第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本規(guī)范。

　　第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行的房屋拆遷估價活動，適用本規(guī)范。

　　第三條 本規(guī)范所稱房屋包括房屋及其占用的土地。

　　第四條 房屋拆遷補(bǔ)償估價報告只作為房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。估價報告中估價目的載明為“房屋拆遷補(bǔ)償估價”。

　　第五條 房屋拆遷補(bǔ)償估價的價值定義是被拆除房屋無權(quán)利負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)公開市場價值，不考慮抵押、租賃等權(quán)利限制的影響。

　　第六條 房屋拆遷補(bǔ)償估價的估價時點(diǎn)為房屋拆遷許可證核發(fā)之日。延長拆遷期限的，估價時點(diǎn)為批準(zhǔn)延長拆遷期限之日。

　　第七條 被拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積等以其證件和證明材料確認(rèn)，并由委托人提供。被拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人提供相應(yīng)的證明材料。

　　第八條 房屋拆遷補(bǔ)償估價不包括房屋二次裝飾價值。

　　委托人書面要求對房屋二次裝飾價值估價的，應(yīng)當(dāng)按照房屋所在地的房屋裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)評定其裝飾的重置價格和成新程度。

　　房屋裝飾估價應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具估價報告。

　　第九條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予估價。

　　未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑物，按照批準(zhǔn)的剩余使用年限確定其建筑物殘值。

　　第十條 房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地勘察，詳實(shí)記錄勘估對象狀況，必要時應(yīng)當(dāng)對勘估對象進(jìn)行照相或錄相。

　　第十一條 房屋拆遷估價遵從房、地整體性原則，本規(guī)范第十三條規(guī)定的除外。

　　第十二條 房屋拆遷補(bǔ)償估價原則上以市場比較法確定估價對象的公開市場價值，不能適用市場比較法的，應(yīng)當(dāng)采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及本規(guī)范規(guī)定的、適宜選用的其他估價辦法。

　　采用市場比較法估價的，應(yīng)在同一區(qū)域內(nèi)選擇三個以上的類似房屋交易例進(jìn)行比較修正，交易例的交易時間距離估價時點(diǎn)應(yīng)不超過一年。采用基準(zhǔn)價格修正法確定基準(zhǔn)價格的，應(yīng)選取4個以上可比實(shí)例。

　　可比實(shí)例的成交單價一般相差不應(yīng)超過20%.

　　第十三條 采用成本法進(jìn)行估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價修正等方法求取。

　　建筑物重置價格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測量法或分部分項(xiàng)法求取。

　　房屋折舊以直線折舊法計(jì)算。不適用的，可以使用成新折扣法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。

　　第十四條 采用收益法評估時，應(yīng)當(dāng)選擇二種以上估價方法進(jìn)行估價。估價結(jié)果的確定應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

　　第十五條 住宅房屋估價應(yīng)當(dāng)選用市場比較法，無法選用市場比較法的，可以選用成本法進(jìn)行估價。評估價值確定需綜合考慮地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、戶型、環(huán)境、景觀、成新和小區(qū)配套等因素對房屋價格的影響。

　　第十六條 能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求可比實(shí)例的非住宅房屋，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法進(jìn)行估價。

　　不能適用市場比較法的，可以采用收益法進(jìn)行估價。難以確定房屋收益的，采用成本法等其他方法進(jìn)行估價。

　　房屋收益應(yīng)按照房屋的租金收益確定。房屋的租金收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)域的社會平均收益水平修正確定。

　　非住宅房屋包括商場、店鋪、旅館、辦公、金融、娛樂、餐館、服務(wù)業(yè)和工廠、站場碼頭、倉庫堆棧、學(xué)校、文化館、影劇院、福利院、醫(yī)院、公共設(shè)施用房等經(jīng)營性和非經(jīng)營性房屋。

　　第十七條 在建工程估價應(yīng)當(dāng)采用成本法。在建工程土地估價以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，在建工程建設(shè)進(jìn)度以房屋拆遷管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。

　　第十八條 房屋拆遷補(bǔ)償估價的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到人民幣元。

　　第十九條 房屋拆遷補(bǔ)償估價報告應(yīng)經(jīng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章后方具法律效力。

　　第二十條 估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與估價報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：

　　（一）估價委托合同；

　　（二）拆遷許可證；

　�。ㄈ�）估價對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

　�。ㄋ模┕纼r對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；

　�。ㄎ澹┛杀葘�(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；

　�。�六）確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

　�。ㄆ撸┢渌�涉及估價項(xiàng)目的一切必要資料。

　　估價報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留十年。

　　第二十一條 依法代管房屋、產(chǎn)權(quán)不明房屋以及產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補(bǔ)償估價，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將估價報告、房屋狀況描述以及證照材料等提交委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。

　　第二十二條 凡房屋拆遷估價中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助估價。

　　第二十三條 安置房（即產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋）的估價依照本規(guī)范進(jìn)行。

　　本規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 本規(guī)范由福建省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十五條 本規(guī)范自2003年1月1日起施行。