　　3．操作步驟

　�、偎鸭�交易實例；

　　②選取可比實例；

　�、蹖�可比實例成交價格進(jìn)行處理；

　�、芮笕”葴�(zhǔn)價格。

　�。ǘ�）成本法的用途、適用對象和操作步驟

　　1．用途

　　以估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格減去折舊，求取估價對象客觀合理價格或價值。

　　（成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。）

　　2．適用對象

　　新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可采用成本法估價。

　　成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價。

　　在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。

　　3．操作步驟

　�、偎鸭�有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；

　�、跍y算重新購建價格；

　�、蹨y算折舊；

　　④求取積算價格。

　　（三）收益（還原）法的用途、適用對象和操作步驟

　　1．用途

　　通過預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為估價時點(diǎn)的價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值。

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

　　2．適用對象有收益或有潛在收益的物業(yè)。估價對象目前為自用或空閑的住宅，可將該住宅設(shè)想為出租的情況下，來運(yùn)用收益法估價。

　　對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。

　　3．操作步驟

　�、偎鸭�并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；

　　②預(yù)測估價對象的未來收益；

　�、矍笕�報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

　�、苓x用適宜的收益法公式求取收益價格。