近年來，伴隨著不斷加快的城市化進(jìn)程，城郊大盤開發(fā)概念開始受到市場關(guān)注。其實(shí)，從市場發(fā)展歷史來看，大盤開發(fā)的實(shí)踐早在90年初已初露頭腳，其中以廣州城外的華南板塊為代表，包括祈福新村、星河灣等樓盤。隨后一段時間，在上海、天津等地也出現(xiàn)了大盤開發(fā)的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，這些大盤尚屬1.0版，它的開發(fā)規(guī)模比較有限，物業(yè)類型單一。而在即將到來的大盤2.0版時代，開發(fā)規(guī)模將上一個新臺階，開發(fā)的物業(yè)類型也將呈現(xiàn)多元化。

　　在大盤開發(fā)2.0時代，鑒于開發(fā)規(guī)模之“大”和物業(yè)類型之“全”，整個項(xiàng)目的運(yùn)作要保持相對統(tǒng)一的主題，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為關(guān)系整個項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一。那么如何針對“大而全”的城郊地產(chǎn)超級大盤進(jìn)行規(guī)劃，成為專業(yè)規(guī)劃人員需要面對的新課題。

　　作為京津新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)參與者，五合國際（5+1Werkhart International）在實(shí)踐的基礎(chǔ)上進(jìn)行了積極的思考與探索，對超級地產(chǎn)大盤的規(guī)劃模式進(jìn)行了總結(jié)。以下主要以京津新城的規(guī)劃為例，筆者提出一些現(xiàn)實(shí)可行的經(jīng)驗(yàn)，希望能對同行業(yè)者和相關(guān)市場參與者有所裨益。

　　經(jīng)驗(yàn)之一：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與地理區(qū)位的綜合研判

　　超級大盤的前期定位對于整個規(guī)劃過程的總體指導(dǎo)作用是至關(guān)重要的。其定位在很大程度上就決定于對區(qū)域經(jīng)濟(jì)與地理區(qū)位的研讀和判斷。對于很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員來說，往往容易忽視這一點(diǎn)。

　　經(jīng)過二十多年的快速增長，中國經(jīng)濟(jì)處在尋求新增長點(diǎn)的轉(zhuǎn)折時期。在過去的二十多年中，珠三角和長三角成為驅(qū)動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙架馬車，并且形成了一定的區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路上，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈開始以經(jīng)濟(jì)增長第三極的面貌為中央政府所關(guān)注。作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市天津面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

　　京津新城的規(guī)劃之初，僅僅是從充分挖掘當(dāng)?shù)氐責(zé)豳Y源的角度出發(fā)，建設(shè)一個溫泉度假的旅游地產(chǎn)。在當(dāng)時，這樣的定位無可厚非。然而，如果將天津?qū)氎娣旁诃h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的角度，無疑這樣的規(guī)劃并不具備相應(yīng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢。不能對戰(zhàn)略優(yōu)勢進(jìn)行及時把握，規(guī)劃設(shè)計(jì)就失去了前瞻性，同時也將失去發(fā)展的生命線。

　　與此同時，北京和天津的城市融合趨勢開始顯現(xiàn)。處在北京和天津之間的一個區(qū)位，寶坻的新城項(xiàng)目定位自然不能脫離這一趨勢。北京逐漸淡化經(jīng)濟(jì)中心功能，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)文化和服務(wù)，這樣的定位為周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展留下了余地，尤其是為以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)的天津的發(fā)展提供了充分發(fā)揮的空間。而寶坻距離北京約100公里，距離天津約50公里，如何結(jié)合京津兩地的優(yōu)勢，應(yīng)該成為定位的首要問題。

　　基于對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和地理區(qū)位的綜合考慮，寶坻的京津新城定位逐漸深化明確，即與天津的工業(yè)化城市特點(diǎn)相互補(bǔ)，提供生活和服務(wù)配套；同時與北京的文化休閑特點(diǎn)相融合，提供比較高檔的生活休閑度假設(shè)施。這種自上而下的定位確保了規(guī)劃的戰(zhàn)略前提。

　　經(jīng)驗(yàn)之二：“城”的規(guī)模和“市”的功能相結(jié)合

　　對于城郊大盤，來說如何從城市設(shè)計(jì)的角度來進(jìn)行規(guī)劃，是一個自然的選擇。但是，如何在遠(yuǎn)離中心城市的郊區(qū)來設(shè)計(jì)一個城市，需要解決的一個重要問題就是避免使其成為通常意義上的“睡城”。

　　簡單的說，五合國際采用的解決辦法就是在給項(xiàng)目賦予“城”的規(guī)模的同時，更要強(qiáng)調(diào)賦予其“市”的功能，使其保持城市維系所需要的生命活力。在城市規(guī)劃過程中，往往需要解決六個空間問題，包括居住空間、購物空間、休閑娛樂空間、教育空間、醫(yī)療保健空間、工作就業(yè)空間等。這些空間的合理布局，方能組成一個有機(jī)城市。五合國際對整個京津新城項(xiàng)目的規(guī)劃也正是基于類似的思考邏輯，對新城用地進(jìn)行五大板塊的劃分，穿插了以上六大空間功能。

　　經(jīng)驗(yàn)之三：優(yōu)勢資源的整合再造和充分滲透

　　在超級大盤的開發(fā)過程中，對當(dāng)?shù)貎?yōu)勢自然資源的合理利用和充分挖掘是非常重要的。在京津新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，五合國際考慮了寶坻的地?zé)釡厝�資源，并將這一優(yōu)勢資源主題貫徹滲透到整個京津新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)全程。

　　在京津新城項(xiàng)目的定位之初，地?zé)釡厝�資源是立項(xiàng)的重要基礎(chǔ)，可見這一資源對于項(xiàng)目的獨(dú)特地位。如何利用這一優(yōu)勢資源，應(yīng)該成為規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆。五合國際在規(guī)劃設(shè)計(jì)時，主要從三個方面對優(yōu)勢資源進(jìn)行整合利用：

　　其一，營造全局大景觀。五合國際在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，積極引入溫泉水資源，開創(chuàng)了170萬平方米的水景面積，使得周圍建筑群體與水系相隔交錯，和諧有機(jī)地融為一體，形成優(yōu)美的居住環(huán)境，提升了地產(chǎn)價值。

　　其二，布局高檔旅游設(shè)施。鑒于當(dāng)?shù)販厝�水的�?yōu)良品質(zhì)，引入高檔旅游設(shè)施，可以增加旅游吸引力，對京津新城生活休閑氛圍的形成具有積極的促進(jìn)作用。

　　其三，構(gòu)筑圍合式交通骨架。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，水資源對各個板塊和不同檔次的住宅小區(qū)的分割構(gòu)建了京津新城的圍合式交通骨架。這樣一方面讓不同類型的建筑在不同角度都可以充分享受水景資源，為微觀水景的再造提供便利；另一方面，水路圍合式交通保證了高檔住宅的相對私密性，為建筑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)提供了良好的環(huán)境空間。

　　經(jīng)驗(yàn)之四：交通組織形式統(tǒng)一化與建筑產(chǎn)品多元化

　　在大盤規(guī)劃中，交通和建筑形態(tài)是整個大盤的具體內(nèi)容。雖然在規(guī)劃階段不必“吹毛求疵”般細(xì)致，但是總體原則的把握至關(guān)重要。

　　京津新城的的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想主要體現(xiàn)了“統(tǒng)一性”的特點(diǎn)。正如前所述，水資源的引入，構(gòu)筑了京津新城的圍合式交通骨架。而這種圍合式的交通在整個新城的規(guī)劃中得到充分體現(xiàn)。以片區(qū)分割道路為例，它們的環(huán)形組織形式正式水路大圍合的微觀版。采取這種環(huán)形圍合式的統(tǒng)一交通組織形式，主要有兩方面的考慮：其一，這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以盡量減少區(qū)域內(nèi)各個組團(tuán)在交通區(qū)位上的差異；其二，環(huán)形分割的各個板塊和各板塊內(nèi)的子區(qū)域，便于建設(shè)者對項(xiàng)目的分期滾動開發(fā)控制。

　　當(dāng)然，在與外部交通的連接上，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)主要體現(xiàn)在增加項(xiàng)目出入口與周邊交通路線的聯(lián)系上。在這方面，可以采取的一些可行措施包括重點(diǎn)改造了項(xiàng)目主要出入口的道路寬度、增加道路標(biāo)識物、引入環(huán)線交通概念等，從而將原有的路過交通改造為目的地交通，大大提高了項(xiàng)目交通的便利度。

　　與交通組織形式不同，大盤規(guī)劃中的建筑產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化，是一個突出特點(diǎn)。這主要可以從兩個方面來理解。首先是物業(yè)類型的多元化。在京津新城這樣的超級大盤，溫泉度假村、酒店、商業(yè)、別墅和高檔住宅都分布在一個很大的區(qū)域面積當(dāng)中。不過這種多元化是新城項(xiàng)目的規(guī)模所決定，但是作為專業(yè)規(guī)劃人員，其任務(wù)就是將這些物業(yè)能夠較好的統(tǒng)一到一個思想之下。五合國際對京津新城的不同開發(fā)物業(yè)確定主題思想時，由新城的總體定位引申出來的高檔休閑主題成為合乎邏輯的結(jié)論運(yùn)用。另一方面，即使是同一物業(yè)類型，其具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)也體現(xiàn)出多元化。以京津新城的別墅產(chǎn)品為例，在推出獨(dú)棟、雙拼等多種戶型之外，還針對高端客戶的個性化需求，進(jìn)行定制化的別墅設(shè)計(jì)。這就要求在規(guī)劃時留有一定余地，為后面的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行鋪墊。這種規(guī)劃的“留白”無疑為整體規(guī)劃提供了靈活性和包容性。

　　總而言之，城郊大盤開發(fā)已經(jīng)從1.0版向2.0版升級。面對市場的變化，專業(yè)的規(guī)劃人員應(yīng)該從更高、更新的角度來把握項(xiàng)目定位，從而確定大盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時也要強(qiáng)調(diào)在更深、更細(xì)致的層次對總體規(guī)劃思想進(jìn)行詮釋。歸根到底，實(shí)現(xiàn)土地全面升級才是規(guī)劃的最大價值所在�；蛟S，以上的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驗(yàn)槭袌鎏峁┮恍﹩�發(fā)，這將是筆者所樂意看到的。