京政辦發(fā)［1998］77號(hào)

　　為支持國(guó)有企業(yè)改革，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)原國(guó)家土地管理局《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》和國(guó)家及本市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)就國(guó)有企業(yè)改革中企業(yè)原有劃撥土地使用權(quán)處置的有關(guān)問(wèn)題，提出如下意見(jiàn)：

　　一、凡本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有企業(yè)改造為有限責(zé)任公司、股份有限公司，組建企業(yè)集團(tuán)，實(shí)行股份合作制改組，以及企業(yè)實(shí)行兼并、合并、出售、破產(chǎn)、租賃等改革時(shí)，涉及的原劃撥土地使用權(quán)處置，均須按本意見(jiàn)執(zhí)行。

　　二、北京市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市國(guó)有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)管理的行政主管部門。各區(qū)、縣房屋土地管理局（土地管理局）按土地出讓管理審批權(quán)限，負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的管理工作。

　　三、國(guó)有企業(yè)持有的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。

　　對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)作為企業(yè)資產(chǎn)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)規(guī)劃部門同意，改變?cè)�合同�?guī)定的土地使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記或變更登記手續(xù)。年租金標(biāo)準(zhǔn)采取土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)折算的方法計(jì)算。土地租賃期限不超過(guò)同類用途下的土地使用權(quán)出讓最高年限。

　　國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后新設(shè)企業(yè)的行為。以出資（入股）方式處置后，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　保留劃撥用地，是指經(jīng)市政府批準(zhǔn)，國(guó)有企業(yè)繼續(xù)采取無(wú)償方式使用國(guó)有土地。以保留劃撥用地方式處置的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)繼續(xù)按原用途使用。轉(zhuǎn)讓、出租劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市房地局審批，依法補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓、租賃手續(xù)或交納土地收益。

　　四、下列企業(yè)用地，經(jīng)市房地局審核，可暫按劃撥用地方式處置和管理：

　�。ㄒ唬├^續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，但改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司的除外；

　�。ǘ�）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；

　�。ㄈ�）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；

　�。ㄋ模﹪�(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，或國(guó)有大中型骨干企業(yè)改制為非上市的股份有限公司、有限責(zé)任公司或企業(yè)集團(tuán)，且國(guó)有股權(quán)占50％以上，其使用的劃撥土地使用權(quán)未作價(jià)入股且未改變土地使用性質(zhì)的；

　�。ㄎ澹﹪�(guó)有企業(yè)分立后，土地使用性質(zhì)不發(fā)生改變的；

　�。�六）國(guó)有企業(yè)為安排下崗人員再就業(yè)，利用原廠房在企業(yè)內(nèi)部興辦第三產(chǎn)業(yè)，原廠房占用的土地，但原廠房出租、轉(zhuǎn)讓的除外；

　�。ㄆ撸┢髽I(yè)的職工住宅、學(xué)校、托兒所、醫(yī)院等福利性設(shè)施用地；

　�。ò耍﹪�(guó)有企業(yè)改制中涉及的國(guó)有土地，未實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃且不宜辦理土地使用權(quán)出讓或租賃的。

　　前款第（二）（三）（四）（五）（六）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)5年。

　　五、國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，凡不能保留劃撥用地方式處置的，均須分別以如下方式處置：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)國(guó)家及北京市產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大中型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由國(guó)家土地管理部門批準(zhǔn)或市房地局報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，由審批單位委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有、經(jīng)營(yíng)管理并接受委托單位的監(jiān)督。

　�。ǘ�）國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)以出讓方式處置。具備條件的，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣方式出讓。

　　（三）國(guó)有企業(yè)利用原劃撥土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)以出讓方式處置。

　�。ㄋ模┯邢铝星樾沃�一的，企業(yè)可以選擇出讓或租賃方式處置國(guó)有土地使用權(quán)：

　　1.不符合作價(jià)入股方式處置條件的國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；

　　2.國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的；

　　3.國(guó)有企業(yè)租賃、承包或委托給企業(yè)（個(gè)人）經(jīng)營(yíng)的；

　　4.非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的；

　　5.國(guó)有企業(yè)利用原劃撥用地改變使用性質(zhì)，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，但本意見(jiàn)第四條第六款及第五條第三款規(guī)定的情形除外；

　　6.符合保留劃撥用地或作價(jià)入股方式處置的條件，經(jīng)企業(yè)自身申請(qǐng)的。

　　六、在國(guó)有企業(yè)改革涉及原劃撥土地使用權(quán)處置過(guò)程中，根據(jù)企業(yè)的不同情況，可給予以下優(yōu)惠政策：

　�。ㄒ唬┢飘a(chǎn)企業(yè)的原劃撥土地使用權(quán)出讓所得，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。破產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)連同土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地使用權(quán)處置所得也首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。破產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有參加養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)基金社會(huì)統(tǒng)籌或者養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)基金社會(huì)統(tǒng)籌不足的，也可從土地使用權(quán)出讓所得中支付。剩余部分作為破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)處置；

　�。ǘ�）市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)國(guó)有工業(yè)企業(yè)及市政府確定的國(guó)有大中型骨干企業(yè)以出讓方式處置土地使用權(quán)的，政府收取土地出讓金的40％，其余作為國(guó)家對(duì)企業(yè)（原土地使用者）的投入；在規(guī)定期限內(nèi)支付有困難的，可經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，緩至2年內(nèi)交齊。如屬市政府確立的重點(diǎn)項(xiàng)目，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，收取的土地出讓金比例可進(jìn)一步降低；

　�。ㄈ�）按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，屬特殊行業(yè)的國(guó)有企業(yè)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其土地收益可全額留給企業(yè)，用于安置企業(yè)職工以及償還企業(yè)債務(wù)；

　�。ㄋ模┮宰赓U方式處置原劃撥土地使用權(quán)的國(guó)有企業(yè)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可在3年內(nèi)免交租金；

　�。ㄎ澹┮宰鲀r(jià)入股方式處置土地的企業(yè)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，國(guó)家可在3年內(nèi)免分紅利；

　�。�六）市政府批準(zhǔn)實(shí)施搬遷的污染擾民企業(yè)，繼續(xù)執(zhí)行《北京市實(shí)施污染擾民企業(yè)搬遷辦法》。

　　七、土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，應(yīng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。地價(jià)評(píng)估，由企業(yè)委托具有相應(yīng)土地估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。評(píng)估費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)減半收取。

　　八、國(guó)有企業(yè)改革須根據(jù)本意見(jiàn)，擬訂企業(yè)土地處置方案提交國(guó)家土地管理部門或市房地局批準(zhǔn)后實(shí)施。具體辦理程序如下：

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)向土地管理部門申請(qǐng)確權(quán)登記。國(guó)有企業(yè)改革中被處置的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)權(quán)屬合法、無(wú)爭(zhēng)議。尚未辦理登記的，企業(yè)應(yīng)向市房屋土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬審核，取得土地管理部門出具的土地權(quán)屬證明。

　�。ǘ�）企業(yè)向土地管理部門申請(qǐng)審批土地使用權(quán)處置方案和確認(rèn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果。企業(yè)或企業(yè)主管部門擬訂土地使用權(quán)處置方案并報(bào)請(qǐng)土地管理部門審批。主要內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容、企業(yè)現(xiàn)使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價(jià)格（保留劃撥用地方式的除外）及理由等。

　　土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，均需將地價(jià)評(píng)估報(bào)告報(bào)土地管理部門確認(rèn)。報(bào)批時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交土地使用權(quán)處置方案、企業(yè)改革的批準(zhǔn)文件、企業(yè)改革方案、地價(jià)評(píng)估報(bào)告、土地使用權(quán)證書或土地權(quán)屬證明和需提交的其他材料。

　　企業(yè)進(jìn)行公司制改造、改組或組建企業(yè)集團(tuán)，屬于國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團(tuán)以及境外上市公司的，土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)主管部門先報(bào)市房地局初審，再報(bào)國(guó)家土地管理部門確認(rèn)、審批；屬于市人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團(tuán)，土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案報(bào)市房地局確認(rèn)、審批。

　　企業(yè)實(shí)行股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的，土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案，屬于中央單位的，報(bào)國(guó)家土地管理部門確認(rèn)、審批；其他企業(yè)報(bào)市房地局確認(rèn)、審批。

　�。ㄈ�）土地管理部門擬文確認(rèn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果并審批土地使用權(quán)處置方案。市房地局根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限對(duì)地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案進(jìn)行確認(rèn)或初審，并簽發(fā)土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)文件。

　�。ㄋ模┖炗喓贤�與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案得到批準(zhǔn)后，采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件按出讓審批權(quán)限與市或區(qū)、縣房地局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。租賃合同審批權(quán)限原則上與土地使用權(quán)出讓合同審批權(quán)限相同，區(qū)、縣屬國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)租賃，可經(jīng)市房地局授權(quán)后，由區(qū)、縣房地局具體辦理。采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置的，企業(yè)應(yīng)持國(guó)家土地管理部門或市房地局簽署的土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件以及作價(jià)出資（入股）決定書，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

　　九、對(duì)土地權(quán)屬不合法或有爭(zhēng)議、未辦理土地登記或未能提供土地權(quán)屬證明，不按土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本意見(jiàn)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，地價(jià)評(píng)估結(jié)果不予確認(rèn)，土地使用權(quán)處置方案不予批準(zhǔn)。

　　企業(yè)改革中涉及的土地使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自處置并發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或改變土地用途的，屬于非法轉(zhuǎn)讓土地或非法占地行為，應(yīng)按土地管理法律、法規(guī)處罰。

　　土地管理部門違反本意見(jiàn)批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案無(wú)效，其上級(jí)主管部門或所在單位應(yīng)對(duì)有關(guān)責(zé)任人員追究行政責(zé)任。

　　十、市政府根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為市政府授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理，由市房地局頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書。被授權(quán)的上述公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)。

　　被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司須接受市房地局的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對(duì)土地資產(chǎn)保值增值情況提供年度報(bào)告；對(duì)企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對(duì)土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)送市房地局備案；市房地局每年要對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權(quán)經(jīng)營(yíng)的權(quán)限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，市房地局有權(quán)依法予以查處，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

　　中央在京企業(yè)用地，其國(guó)有土地使用權(quán)需要作價(jià)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的，按國(guó)家土地管理部門的有關(guān)規(guī)定辦理。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)將土地資產(chǎn)保值增值年度報(bào)告、土地股權(quán)年度變化情況以及對(duì)土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)送市房地局備案。

　　十一、國(guó)有企業(yè)改革涉及集體所有制土地的，其集體所有制性質(zhì)可維持不變；確需改變的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)征為國(guó)有土地后，再依據(jù)本意見(jiàn)有關(guān)條款辦理。

　　十二、本意見(jiàn)執(zhí)行中的具體問(wèn)題由市房地局負(fù)責(zé)解釋。

　　十三、本意見(jiàn)自頒布之日起施行。