2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網特別整理了《房地產理論與方法》科目第六章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　收益法的含義

　　收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。

　　預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。將未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。

　　收益法兩大方法。

　　(1)報酬資本化法是現金流量折現法，即房地產的價值或價格等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現到價值時點后相加，得到估價對象價值或價格的方法。

　　報酬資本化法示意圖

　　(2)直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價對象價值或價格的方法。其中，將未來第一年的收益乘以收益乘數得到估價對象價值或價格的方法，具體稱為收益乘數法。

　　收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向，求取房地產的價值或價格。

　　收益法測算出的價值簡稱為收益價格。

　　收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：

　　地價=年地租×購買年

　　地價=地租/利息率

　　購買年法是地租資本化法的另一種表現——購買年是利息率的倒數。